Решение от 9 сентября 2025 г. по делу № А75-2454/2025

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, <...>, тел. <***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-2454/2025
10 сентября 2025 г.
г. Ханты-Мансийск
Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2025 года

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чемовой Ю.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Магеррамлы Р.И., рассмотрев в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» дело № А75-2454/2025 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма (ОГРН <***> от 28.11.2002, ИНН <***>, адрес: 628481, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> народов, дом 7) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» (ОГРН <***> от 28.03.2008, ИНН <***>, адрес: 628482, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) о взыскании задолженности; признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 27.01.2021 № 5013 расторгнутым,

при участии в судебном заседании представителей:

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма ФИО1 по доверенности от 04.03.2025 № 03,

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» ФИО2 по доверенности от 09.01.2024 № 06,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» (далее – ответчик, ООО СЗ «СГУ»,

Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 27.01.2021 № 5013 в размере 356 382 рублей 09 копеек, в том числе основной долг за период с 21.12.2020 по 08.08.2023 в размере 150 7 рублей 96 копеек, неустойки за период с 11.02.2021 по 08.08.2023 в размере 205 824 рублей 13 копеек; о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 27.01.2021 № 5013 расторгнутым с 08.08.2023 на условиях и в следующей редакции:

СОГЛАШЕНИЕ № 1 О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ земельного участка, находящегося в государственной собственности № 5013 от 27.01.2021 г.

город Когалым « » 2023 г.

На основании заявления ООО «СЗ «СГУ» от 06.09.2023 Исх. № 286 (от 06.09.2023 № 2-Вх-640):

Муниципальное образование городской округ Когалым Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма (ИНН <***>, ОГРН <***>), расположенного по адресу: <...> народов, 7, в лице председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма ФИО3, действующего на основании Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма, утвержденного решением Думы города Когалыма от 09.02.2006 № 207-ГД, именуемое в дальнейшем «Арендодатель» и

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» ИНН<***>, КПП 860801001, ОГРН <***> от 28.03.2008, юридический адрес: 628482, ХМАО-Югра, <...>, в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор» и именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее соглашение (далее - Соглашение) о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1. Арендодатель по взаимному соглашению с Арендатором расторгает договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от «27» января 2021 № 5013, (далее – Договор). Предметом Договора, является земельный участок с кадастровым номером 86:17:0010212:206, общей площадью 6 968 кв.м., расположенный по адресу (описание местоположения): Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> предоставленный (разрешенное использование): малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

2. Стороны пришли к Соглашению о расторжении Договора с 09.08.2023 года.

3. Арендатор обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней, с момента получения данного соглашения, оплатить задолженность по арендной плате в размере 356 382,09 (триста пятьдесят шесть тысяч триста восемьдесят два) рубля 09 копеек, из них сумма основного долга: за период с 21.12.2020 по 30.06.2023 в размере 19 987,91 (девятнадцать тысяч девятьсот восемьдесят семь) рублей 91 копейка, за период с 01.07.2023 по 08.08.2023 в размере 130 570,05 (сто тридцать тысяч пятьсот семьдесят) рублей 05 копеек; неустойка за период с 11.02.2021 по 08.08.2023 в размере 205 824,13 (двести пять тысяч восемьсот двадцать четыре) рубля 13 копеек.

4.Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

5. Подписание данного соглашения не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по Договору и настоящему Соглашению, в случае неоплаты, задолженность будет взыскана в судебном порядке.

6. Настоящее Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель:

Арендатор:

Юридический адрес:

<...> народов, 7

УФК по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре г. Ханты-Мансийск ЕКС 40102810245370000007

ИНН <***> КПП 860801001 код ОКВЭД 75.11.31, ОКАТО 71883000

тел. <***>, 93-777,93-779

Юридический адрес:

628482, ХМАО-Югра, <...>,

ИНН<***>, КПП 860801001, ОГРН <***> от 28.03.2008

р/с <***> к/с 30101810400000000779

ПАО «Челябинвестбанк» г. Челябинска БИК 047501779

тел./ф (35130) 7-59-59

________________________Ковальчук А.В. ____________________Семенов И.А. м.п. м.п.

Проект комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города

Когалыма

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ (АКТ ВОЗВРАТА)

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» ИНН<***>, КПП 860801001, ОГРН <***> от 28.03.2008, юридический адрес: 628482, ХМАО-Югра, <...>, в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор»и

