Постановление от 25 марта 2024 г. по делу № А63-13824/2023

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8(87934) 6-09-16, факс: 8(87934) 6-09-14


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А63-13824/2023

25.03.2024


Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2024.

Полный текст постановления изготовлен 25.03.2024.


Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Белова Д.А., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, в отсутствие в судебном заседании заявителя – некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольском крае», г. Ставрополь, ОГРН <***>, заинтересованного лица - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, третьих лиц: администрация городского округа города-курорта Ессентуки, Ставропольский край, г. Ессентуки, ОГРН <***>, общества с ограниченной ответственность «Крован-КМВ», Ставропольский край, г. Пятигорск, ОГРН <***>, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», г. Москва, ОГРН <***>, ФИО2, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2024 по делу № А63-13824/2023,

УСТАНОВИЛ:

некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольском крае» (далее – заявитель, фонд) первоначально обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (далее – комитет) о признании необоснованным отказа комитета от 19.06.2023 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39,

об обязании заключить сроком на три года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 8 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа»: ул. Октябрьская, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а именно – в целях завершения жилищного строительства проблемных объектов застройщика-банкрота общества с ограниченной ответственность «Крован-КМВ»: многоквартирных домов во встроенно-пристроенными помещениями (поз. 1, 2, 3, 4, 5),

о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей (уточненные требования).

Решение суда от 12.01.2024 требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что фонд, как фактический собственник находящихся на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 незавершенных строительством объектов, а также как принявший на себя обязательства застройщик перед гражданами по завершении строительства многоквартирных домов в силу пункта 3.3 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, вправе приобрести испрашиваемый земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Не согласившись с принятым решением, комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм права и несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела. Жалоба мотивирована тем, что судом не проверено наличие у расположенных на спорном земельном участке объектов признаков недвижимости (степень их готовности).

Фонд в отзыве на апелляционную жалобу выразил мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс), изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.04.2013 между ФИО2 и комитетом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, площадью 50 942 кв. м – для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 30.04.2013 № 26-26-35/017/2013-207).

Пунктом 2.1 договора срок договора аренды установлен на 5 лет с 08.04.2013 по 07.04.2018.

Дополнительным соглашением от 15.05.2014 к договору аренды от 08.4.2013 № 198/1 срок договора аренды продлен с 08.04.2018 по 07.04.2023, площадь предоставленного земельного участка уменьшена до 34 542 кв. м (зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 12.02.2014 № 26-26-35/019/2014-170).

27 мая 2014 года земельный участок с кадастровым номером 26:30:040307:39 передан на условиях субаренды от ФИО2 к ООО «Крован-КМВ», о чем заключен советующий договор от 27.05.2014 .

24 июля 2014 года и 26.11.2014 администрация выдала ООО «Крован-КМВ» разрешения на строительство многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Октябрьская г. Ессентуки, на земельном участке с кадастровым номером26:30:040307:39 поз 1, 1-я очередь строительства (разрешение № RU 26304000-203), а также поз. 2,3,4 и поз. 5,6,7, 2-я очередь строительства (разрешение № RU 26304000-343).

Дополнительным соглашением от 29.07.2021 в договор аренды от 08.04.2013 № 198/1 земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 внесены изменения в части площади земельного участка, вместо 34 542 кв. м указано 28 758 кв. м.

В связи с необходимостью приведения в соответствие предмета договора с изменившимся фактическими обстоятельствами, а именно, разделом преданного в субаренду указанного выше земельного участка путем образования двух участков с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м и с кадастровым номером 26:30:040307:829, площадью 5 7852 кв. м, ФИО2 и ООО «Крован-КМВ» заключили дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27.05.2017, которым внесли изменения, заменив по тексту значение площади земельного участка с 34 542 кв. м на 28 758 кв. м.

Определением суда от 16.04.2019 возбуждено производство по делу № А63-4453/2019 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Крован-КМВ».

