Решение от 27 сентября 2021 г. по делу № А58-4983/2021

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Дело №А58-4983/2021
27 сентября 2021 г.
г. Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2021 г. В полном объеме решение изготовлено 27 сентября 2021 г.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шумского А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению прокурора Республики Саха (Якутия) к администрации муниципального образования «Посёлок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>; ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Сахастройсервис» (1435188078, ОГРН <***>) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 1.2, 3.1.3, 4.2.5, 6.2.1, 3.2.14 договора аренды земельного участка №45 от 29 ноября 2019 г.,


при участии в судебном заседании прокурора Республики Саха (Якутия) – прокурора отдела ФИО2 по доверенности от 26 мая 2021 г.,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Республики Саха (Якутия) (далее, в том числе – прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее, в том числе – АПК РФ), к администрации муниципального образования «Посёлок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республики Саха (Якутия), (далее, в том числе – администрация МО «Посёлок Нижний Бестях», администрация, ответчик -1), обществу с ограниченной ответственностью «Сахастройсервис» (далее, в том числе – ООО «Сахастройсервис», общество, ответчик -2) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 1.2, 3.1.3, 4.2.5, 6.2.1, 3.2.14 договора аренды земельного участка № 45 от 29 ноября 2019 г.

Определением суда от 20 июля 2021 г. заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство назначены на 17 августа 2021 г.

Определением суда от 17 августа 2021 г. судебное разбирательство отложено на 24 сентября 2021 г.

Ответчики отзыв на заявление не представили, в судебное заседание своих представителей не направили, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в установленном процессуальным законом порядке путем направления определения суда, а также публично путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 – 123, части 1 и части 5 статьи 156 АПК РФ арбитражный суд проводит судебное заседание и рассматривает дело в отсутствие ответчиков.

В судебном заседании прокурор поддержала иск в полном объеме по указанным в нем доводам.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

29 ноября 2019 г. между администрацией МО «Посёлок Нижний Бестях» (арендодатель) и ООО «Сахастройсервис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №45 (далее – договор аренды, договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 14:15:130005:1945, общей площадью 1500 кв.м., из категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский район, п. Нижний-Бестях, с видом разрешенного использования: «Среднеэтажная жилая застройка» (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен сторонами с 29 ноября 2019 г. по 28 ноября 2024 г.

Согласно пункту 8.1 договора настоящий договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 11 декабря 2019 г.

Пунктом 1.2 договора стороны установили, что участок предоставляется: «Для среднеэтажной жилой застройки». Приведенное описание целей использования является окончательным. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного согласия арендодателя с внесением изменения в договор.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Пункт 3.2.14 договора содержит обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, субаренды, внесения права аренды участка или его части в уставный капитал предприятия и др.), без письменного разрешения арендодателя.

Пункт 4.2.5 договора содержит обязанность арендодателя по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

В пункте 6.2.1 договора стороны согласовали условие, предусматривающее, что если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается возобновленным на неопределенный срок и прекращает свое действие через 30 (тридцать) календарных дней после направления одной из сторон уведомления другой стороне об отказе от договора.

Прокурор, полагая, что указанные условия договора являются недействительными в силу их ничтожности, обратился в суд с настоящим иском о защите нарушенных прав и законных интересов неопределённого круга лиц, а также в публичных интересах муниципального образования.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы прокурора, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу статьи 1 Федерального закона от 17 января 1992 г. №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации – единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абзаце 2 части 1 статьи 52 АПК РФ, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 марта 2012 г. №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзаце 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы и необходимо ли суду признать сделку недействительной, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела.

Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Предъявленный прокурором иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении и исполнении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Общие положения о договоре аренды урегулированы параграфом 1 главы 34 ГК РФ, согласно пункту 2 статьи 607 которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных объектов.

Из смысла и содержания указанных норм права следует, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Спорный договор аренды земельного участка №45 от 29 ноября 2019 г. заключен на торгах, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела копия протокола №7 от 18 ноября 2019 г. о результатах аукциона по лоту №6 на право заключения договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.2 указанного договора стороны установили, что участок предоставляется: «Для среднеэтажной жилой застройки». Приведенное описание целей использования является окончательным. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного согласия арендодателя с внесением изменения в договор.