Муниципальное образование городской округ Когалым Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма (ИНН <***>, ОГРН <***>), расположенного по адресу: <...> народов, 7, в лице председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма ФИО3, действующего на основании Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма, утвержденного решением Думы города Когалыма от 09.02.2006 № 207-ГД, именуемое в дальнейшем «Арендодатель» и именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий передаточный акт (акт возврата), (далее – Акт возврата) о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1. Арендатор в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от «27» января 2021 № 5013по настоящему акту передал Арендодателю земельный участок с кадастровым номером 86:17:0010212:206, общей площадью 6 968 кв.м., расположенный по адресу (описание местоположения): Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> предоставленный (разрешенное использование): малоэтажная многоквартирная жилая застройка, (далее – Участок).

2. Стороны согласовали, что Участок фактически передан Арендодателю 09.08.2023 года.

3. Арендодатель принял от Арендатора указанный Участок в таком виде, в каком он находился на момент подписания договора.

4. Состояние Участка соответствует условиям договора.

5. Арендатор обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней, с момента получения данного соглашения, оплатить задолженность по арендной плате в размере 356 382,09 (триста пятьдесят шесть тысяч триста восемьдесят два) рубля 09 копеек, из них сумма основного долга: за период с 21.12.2020 по 30.06.2023 в размере 19 987,91 (девятнадцать тысяч девятьсот восемьдесят семь) рублей 91 копейка, за период с 01.07.2023 по 08.08.2023 в размере 130 570,05 (сто тридцать тысяч пятьсот семьдесят) рублей 05 копеек; неустойка за период с 11.02.2021 по 08.08.2023 в размере 205 824,13 (двести пять тысяч восемьсот двадцать четыре) рубля 13 копеек. В случае неоплаты, задолженность будет взыскана в судебном порядке.

6. Настоящий передаточный акт составлен в 2 (двух) экземплярах, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель:

Арендатор:

Юридический адрес:

<...> народов, 7

УФК по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре г. Ханты-Мансийск ЕКС 40102810245370000007

ИНН <***> КПП 860801001 код ОКВЭД 75.11.31, ОКАТО 71883000

тел. <***>, 93-777,93-779

Юридический адрес:

628482, ХМАО-Югра, <...>,

ИНН<***>, КПП 860801001, ОГРН <***> от 28.03.2008

р/с <***> к/с 30101810400000000779

ПАО «Челябинвестбанк» г. Челябинска БИК 047501779

тел./ф (35130) 7-59-59

_________________________Ковальчук А.В. _____________________Семенов И.А.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление с возражениями относительно удовлетворения исковых требований, указывая, что договор аренды считается прекращенным с 09.08.2023, на основании чего, полагает, что отсутствуют основания для признания его расторгнутым, заявлено о пропуске срока исковой давности (т. 1 л.д. 130-133); истцом представлены возражения на отзыв ответчика (т. 2 л.д. 1-4).

Определением суда от 09.06.2025 судебное разбирательство по делу отложено на 07.08.2025 в 11 час. 00 мин.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем опубликования определения суда в информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет».

От представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 поступили ходатайства о проведении судебного заседания в режиме онлайн. К ходатайствам приложены электронные образы документов, удостоверяющие личность представителей, а также документы, подтверждающие полномочия представителей на участие в судебном заседании. Указанные ходатайства судом удовлетворены.

В судебное заседание обеспечена явка представителя ответчика, участие которого осуществлено посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел».

Представитель истца не принял участие в онлайн-заседании.

В материалы дела 17.07.2025 от истца посредством электронной связи «Мой арбитр» в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, поступило ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 27.01.2021 № 5013 в размере 247 787 рублей 37 копеек, в том числе основной долг за период с 21.12.2020 по 10.11.2023 в размере 130 570 рублей 05 копеек, неустойка за период с 11.04.2021 по 10.11.2023 в размере 117 217 рублей 32 копеек.

Поскольку уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права и обязанности иных лиц, суд в порядке статьи 49 АПК РФ принимает к рассмотрению уточненные требования истца.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 12 час. 10 мин. 20.08.2025, который продлен до 12 час. 00 мин. 27.08.2025.

Информация об объявлении перерыва в судебном заседании размещена судом в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии представителей истца и ответчика, участие которых осуществлено посредством веб- конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел».

