Решение от 17 ноября 2020 г. по делу № А06-7218/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-7218/2020
г. Астрахань
17 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2020года.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи: Богатыренко С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Государственного предприятия Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА" к Обществу с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Ястреб" о расторжении договора аренды № 03-А-2019 от 15.07.2019г.

Третье лицо: Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области.


при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности № 75 от 14.09.2020, копия диплома о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 27.12.2019 г., копия диплома о высшем юридическом образовании

Третье лицо – ФИО4 – представитель по доверенности от 24.01.2020 № М-1-00085/6


Государственное предприятие Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА" (далее по тексту: истец, ГП АО «ИПК «ВОЛГА») обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Ястреб" (далее по тексту: ответчик, ООО ЧОО «Ястреб») о расторжении договора аренды № 03-А-2019 от 15.07.2019г.

Суд, в соответствии со статьей 51 АПК РФ привлек к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области.

Суд, руководствуясь пунктом 4 статьи 137, пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное заседание 16 ноября 2020г. В 11 ч.20 мин и продолжил рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просит суд удовлетворить их по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика не признает исковые требования, считает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Представитель третьего лица поддерживает позицию истца.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 15 июля 2019 года между ГП АО «ИПК «ВОЛГА» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Ястреб" (арендатор) был заключен договор аренды государственного имущества № 03-А-2019.

Согласно пункту 1.1 договора в соответствии с распоряжением Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области № 374 от 16.05.2019г. и по результатам проведенного открытого аукциона, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование: комнаты № 602 (11,7 кв.м.), № 602.1 ( 10,1 кв.м.), № 602.2 (24,2 кв.м.), № 602.3 (34.7 кв.м.), № 603 (33,9 кв.м.), № 604 (11,0 кв.м.), 604.1 (4,1 кв.м.), общей площадью 129,7 кв.м., расположенные в помещении № 1 на шестом этаже здания литер: Б, по адресу: <...>

Срок аренды устанавливается с 15.07,2019г. по 15.07.2024г.

В соответствии с пунктом 5.1 изменение условий договора допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения в договор рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Согласно пункту 5.4 договор, может быть, расторгнут судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора одной из сторон или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: не приступил к использованию имущества по истечении двухмесячного срока, и оно находится в бесхозном состоянии; не согласен с измененным в установленном порядке размером арендной платы и (или) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; неоднократно нарушает обязательства, лежащие на арендаторе по условиям договора; умышленно или по неосторожности существенного ухудшает состояние арендованного имущества; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Требование арендодателя о досрочном расторжении договора следует после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок в случае не устранения арендатором нарушений, предусмотренных договором.

Имущество передано ответчику на основании акта приема-передачи от 15.07.2019г.

ГП АО «ИПК «Волга» 12.09.2019г. направило в адрес ответчика уведомление о том, что за ответчиком числится просроченная задолженность, в том числе, по договору № 03-А/2019 от 15.07.2019г. в сумме 22 228 руб. 13 коп., которую необходимо срочно оплатить.

Ответчик 14.10.2019г. направил в адрес истца заявление об уменьшении арендуемой площади до 95 кв.м. с 01.11.2019г. в связи с отсутствием необходимости в помещении № 602.3, площадью 34,7 кв.м.

Письмом от 24.10.2019г. ответчик просил сообщить стоимость арендной платы и коммунальных услуг в отношении оставшейся за ним арендуемой площади, равной 95 кв.м.

В ответ на письма ответчика, истец сообщил, что письмо об уменьшении общей площади было направлено на согласование в Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области. После согласования будет направлено дополнительное соглашение.

Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области письмом от 19.11.2019г. сообщило, что процедура предоставления в аренду объектов имущества, находящихся в государственной собственности Астраханской области, регламентируется Порядком утвержденным постановлением Правительства Астраханской области от 22.04.2009г. № 185-П. В соответствии с пунктом 6.8 и 6.9 раздела 6 Порядка решение агентства, оформленное соответствующим распоряжением, принимается в случае внесения арендодателем изменений в договор в связи с изменением его срока, в том числе, его пролонгацией с учетом соблюдения арендодателем установленной законодательством процедуры. Таким образом, принятие дополнительного решения агентства в случае внесения изменений в договор, не связанных с изменением срока, в том числе его пролонгацией, не требуется. В данном случае предприятию необходимо оформить дополнительное соглашение к договору и предоставить в агентство его копию с актом приема-передачи.