Решением суда от 20.08.2019 (резолютивная часть решения объявлена 13.08.2019) ООО «Крован-КМВ» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

Определением суда от 05.08.2021 конкурсный управляющий ФИО3 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, на эту должность утвержден ФИО4

Определением суда от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019 удовлетворено заявление фонда о намерении стать приобретателем в том числе земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, с находящимися на них неотделимыми улучшениями (прав на такие земельные участки) и исполнить обязательства застройщика – ООО «Крован-КМВ» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А63-4453/2019 по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 квадратных метров.

Приобретателю (фонду) переданы права и обязанности застройщика – ООО «Крован-КМВ», права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.04.2013 № 198/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская,

объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м, находящемся по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская:

- многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, три секции, позиция 1 по генеральному плану, 1 очередь строительства;

- многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, позиция 2 по генеральному плану, 2 очередь строительства;

- многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, позиция 3 по генеральному плану, 2 очередь строительства;

- многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, позиция 4 по генеральному плану, 2 очередь строительства;

- многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, позиция 5 по генеральному плану, 2 очередь строительства.

28 октября 2021 года ООО «Крован-КМВ» (застройщик) и фонд (приобретатель) заключили договор № 1, согласно пункту 1.1 застройщик передал, а приобретатель принял имущество (в том числе имущественные права) и обязательства застройщика в соответствии с определением суда от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019, о чем составлен акт приема-передачи от 28.10.2021.

31 августа 2022 года администрация выдала фонду разрешение на строительство многоквартирных домов со встроенными пристроенными помещениями в <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа» (позиции 1, 2, 3, 4, 5)№ 26-RU26304000-84-2022.

Дополнительным соглашением от 14.10.2021 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27.05.2017 ФИО2 передала фонду в субаренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:040307:39, начиная с 29.09.2021.

В связи с истечением срока договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27.05.2017, фонд со ссылкой на подпункт 3.3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обратился в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 в аренду без проведения торгов, для завершения строительства (заявление от 29.05.2023).

Письмом комитета от 02.06.2023 № 20-4238/з фонду отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39 в аренду без проведения торгов, со ссылкой на отсутствие законных оснований.

Указывая на необходимость предоставления испрашиваемого земельного участка в целях завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота ООО «Крован-КМВ» 06.06.2023 фонд повторно обратился в администрацию с аналогичным заявлением.

По результатам рассмотрения повторного заявления фонда комитетом принято обжалуемое решение об отказе в предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, изложенное в письме от 19.06.2023 № 20-4612/з, поскольку в соответствии с данными управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на испрашиваемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие заявителю.

Полагая, что названный отказ не соответствует требованиям ЗК РФ и нарушает принадлежащие обществу права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц.

Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 АПК РФ, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) (в редакции, действующей на момент обращения с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

Из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» (далее – Перечень).

Пунктом 32 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Учитывая изложенное, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора, поскольку законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом фонд вправе претендовать на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов при наличии на таком земельном участке того объекта незавершенного строительства, для строительства которого был предоставлен земельный участок.

В соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) Фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан-участников долевого строительства в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.

Пунктом 17 устава фонда, утвержденного 29.03.2023 и согласованного 07.03.2023 письмом министерства строительства и архитектуры Ставропольского края решением заседания наблюдательного совета некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Ставропольскому крае» установлено, что предметом деятельности заявителя является осуществление видов деятельности, направленных на достижение уставных целей в соответствии пунктом 1 статьи 21.1 Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 4 статьи 21.1 Закона № 214-ФЗ Фонд субъекта Российской Федерации может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства указанных в части 1 данной статьи многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры.

Так, заявитель, является фондом субъекта Российской Федерации и в рассматриваемом выступает приобретателем имущества застройщика и обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном положениями Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В целях завершения строительства проблемных объектов и восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестного застройщика ООО «Крован-КМВ» в декабре 2020 года наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в отношении завершения строительства проблемных объектов ООО «Крован-КМВ», расположенных по адресу: г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская, включенных в план-график и в единый реестр проблемных объектов.