В материалы дела посредством электронной системы «Мой арбитр» от ответчика поступил контррасчет исковых требований, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ. Ответчиком заявлено о признании иска в части неустойки за период с 10.04.2021 по 10.11.2023 в размере 93 258 рублей 90 копеек.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по заявленным требованиям.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма от имени муниципального образования городской округ Когалым Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 27.01.2021 № 5013 (далее - договор).

Указанный договор заключен по итогам открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка, протокол рассмотрения заявок от 21.12.2020. При заключении Договора аренды все условия, в том числе по размеру арендной платы, были согласованы сторонами без разногласий.

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок из категории земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 86:17:0010212:206, общей площадью 6 968 кв.м, расположенный по адресу (описание местоположения): Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> предоставленный (разрешенное использование): малоэтажная многоквартирная жилая застройка (далее по тексту - Участок).

Согласно пункту 1.2. договора размер арендной платы в год за Участок утвержден постановлением Администрации города Когалыма от 10.11.2020 № 2054 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для малоэтажной многоквартирной жилой застройки», протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома от 21.12.2020.

Пунктом 2.1 договора срок действия договора установлен с 21.12.2020 по 20.06.2026.

Арендодатель передал участок арендатору, что подтверждается передаточным актом 27.01.2021.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за владение и пользование Участком за 1 (один) год составляет 1 222 000 руб., за 66 месяцев составляет 6 719 226 руб. 25 коп., согласно приложению № 2 к Договору аренды (расчет арендной платы).

На момент подписания договора аренды перечислен задаток 20 % от начального размера арендной платы в год Участка в размере 244 400 руб.

В соответствии с Приложением № 2 к договору аренды арендная плата вносится поквартально и не изменяется, а также является фиксированной за год и за квартал независимо от количества дней в квартале.

Порядок оплаты установлен пунктами 3.2 - 3.3 договора аренды, согласно которым арендная плата вносится Арендатором по реквизитам, указанным в пункте 3.2 договора аренды, ежеквартально, не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за 4 квартал календарного года не позднее 10 декабря текущего календарного года. Квартал считается равным трем календарным месяцам, отчет квартала ведется с начала календарного года.

Арендная плата за квартал, в котором прекращается договор аренды, вносится не позднее дня прекращения договора аренды.

Обязательства Арендатора по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 2 статьи 40 Бюджетного кодекса Российской Федерации считаются исполненными со дня зачисления денежных средств в полном объеме на расчетный счет арендодателя.

Пунктом 4.4.3. договора аренды установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные пунктом 3.3. и 3.4. договора аренды.

За нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного пунктами 3.3 и 3.4 договора, с арендатора взыскивается неустойка, которая начисляется в размере 1/300 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в день, за который начисляется неустойка, от суммы задолженности по арендной плате за каждые сутки, начиная со дня просрочки исполнения обязательств до полной оплаты суммы задолженности (пункт 5.2 договора).

В остальном, что не предусмотрено договором аренды, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации (пункт 7.4. договора).

Как следует из материалов дела, письмом от 15.08.2023 ответчик обратился в Комитет о расторжении договора аренды с 09.08.2023 в связи с завершением строительства многоквартирного дома, выдачей разрешения на ввод объекта «Жилой дом № 4Д, р-н Пионерный, г. Когалым, Тюменская обл., ХМАО - Югра», расположенного по адресу: ХМАО - Югра, <...>, в эксплуатацию и регистрацией права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме,

расположенном на Участке. Право собственности на первую квартиру зарегистрировано 09.08.2023 за № 86:17:0010212:460 -86/045/2023-1.

В ответ на письмо от 15.08.2023 № 267 Комитет направил для рассмотрения и подписания два экземпляра проекта соглашения № 1 о расторжении Договора аренды и передаточного акта (акта возврата) (письмо от 18.08.2024 № 2-Исх-2162).

Письмом от 06.09.2023 № 286 ответчик сообщил об отсутствии ограничений прав и обременений на участке.

В ответ Комитет направил в адрес ООО «СЗ «СГУ» для рассмотрения и подписания проекты соглашения № 1 о расторжении договора аренды и передаточного акта (акта возврата) (письмо от 12.09.2023 № 2-Исх-2162).

Письмом от 03.10.2023 № 234 ответчик направил в адрес Комитета Соглашение № 1 о расторжении Договора аренды и передаточного акта (акта возврата), подписанные с протоколами разногласий в связи с допущенными арифметическими ошибками.