В связи с чем, стороны 20 ноября 2019г. заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 03-А-2019г., согласно которому внесли изменения в пункт 1.1 договора № 03-А-2019 от 15.07.2019г. «…., а арендатор принимает во временное пользование комнаты: № 602 (11,7 кв.м.), № 602.1 ( 10,1 кв.м.), № 602.2 (24,2 кв.м.), № 603 (33,9 кв.м.), № 604 (11,0 кв.м.), 604.1 (4,1 кв.м.), общей площадью 95 кв.м., расположенные в помещении № 1 на шестом этаже здания литер: Б, по адресу: <...>, 48….».

ООО ЧОО «Ястреб» на основании акта приема-передачи от 20.11.219г. возвратило ГП АО «ИПК «Волга» комнату № 602.3, общей площадью 34.7 кв.м., расположенную в помещении № 1 на шестом этаже здания литер: Б по адресу: <...>

ООО ЧОО «Ястреб» направило в адрес истца 11.12.2019г. письмо с просьбой с 27.12.2019г. уменьшить арендуемую им площадь на 32,8 кв.м. (освобождает помещения № 604.1, площадью 11 кв.м., № 602.1, площадью 10,1 кв.м., № 602, площадью 11,7 кв.м.).

Стороны 17 декабря 2019г. заключили дополнительное соглашение № 2 к договору аренды № 03-А-2019г., согласно которому внесли изменения в пункт 1.1 договора № 03-А-2019 от 15.07.2019г. «…., а арендатор принимает во временное пользование комнаты: № 602.2 (24,2 кв.м.), № 603 (33,9 кв.м.), 604.1 (4,1 кв.м.), общей площадью 62,2 кв.м., расположенные в помещении № 1 на шестом этаже здания литер: Б, по адресу: <...>, 48….».

ООО ЧОО «Ястреб» на основании акта приема-передачи от 17.12.219г. возвратило ГП АО «ИПК «Волга» комнаты: №604, площадью 11 кв.м., № 602.2, площадью 10,1 кв.м., № 602, площадью 11,7 кв.м., общей площадью 32,8 кв.м., расположенные в помещении № 1 на шестом этаже здания литер: Б, по адресу: <...>

Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области ознакомившись с копиями дополнительных соглашений № 1 от 20.11.2019г., № 2 от 17.12.2019г. сообщило письмом от 20.05.2020г., что дополнительными соглашениями внесены изменения в пункт 1.1 договора аренды, из предмета договора исключены комнаты № 602, площадью 11,7 кв.м., № 602.2 ( по факту 602.1) площадью 10,1 кв.м., № 602.3 площадью 34,7 кв.м., № 604 площадью 11,0 кв.м. С учетом обстоятельств, указанных в письме, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006г. № 135-ФЗ « О защите конкуренции», поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ). В связи с чем, ГП АО «ИПК «Волга» необходимо расторгнуть договор аренды от 15.07.2019г. № 03-А-2019г. и обратиться в агентство за согласованием предоставления в аренду по результатам торгов комнат № 602.2, 603, 604.1, обшей площадью 62,2 кв.м.

ГП АО «ИПК «Волга» 22.06.2020г. направило в адрес ответчика письмо с требованием расторгнуть договор аренды №03-А-2019 от 15.07.2019г. и обратиться в ГП АО «ИПК «Волга» с пакетом документов для согласования в аренду по результатам торгов комнат, общей площадью 45,5 кв.м., расположенных в помещении № 6 на шестом этаже по адресу: <...>

ООО ЧОО «Ястреб» не согласилось на расторжении договора аренды №03-А-2019 от 15.07.2019г.

Данные обстоятельства послужили основанием для предъявления истцом настоящего иска в суд.

Оценив, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, суд считает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При заключении договора аренды, указанного выше, стороны согласовали все существенные условия, присущие для договоров данного вида, а именно объект аренды, предмет договора, цену аренды.

