Решение от 26 апреля 2022 г. по делу № А51-9386/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9386/2021
г. Владивосток
26 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 20.10.2004)

к Администрации города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 12.12.2002), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (690091, <...>)

о признании незаконным решения, об обязании продлить договор аренды,

при участии: от заявителя - адвокат Матвеев М.С., доверенность от 01.02.2022, ФИО3, доверенность от 01.02.2022, от ответчиков – главный специалист правового управления ФИО4, доверенности от 17.12.2021 № 28/8098-исх; от 21.12.2021 № 1-3/5334,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Администрации города Владивостока об отказе в заключение дополнительного соглашения (продлении) к договору аренды земельного участка от 24.06.2014 № 02-Ю-19040 в соответствии с ч. 6, 7 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» о продлении срока действия данного договора, изложенного в письме от 02.03.2021 № 2602д/юл; об обязании продлить договор аренды от 24.06.2014 № 02-Ю19040 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020012:17, площадью 65.87 кв.м., расположенного по адресу: <...> (участок находится примерно в 7 метрах за пределами участка), для использования в целях не связанных со строительством (для размещения временного магазина).

В судебном заседании заявитель требования поддержал, указал, что оспариваемое решение является незаконным и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку по истечении срока, определенного договором аренды земельного участка от 24.06.2014 № 02-Ю-19040, этот земельный участок возвращен арендодателю не был, заявитель продолжал им пользоваться при отсутствии возражений ответчика, соответственно, договор аренды на основании положений статьи 610 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок.

Ответчик, возражая по существу требований, указал, что на момент обращения заявителя в Администрацию г. Владивостока с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 24.06.2014 № 02-Ю-19040 данный договор являлся недействующим, поскольку срок его действия в нем оговорен, также имеется условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока.

При рассмотрении дела суд установил, что между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и индивидуальным предпринимателем ФИО2, заключен договор аренды от 24.06.2014 № 02-Ю-19040, согласно которому в аренду заявителю передан земельный участок с кадастровым номером 25:28:020012:17, площадью 65,87 кв.м, расположенного по адресу: <...> (участок находиться примерно в 7 метрах по направлению на запад от ориентира - нежилое здание, расположенное за пределами участка), для использования в целях не связанных со строительством (для размещения временного магазина).

24.06.2014 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1.3 данного договора срок аренды земельного участка определен с 28.05.2014 по 27.05.2017.

Договор аренды № 02-Ю-19040 зарегистрирован в установленном законом порядке 09.07.2014.

По истечении указанного срока заявитель при отсутствии возражений ответчика продолжил пользоваться земельным участком.

24.02.2021 предприниматель ФИО2 обратилась в Администрацию города Владивостока с обращением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 02-Ю-19040 от 24.06.2014, предусматривающее увеличение срока его действия на 3 (три) года.

По результатам рассмотрения обращения предпринимателю отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 24.06.2014 № 02-Ю-19040 в части продления срока, в связи с тем, что по мнению муниципального образования срок действия данного договора аренды истек 27.05.2017.

Посчитав, что решение ответчика является незаконным и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности, предприниматель оспорил его в арбитражном суде.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований заявителя.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания оспариваемого ненормативного правового акта, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого правового акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» дополнена частями 4-8.

В частности, частью 6 статьи 19 этого закона предусмотрено, что до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно части 7 этой же статьи срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с таким дополнительным соглашением, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

В соответствии с частью 8 данной статьи арендодатель обязан без проведения торгов заключить указанное соглашение в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Возможность дачи уполномоченным органом отрицательного ответа на обращение арендатора при выполнении критериев, названных в части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, вовсе не предусмотрена.

Как следует из материалов дела, отказывая предпринимателю ФИО2 в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 24.06.2014 № 02-Ю-19040, Администрация сослалась на прекращение действия указанного договора, в связи с истечением 27.05.2017 срока действия этого договора.

Пунктом 1 статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу положений статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Действительно, как указывает заявитель, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, на момент заключения данного договора действовали императивные нормы, регулировавшие в том числе земельные арендные отношения.

В частности, согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключался на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определены особенности такого договора. В частности, установлено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Правило, закрепленное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространялось на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривал возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами. Данный вывод отражен, в том числе в Определении Верховного суда РФ от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907.

Земельный кодекс РФ специально не оговаривал правила возврата земельного участка, находившегося в аренде, учитывая, что согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Кодекс дополнен главой V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

В частности, согласно пункту 1 статьи 39.6 названной главы ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Он вправе заключить новый договор аренды такого земельного участка без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при условиях, оговоренных пунктом 4 этой статьи.

Таким образом, для договоров аренды земельных участков, заключенных после 01.03.2015, действуют императивно установленные специальные правила, и к ним не применимы общие положения гражданского законодательства о возобновлении на неопределенный срок договора аренды имущества при продолжении фактических арендных отношений по окончании срока его действия.

Как следует из договора, заключенного заявителем с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края, по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020012:17, он заключен 24.06.2014, то есть в период до 01.03.2015.

Пунктом 3.4.11 договора аренды от 24.06.2014 № 02-Ю-19040 установлено, что по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) арендатор обязан освободить участок, если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды, передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

Судом установлено, что по окончании срока указанного договора аренды предприниматель не возвратил земельный участок с кадастровым номером 25:28:020012:17 по акту приема-передачи, продолжая сохранять статус арендатора этого земельного участка, а Управление муниципальной собственности, принявшее на себя в результате перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками права и обязанности арендодателя, не возражало против использования земельного участка и не направило предпринимателю уведомление об отказе от договора.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.07.2021 № КУВИ-002/2021-89370166 в Едином государственном реестре недвижимости сохранялась актуальная запись об ограничении прав и обременении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020012:17 в виде аренды ИП ФИО2 на основании договора аренды от 24.06.2014 № 02-Ю-19040.

Следовательно, поскольку после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил использовать спорный земельный участок, к отношениям сторон применяются правила пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении действия договора на тех же условиях на неопределенный срок.

В этой связи суд отклоняет возражения ответчика о том, что договор аренды земельного участка от 24.06.2014 № 02-Ю-19040 прекратил свое действие по окончании срока, предусмотренного этим договором.

Однако, исходя из буквального толкования частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, данными положениями закона предусмотрено право на увеличение срока действия договора аренды, что применимо лишь к договорам, срок действия которых в принципе определен, то есть заключенным на определенный срок.

Увеличить можно только срок, определенный договором. Законом не предусмотрена возможность изменения срока действия договора, заключенного на неопределенный срок; в этом случае арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго вплоть до наступления событий, с которыми закон связывает прекращение такого договора (расторжение договора по основаниям, предусмотренным законом или договором, отказ от договора путем направления контрагенту соответствующего уведомления и т.п.).

По существу требование истца направлено на трансформацию договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в срочный договор.

Однако целью правовой нормы части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможность продлить его ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. Данные положения не могут быть истолкованы в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отказ Администрации г. Владивостока в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 24.06.2014 № 02-Ю-19040 в части увеличения срока договора аренды не противоречил закону или иному нормативному правовому акту и не нарушил какие-либо права и законные интересы предпринимателя ФИО2

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, требование заявителя удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Отказать в признании незаконным решения Администрации города Владивостока об отказе в заключении дополнительного соглашения (продлении) к договору аренды земельного участка от 24.06.2014 № 02-Ю-19040, изложенного в письме от 02.03.2021 № 2602д/юл.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.


Судья Нестеренко Л.П.