Учитывая допущенные арифметические ошибки, Комитет направил в адрес ООО «СЗ «СГУ» для рассмотрения и подписания проекты соглашения № 1 о расторжении договора аренды и передаточного акта (акта возврата) (письмо от 17.10.2023 № 2-Исх-2810).

Письмом от 03.11.2023 № 369 ответчик направил в адрес Комитета экземпляры Соглашения № 1 о расторжении договора аренды и передаточного акта (акта возврата), скрепленные печатью и подписанные с протоколом разногласий.

Разногласия возникли по пункту 3 Соглашения № 1 о расторжении Договора аренды и пункту 5 передаточного акта (акта возврата), ООО «СЗ «СГУ» выразило несогласие с размером задолженности в пользу ответчика.

В ответ на письмо от 03.11.2023 № 369 Комитет направил в адрес ответчика протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий к Соглашению № 1 о расторжении договора аренды и протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий к передаточному акту (акту возврата) (письмо от 14.11.2023 № 2-Исх-3040).

Письмом от 04.12.2023 № 417 ООО «СЗ «СГУ» сообщило об отсутствии правовых оснований для подписания Соглашения № 1 о расторжении договора аренды и передаточного акта (акта возврата) в редакциях протоколов урегулирования разногласий.

В ответ на обращение от 04.12.2023 № 417 Комитет повторно сообщил о необходимости подписать Соглашение № 1 о расторжении договора аренды и передаточный акт (акт возврата) в редакциях протоколов урегулирования разногласий

Как указывает истец, разногласия возникли ввиду следующего.

Согласно расчету суммы основного долга по договору аренды, произведенному Комитетом, задолженность ответчика по арендной плате за период с 21.12.2020 по 08.08.2023 составляет 150 557 рублей 96 копеек, начислена неустойка за период с 11.02.2021 по 08.08.2023 в размере 205 824 рублей 13 копеек.

Ответчик же указанную задолженность не признает.

В связи с отсутствием достижения согласия относительно размера задолженности, Комитетом в адрес ответчика направлена претензия от 30.09.2024 № 2-Исх-2769 о необходимости в течение 10 рабочих дней погасить задолженность и подписать протокол урегулирования разногласий.

В связи с тем, что соглашение относительно размера задолженности не достигнуто, Соглашение № 1 о расторжении Договора аренды и передаточный акт (акт возврата) в редакции Комитета ответчиком не подписаны, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

С учетом принятых уточнений размера исковых требований задолженность ответчика перед истцом составляет 247 787 рублей 37 копеек, в том числе основной долг за период с 21.12.2020 по 10.11.2023 в размере 130 570 рублей 05 копеек, неустойка за период с 11.04.2021 по 10.11.2023 в размере 117 217 рублей 32 копеек.

Арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Рассматриваемые отношения сторон квалифицируются как аренда. Данные отношения регламентируются нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Земельные участки на основании части 1 статьи 130 ГК РФ относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Пунктом 2 статьи 25 ЗК РФ установлено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Частью 2 статьи 609 ГК РФ закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется отметка государственного регистратора. Договор является заключенным.

Материалами дела подтверждается исполнение истцом своих обязательств по передаче земельного участка в пользование ответчику 27.01.2021.

После принятия земельного участка у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 ЗК РФ и пункта 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 21.12.2020 по 10.11.2023 в размере 130 570 рублей 05 копеек.

Пунктом 2.1 договора срок действия договора установлен с 21.12.2020 по 20.06.2026.

Арендодатель передал участок арендатору, что подтверждается передаточным актом 27.01.2021.

Арендная плата является встречным предоставлением (п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ) и, следовательно, подлежит уплате только за период после фактической передачи объекта аренды (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, постановление ФАС Московского округа от 21.01.2009 № КГ-А40/12790-08, постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 января 2010 г. по делу № А56-17565/2009, постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2009 № Ф09-10247/09-С3).

Фактическое неиспользование объекта аренды арендатором не освобождает его от внесения арендной платы (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), поскольку в силу договора аренды арендодатель лишь обеспечивает возможность беспрепятственного пользования объектом аренды в течение срока аренды (ст. 615 ГК РФ). Иными словами, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для его использования - договора аренды, а также факта надлежащего исполнения договора со стороны арендодателя, а именно передачи предмета договора арендатору и обеспечения возможности пользоваться им в течение срока аренды. В связи с этим, по смыслу ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан уплачивать арендную плату за период, начало которого определяется передачей объекта аренды, а окончание - моментом возврата этого имущества арендодателю или созданием арендодателем препятствий к пользованию имуществом.