Завершение строительства объектов ООО «Крован-КМВ» поручено фонду субъекта указанным решением публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о финансировании мероприятий по завершению строительства.

Во исполнение решения публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о завершении строительства, между последним и фондом заключено соглашение от 02.03.2021 № ФЗП-28/525-21 о финансировании мероприятий по завершению строительства указанных объектов.

В рамках соглашения о финансировании, в целях реализации публично-значимой функции публично-правовой компании «Фонд развития территорий», а именно восстановление прав граждан-участников долевого строительства, по ее поручению и за ее счет фонд осуществляет мероприятия по завершению строительства проблемных объектов.

Поскольку передача объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом заявителем земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39, площадью 28 758 кв. м и требований граждан осуществлена 29.09.2021 на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-4453/2019, суд пришел к верному выводу, что в настоящее время, вопреки доводам комитета объекты незавершенного строительства фактически перешли в собственность фонда.

Помимо этого, суд учел, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Негативные последствия недобросовестного поведения застройщика, прекратившего осуществление строительства объектов, в любом случае не могут быть возложены на добросовестных непрофессиональных инвесторов. В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения 08.04.2023 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав кредиторов застройщика.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2022 по делу № А32-4768/2020.

Таким образом, учитывая, что действия фонда направлены на завершение начатого строительства переданных ему объектов и ввода их в эксплуатацию, которые возможны только после оформления арендных отношений (заключения договора в отношении спорного участка), заявитель, как собственник расположенных на земельном участке незавершенных строительством объектов, имеет право на предоставление данного участка в аренду без проведения торгов на основании статьи 39.6 ЗК РФ.

Как установлено материалами дела, находящиеся на спорном земельном участке незавершенные строительством объекты (многоквартирные дома) переданы фонду на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 29.09.2021 по делу № А63-4453/2019, которое является основанием для регистрации его права собственности на них.

При этом согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338, пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Более того, пунктом 3.3 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для передачи публично-правовой компании «Фонд развития территорий», принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершении строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Принимая во внимание, что фондом к заявлению о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду приложен документ, удостоверяющий (устанавливающий) его права на объекты незавершенного строительства (копия вступившего в законную силу судебного акта), суд полагает неправомерным вывод комитета об отсутствии у фонда права на обращение с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов, ввиду отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о принадлежащих фонду объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39.

Принимая во внимание изложенное, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, установленные в ходе рассмотрения дела, обстоятельства и представленные участниками процесса доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, фонд, как фактический собственник находящихся на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 незавершенных строительством объектов, а также как принявший на себя обязательства застройщик перед гражданами по завершении строительства многоквартирных домов в силу пункта 3.3 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, вправе приобрести испрашиваемый земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Руководствуясь положениями указанных правовых норм, а также разъяснениями высших судебных инстанций о их применении, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемое решение комитета, от 19.06.2023 № 20-4612/з об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:30:040307:39, расположенного по адресу: <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа», вынесено в отсутствие предусмотренных действующим законодательством оснований и, как следствие, нарушает права и законные интересы фонда, в связи с чем, оно в силу части 2 статьи 201 АПК РФ подлежит признанию незаконным, а требования заявителя подлежат удовлетворению.

Исходя из незаконности обжалуемого отказа, руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в целях восстановления прав и законных интересов заявителя, суд правильно обязал комитет в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес фонда, для подписания три экземпляра проекта договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:30:040307:39, расположенного по адресу: <...> между гор. Больницей и ПГК «Победа, в целях завершения строительства проблемных объектов застройщика-банкрота ООО «Крован-КМВ», многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (поз. 1, 2, 3, 4, 5) на основании разрешения на строительство от 31.08.2022 № 26-RU26304000-84-2022.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не проверено наличие у расположенных на спорном земельном участке объектов признаков недвижимости (степень их готовности) подлежит отклонению.

К заявлению о выдаче разрешения, направленном в Администрацию г Ессентуки от 26.08.2022, в том числе были предоставлены результаты инженерных изысканий, проектная документация и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, и фото объектов.