Из договора аренды следует, что сторонами при заключении данного договора определен предмет аренды, его местонахождение.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Имущество, являющееся объектом аренды, находится в хозяйственном ведении арендодателя.

Согласно статье 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с распоряжением Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области № 374 от 16.05.2019г. и по результатам проведенного открытого аукциона 15 июля 2019 года между ГП АО «ИПК «ВОЛГА» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Ястреб" (арендатор) был заключен договор аренды государственного имущества № 03-А-2019.

По общему правилу (пункт 1 статьи 450 ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 5.4 договор, может быть, расторгнут судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора одной из сторон или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: не приступил к использованию имущества по истечении двухмесячного срока, и оно находится в бесхозном состоянии; не согласен с измененным в установленном порядке размером арендной платы и (или) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; неоднократно нарушает обязательства, лежащие на арендаторе по условиям договора; умышленно или по неосторожности существенного ухудшает состояние арендованного имущества; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспоренного права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Из искового заявления и пояснений истца не следует, что основанием для расторжения договора аренды является нарушение ответчиком существенных условий договора в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ. Основанием для расторжения договора аренды, по мнению истца, является заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора – площади помещения без проведения торгов, что является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006г. № 135-ФЗ « О защите конкуренции», поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 3,6 частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются установление запретов или введение ограничений в отношении свободного перемещения товаров в Российской Федерации, иных ограничений прав хозяйствующих субъектов на продажу, покупку, иное приобретение, обмен товаров; предоставление хозяйствующему субъекту доступа к информации в приоритетном порядке.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (часть 1); в порядке, предусмотренном частью 1, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям (пункт 1 части 3).

Согласно п. 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Общие основания для расторжения гражданско-правовых договоров установлены главой 29 ГК РФ, среди которых такого основания, как письмо собственника о выявлении нарушений, также не содержится.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичные правила содержатся в статье 619 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут устанавливаться и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ.

В данном случае основанием расторжения договоров послужили выявленные собственником нарушения Закона о защите конкуренции.

Между тем данное основание расторжения договора аренды нормами гражданского законодательства не предусмотрено.

В нарушение норм действующего законодательства истец не представил доказательств, подтверждающих, что со стороны арендатора были нарушены какие - либо условия договора аренды, либо у арендодателя имеется право на расторжение договора по немотивированным основаниям.

Вопросы, связанные с прекращением, изменением договора определяются и регулируются нормами гражданского законодательства.

Суд считает, что нарушения, положенные истцом в основание требования о расторжении договоров аренды, не может рассматриваться в качестве основания для расторжения договора.

Таким образом, заключение договора аренды с нарушением пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" без проведения торгов не может являться основанием для его расторжения по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.




Кроме того, Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области письмом от 19.11.2019г. сообщило, что процедура предоставления в аренду объектов имущества, находящихся в государственной собственности Астраханской области, регламентируется Порядком утвержденным постановлением Правительства Астраханской области от 22.04.2009г. № 185-П. В соответствии с пунктом 6.8 и 6.9 раздела 6 Порядка решение агентства, оформленное соответствующим распоряжением, принимается в случае внесения арендодателем изменений в договор в связи с изменением его срока, в том числе его пролонгацией с учетом соблюдения арендодателем установленной законодательством процедуры. Таким образом, принятие дополнительного решения агентства в случае внесения изменений в договор, не связанных с изменением срока, в том числе его пролонгацией, не требуется. В данном случае предприятию необходимо оформить дополнительное соглашение к договору и предоставить в агентство его копию с актом приема-передачи.

При таких обстоятельствах системные положения статей 166, 168 ГК РФ и статей 450, 453 ГК РФ, не предусматривают право участника договора, заключенного с нарушением закона, требовать его расторжения в целях устранения допущенных нарушений при его заключении влекущих недействительность сделки.

Истец требования о признании договора аренды, дополнительных соглашений № 1 и № 2 к нему недействительными, не заявлял.

При таких обстоятельствах правовых оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины отнесены на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске государственного предприятия Астраханской области "Издательско-полиграфический комплекс "ВОЛГА" к Обществу с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Ястреб" о расторжении договора аренды № 03-А-2019 от 15.07.2019 г. отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru


Судья

С.В. Богатыренко