Вместе с тем согласно пункту 17 статьи 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пунктах 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Таким образом, условие пункта 1.2 договора в части возможности изменения цели использования земельного участка путем внесения изменения в договор является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ, как противоречащее нормам действующего законодательства и нарушающий явно выраженный запрет.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Пункт 4.2.5 договора содержит обязанность арендодателя по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

В пункте 6.2.1 договора стороны согласовали условие, предусматривающее, что если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок и прекращает свое действие через 30 (тридцать) календарных дней после направления одной из сторон уведомления другой стороне об отказе от договора.

Между тем по общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01 марта 2015 г. не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Заключение нового договора аренды без проведения торгов с 01 марта 2015 г. допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ) (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28 марта 2018 г.).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Поскольку спорный договор аренды заключен на торгах, и после 01 марта 2015 г., когда вступили в силу изменения в ЗК РФ, касающиеся обязательного проведения торгов для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то перечисленные пункты 3.1.3, 4.2.5, 6.2.1 договора аренды, предоставляющие арендатору преимущественное право перед другими лицами на заключение на новый срок договора, либо его возобновление на неопределенный срок, также являются недействительными в силу статьи 168 ГК РФ, как противоречащие нормам действующего законодательства и нарушающие явно выраженный запрет.

Пункт 3.2.14 договора содержит обязанность арендатора не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, субаренды, внесения права аренды участка или его части в уставный капитал предприятия и др.), без письменного разрешения арендодателя.

Заявляя требование о признании недействительным пункта 3.2.14 в части условия, предусматривающего заключение с согласия арендодателя сделки, следствием которой является или может являться какое-либо обременение представленных арендатору по договору муниципальных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, внесения прав аренды участка или его части в уставный капитал предприятия и др.), в качестве правового обоснования прокурор ссылается на положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункт 7 статьи 448 ГК РФ.

Арбитражный суд не принимает во внимание ссылку прокурора на пункт 9 статьи 22 ЗК РФ, поскольку спорный договор аренды заключен на срок не превышающий пять лет, в связи чем положения указанной нормы, в той части, в какой она допускает передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам без получения на то согласия арендодателя при условии его уведомления, в данном случае не применимы.

Между тем согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

Таким образом, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ иного – запрета такой переуступки.

Данный запрет направлен на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору, подлежащему заключению на торгах, в обход такой процедуры.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи поднаем, перенаем, передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.

Таким образом, пункт 3.2.14 договора в части условия, предусматривающего заключение с согласия арендодателя сделки, следствием которой является или может являться какое-либо обременение представленных арендатору по договору муниципальных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, внесения прав аренды участка или его части в уставный капитал предприятия и др.), является недействительным в силу статьи 168 ГК РФ, как противоречащий нормам действующего законодательства и нарушающий явно выраженный запрет.

Приведенный подход согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, поддержанной им в определениях от 04 декабря 2017 г. № 308-ЭС17-17485, от 24 апреля 2019 г. № 306-ЭС18-17130.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Признание недействительными пунктов 1.2, 3.1.3, 4.2.5, 6.2.1 и 3.2.14 договора аренды в указанной прокурором части не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договора.

Применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов, третьих лиц.

Никакие последующие действия сторон договора, в том числе заключение дополнительного соглашения к нему, не могут изменить правовую природу ничтожности сделки, поскольку законодателем прямо установлено, что ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий с момента ее заключения, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным (ничтожным) в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. В рассматриваемом случае включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

При указанных обстоятельствах и правовом регулировании требования прокурора являются обоснованными, а иск прокурора – подлежащим удовлетворению.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 рублей, по результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 АПК РФ относится на ответчиков в равных долях, и, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (ответчик -1) освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 3000 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета с общества (ответчика -2).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Удовлетворить исковые требования.

Признать недействительными следующие пункты договора аренды земельного участка №45 от 29 ноября 2019 г., заключенного между администрацией муниципального образования «Поселок Нижний Бестях» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республики Саха (Якутия) и обществом с ограниченной ответственностью «Сахастройсервис»:

- пункт 1.2 в части возможности изменения цели использования земельного участка путем внесения изменения в договор с письменного согласия арендодателя;

- пункты 3.1.3, 4.2.5 и 6.2.1;

- пункт 3.2.14 в части условия, предусматривающего заключение с согласия арендодателя сделки, следствием которой является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору муниципальных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор залога, внесения прав аренды участка или его части в уставный капитал предприятия и др.).

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сахастройсервис» (1435188078, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей.


Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Четвертый арбитражный апелляционный суд (г. Чита). Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).


Судья А.В. Шумский