В силу особых свойств недвижимых вещей (в том числе земельных участков) их невозможно передать путем вручения (фактической передачи во владение). Поэтому передача земельного участка в аренду, по смыслу статьи 611 ГК РФ, подтверждается передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами.

Наличие передаточного акта, составленного на определенную дату, презюмирует факт исполнения обязательства по передаче имущества в аренду в соответствующий день (постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 № 11АП-9338/12, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 № 18АП-4824/12, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 № 15АП-3836/11), тем самым не лишая сторон возможности доказывать обратное любыми средствами доказывания с учетом требований процессуального законодательства (ст.ст. 64, 68 АПК РФ, ст.ст. 55, 67 ГПК РФ).

Таким образом, истец вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком только с момента его передачи арендатору, т.е. с 27.01.2021.

Как выше указано судом, по настоящему договору аренды была внесена предоплата 244 400 рублей.

19.10.2022 ответчик внес 1 804 542 рубля 43 копейки, 07.08.2023 – 1 017 775 рублей 35 копеек,10.11.2023 – 19 987 рублей 91копейку.

Таким образом, задолженность ответчика по аренде отсутствует, а значит, и отсутствуют основания для ее взыскания и в указанной части надлежит отказать в удовлетворении исковых требований.

Истцом также заявлена к взысканию договорная неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 11.04.2021 по 10.11.2023 в сумме 117 217 рублей 32 копеек.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами соблюдено в пункте 5.2 договора.

Поскольку долг ответчиком погашен с нарушением срока, то истец обоснованно усмотрел основания для начисления неустойки.

Ответчиком представлен контррасчет, согласно которому размер неустойки за период с 11.07.2021 по 09.11.2023 составляет 93 258 рублей 90 копеек.

Проверив расчет ответчика, суд признает его арифметически верным. Истцом при расчете неустойки неверно определена начальная дата начисления неустойки, также произведено начисление на долг, который отсутствует.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 93 258 рублей 90 копеек. В удовлетворении остальной части требования о взыскании неустойки следует отказать.

Как указывалось ранее, ООО «СЗ «СГУ» заявило о согласии с исковыми требованиями в части неустойки за период с 10.04.2021 по 09.11.2023 в размере 93 258 рублей 90 копеек, что оценивается судом как признание иска.

Согласно части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Поскольку признание иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, судом принимается признание иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 27.01.2021 № 5013, расторгнутым с 08.08.2023 на условиях изложенных в Соглашении № 1 о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 5013 от 27.01.2021.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статьях 1 и 39.7 ЗК РФ, является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ установлено, что порядок определения размере арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности

субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд приходит к выводу о том, что они являются арендными обязательствами и подлежат регулированию нормами параграфов 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а так же условиями договоров.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт передачи земельного участка ответчику подтверждается материалами дела.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном

нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) - пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как следует из разъяснений, данных изложенных в пункте 26 постановления Пленума № 73 при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на квартиру, расположенного по адресу: ХМАО - Югра, г. Когалым, ул.

Олимпийская, д. 31, (кадастровый номер 86:17:0010212:460) было зарегистрировано – 09.08.2023.

Таким образом, с момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, земельный участок под указанным домом, ранее предоставленный для строительства, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с этим прекратилось право публичной собственности, и договор аренды земельного участка в части, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, договор, прекративший свое действие, не может быть расторгнут по смыслу статей 450 и 453 ГК РФ.

Требование истца о расторжении договора удовлетворению не подлежит, поскольку право собственности на первую квартиру зарегистрировано 09.08.2023 за № 86:17:0010212:460-86/045/2023-1.

В силу статьи 413 ГК РФ договор аренды считается прекращенным с 09.08.2023 и обязательства сторон прекращены с указанной даты, оснований для расторжения договора, уже ранее прекратившего свое действие, в данном случае не имеется.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче искового заявления государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрен частичный или полный возврат уплаченной государственной пошлины в случае: заключения мирового соглашения (соглашения о примирении), отказа истца (административного истца) от иска (административного иска), признания ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом

апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, принимая во внимание, что Комитет освобожден от оплаты государственной пошлины, с Общества подлежит взысканию 3 000 рублей государственной пошлины в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 167-176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма 93 258 рублей 90 копеек неустойки по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 27.01.2021 № 5013 за период с 11.07.2021 по 09.11.2023.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья Ю.П. Чемова