Решение от 4 октября 2023 г. по делу № А65-28109/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Казань Дело №А65-28109/2022


Дата изготовления решения в полном объеме 04 октября 2023 года

Дата объявления резолютивной части 27 сентября 2023 года


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г.Нижнекамск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Регата", г.Чистополь (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Роджжо» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора №01-21-68 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 от 08.04.2021,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора акционерного общества «Сетевая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

с участием:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 22.08.2022, паспорт, диплом;

от ответчика ООО "Регата" – представитель ФИО3 по доверенности от 15.03.2023, паспорт, диплом;

от ответчика ООО «Роджжо» – представитель ФИО3 по доверенности от 18.11.2022, паспорт, диплом;

от АО «Сетевая компания» – представитель не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г.Нижнекамск (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регата", г.Чистополь (далее - ответчик) о расторжении договора №01-21-213 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030107:128 от 26.10.2021, расторжении договора №01-21-68 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 от 08.04.2021.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.11.2022 в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Роджжо» (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Сетевая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2022 исковое заявление удовлетворено частично, договор №01-21-213 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030107:128 от 26.10.2021 расторгнут, в части расторжения договора №01-21-68 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 от 08.04.2021 отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2022 в части отказа в расторжении договора №01-21-68 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 от 08.04.2021 отменено, исковое требование удовлетворено.

Постановлением Арбитражного Поволжского округа от 20.06.2023 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2022, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 по делу № А65-28109/2022 отменено в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2021 № 01 - 21 - 68, дело в этой части – направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан, в остальной части судебные акты оставлены без изменений.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.07.2023 дело в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2021 №01-21-68 назначено к предварительному судебному заседанию.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.08.2023 согласно ст.46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство истца о привлечении ООО «Роджжо» в качестве соответчика по делу.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель акционерного общества «Сетевая компания» в судебное заседание не явился, о времени, дне и месте судебного заседания извещен.

Суд в порядке ст.156 АПК РФ определил провести судебное заседание без участия представителя акционерного общества «Сетевая компания».

Представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме, на вопрос суда пояснил, что требование к ООО «Роджжо» об оплате долга не выставлялось.

Представитель ответчиков исковые требования не признает.

Из материалов дела следует, что 08.04.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком – ООО "Регата" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №01-21-68, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 16:53:030104:59 по адресу: РТ, Нижнекамский муниципальный район, город Нижнекамск, промзона, общей площадью 2 010 кв.м. (п.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 4 126 007 руб. 40 коп.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным.

Согласно п. 5.1.4 договора в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату) арендодатель по своему усмотрению может потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Факт передачи ответчику земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 08.04.2021.

По договору купли-продажи ООО "Регата" продало ООО «Роджжо» здание с кадастровым номером 16:53:030104:384, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 16:53:030104:59, право собственности за последним зарегистрировано 04.04.2022, о чем свидетельствует представленная ответчиками выписка из ЕГРН.

Письмом №65 от 17.05.2022 (л.д.7) арендатор уведомил арендодателя о прекращении в отношении ООО "Регата" договора аренды земельного участка №01-21-68 от 08.04.2021 в связи с продажей недвижимости.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление исх. № 1943/исх-П от 12.08.2022, содержащие предложения о расторжении договора аренды, с учетом наличия задолженности по уплате арендных платеже, установленными решениями от 22.02.2022 по делу № А65-31817/2021, от 05.08.2022 по делу № А65-10255/2022.

Требования, изложенные в уведомлении, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с иском о расторжении договора №01-21-68 аренды земельного участка с кадастровым номером 16:53:030104:59 от 08.04.2021.

При новом рассмотрении поддерживая исковые требования в отношении двух ответчиков истец указал на отсутствие уведомления ООО "Регата" о прекращении договорных отношений в нарушение п.4.2.10 договора, в отношении ООО «Роджжо» указал на отсутствие оплат последним более дух раз подряд.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09.

Истец в исковом заявлении указывает на его извещение ответчиком о продаже им объекта, находящегося на земельном участке, переданном ответчику на основании договора аренды от 08.04.2021 № 01-21-68, о чем свидетельствует письмо №65 от 17.05.2022 (л.д.7).

Следовательно, при предъявлении иска истец знал о переходе прав и обязанностей по этому договору к другому лицу, в связи с чем ООО "Регата" является ненадлежащим ответчиком.

Требование о расторжении договора в отношении ООО «Роджжо» является преждевременным исходя из следующего.

В соответствии с разделом 8 договора договор может быть расторгнут досрочно в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд.

Истец в судебном заседании пояснил, что требование об оплате ООО «Роджжо» не предъявлял, факт наличия задолженности отсутствует.

Учитывая отсутствие факта нарушения вторым ответчиком условий договора основания для расторжения договора не имеется.

Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья Г.Н. Мурзаханова