В соответствии с результаты инженерных изысканий и разработанной проектно-сметной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы от 22.08.2022 № 26-1-1-3-060154-2022 Администрацией города Ессентуки выдано новое разрешение на строительства указанных объектов от 31.08.2022 № 26-RU26304000-84-2022.

Согласно результатам инженерных изысканий и проектно-сметной документации по объектам, с учетом запланированного демонтажа и усиления несущих конструкций степень готовности объектов на 2022 г.: поз. 1 - 26,5%, поз. 2- 31,4%, поз. 3 - 24,7%, поз. 4 - 14%, поз. 5 - 4%.

Соответственно Администрация города Ессентуки на дату отказа была осведомлена о наличии объектов, принадлежащих Фонду субъекту на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 и о степени строительной готовности объектов.

Кроме того, при направлении Фондом субъекта заявления в арбитражный суд были предоставлены документы содержащие информации о высокой степени готовности объектов, в том числе договор передачи земельного участка и объектов незавершенного строительства заключенный между ООО «Крован-КМВ» и Фондом субъекта от 28.10.2021 г., в котором согласно инвентаризационной описи от 07.07.2020, определена степень строительный готовности объектов:

Объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 площадью 28 758 кв.м, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, между гор. Больницей и ПГК «Победа», ул. Октябрьская:

многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, три секции, позиция 1 по генеральному плану, 1-я очередь строительства, виды выполненных работ: земляные работы - 80 %; фундаменты - 100 %; каркас - по 6-й этаж включительно; стены наружные -по 6-й этаж; перекрытия - по 6-й этаж включительно.

комплекс жилых многоквартирных домов со встроенными помещениям, позиция 2 по генеральному плану, 2-я очередь строительства, виды выполненных работ: земляные работы - 100 %; фундаменты - 100 %; каркас -100%; стены наружные - 100%; перекрытия - 100 %; перегородки-100 %; кровля - 100 %; внутренняя штукатурка стен - 1 подъезд полностью; прокладка электропроводки - 1 подъезд полностью; наружняя отделка - 90 %; окна - 3%).

комплекс жилых многоквартирных домов со встроенными помещениям, позиция 3 по генеральному плану, 2-я очередь строительства, виды выполненных работ: земляные работы - 80 %; - фундаменты - 100 %; каркас - 1 подъезд - 4 этажа; каркас 2 подъезд - 6 этажей; стены наружные - 1 подъезд - 4 этажа; стены наружние 2 подъезд - 6 этажей; перекрытия 1 подъезд - 3 этажа; перекрытия 2 подъезд - 5 этажей).

комплекс жилых многоквартирных домов со встроенными помещениям, позиция 4 по генеральному плану, 2-я очередь строительства, виды выполненных работ: земляные работы - 80 %; - фундаменты - 100 %; каркас - 1 подъезд - 2 этажа; каркас 2 подъезд - цокольный этаж; перекрытия 1 подъезд - 1 этажа; перекрытия 2 подъезд - цокольный этаж).

комплекс жилых многоквартирных домов со встроенными помещениям, позиция 5 по генеральному плану, 2-я очередь строительства, виды выполненных работ: земляные работы - 80 %; бетонная подготовка - 100 %; цокольный этаж - 40 %).

Фонд субъекта в письменных пояснениях к заявлению об уточнении требований, указанных в заявлении об обязании заключить договор аренды земельного участка, также указывает информацию о степени строительной готовности объектов (исх. № 605 от 06.10.2023).

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Изложенное подтверждает, что сведения и документы, подтверждающие наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства с высокой степенью готовности были исследованы судом, следовательно довод комитета, об отсутствии признаков объектов недвижимости у объектов незавершенного строительства расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:30:040307:39 и принадлежащих Фонду субъекта подлежит отклонению.

Судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Фактов, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит. В связи с этим доводы апеллянта признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку сводятся только к несогласию с оценкой обстоятельств судом первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2024 по делу № А63-13824/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий


Судьи

М.У. Семенов


Д.А. Белов


О.В. Марченко