Постановление от 18 февраля 2019 г. по делу № А51-2236/2018

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-2236/2018
г. Владивосток
18 февраля 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,

при ведении протокола помощником судьи Л.В. Янчиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципальной собственности г.Владивостока, Администрации города Владивостока,

апелляционные производства № 05АП-244/2019, 05АП-245/2019

на решение от 26.11.2018 судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-2236/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации города Владивостока

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема»

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Кинопрокат»

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: Управление муниципальной собственности г.Владивостока; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Тагрис»,

о признании недействительным (ничтожным) договора от 18.01.2017, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии: от Управления муниципальной собственности г. Владивостока, Администрация г. Владивостока – представитель ФИО1 (доверенность № 28/1-61 от 10.01.2019 сроком до 31.12.2019, доверенность № 1-3/3415 от 17.12.2018 сроком до 31.12.2019 (соответственно), служебное удостоверение);

от ООО «Новая Волна Синема», и ООО «Кинопрокат» - представитель ФИО2 (доверенность 25 АА 2136604 от 01.06.2017 сроком на три года, паспорт), представитель ФИО3 (доверенность 25 АА 2136605 от 01.06.2017 сроком на три года, паспорт);

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Тагрис» в судебное заседание не явились

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Владивостока (далее – администрация, истец) обратилась с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема», обществу с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками договора от 18.01.2017 об уступке права аренды (3/10 долей в праве) на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:2, общей площадью 5 696 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание кинотеатра. Почтовый адрес ориентира: <...>; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное состояние.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Тагрис».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.11.2018 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 26.11.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на положения законодательства и материалы дела указывает на то, что площадь арендуемых ответчиками помещений различна, ООО «Новая Волна Синема» изначально предоставлялась доля в праве аренды на спорный земельный участок, соответствующая площади помещений, арендуемых именно указанным лицом, в связи с чем спорный договор уступки требования ничтожен, нарушает принцип единства земельного участка и находящего на нем объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представители ответчиков доводы жалобы возразили, обжалуемый судебный акт считают законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, МУП «Кинотеатр «Москва» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема» (арендатор) заключен договор от 14.12.1999 аренды недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 1079,2 кв.м, расположенных по адресу: <...>, на 1- м, 2-м, и цокольных этажах кинотеатра «Москва», сроком с 14.12.1999 по 13.12.2049 (пункты 1.1, 1.4 договора от 14.12.1999).

Согласно пункту 1.2 договора от 14.12.1999 объект находится в муниципальной собственности г. Владивостока и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения в соответствии с договором № 1 от 18.07.1994 «Об использовании муниципального имущества, передаваемого на праве полного хозяйственного ведения», акта приема-передачи от 18.07.1994, постановления главы администрации г. Владивостока № 394 от 30.03.1994.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 15.12.1999.

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.02.2001 арендодателем по договору от 14.12.1999 выступает УМС.

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Также 14.09.1999 МУП «Кинотеатр «Москва» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Телерадиокомпания Новая Волна» (арендатор) заключен договор № 18/99 аренды недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 1720 кв.м, расположенных по адресу: <...>, на 1- м, 2-м, и цокольных этажах кинотеатра «Москва», сроком с 01.03.2001 по 14.09.20149 (пункты 1.1, 1.4 договора от 14.12.1999).

Согласно пункту 1.2 договора от 14.09.1999 объект находится в муниципальной собственности г. Владивостока и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения в соответствии с договором № 1 от 18.07.1994 «Об использовании муниципального имущества, передаваемого на праве полного хозяйственного ведения», акта приема-передачи от 18.07.1994, постановления главы администрации г. Владивостока № 394 от 30.03.1994.

Помещения переданы по акту приема-передачи от 15.09.1999.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.02.2001 арендодателем по договору от 14.09.1999 выступает УМС.

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Впоследствии ООО «Телерадиокомпания «Новая Волна» (прежний арендатор) и ООО «Кинопрокат» (новый арендатор) заключен договор перенайма от 17.09.2002, в соответствии с условиями которого прежний арендатор передает новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды № 18/99 недвижимого имущества от 14.09.1999 (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2001), зарегистрированного 18.11.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 договора перенайма от 17.09.2002). Объектом аренды являются нежилые помещения общей площадью 1720 кв.м, расположенные по адресу: <...>, на 1-ом и 2-ом этажах кинотеатра «Москва». Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно сведениям кадастрового паспорта объекта, право собственности муниципального образования город Владивосток на помещения общей площадью 3317,7 кв.м, расположенные на цокольном этаже, повальном, на антресоли, этаже № 01 и этаже № 01, а также межэтажное помещение, по адресу: <...>, ранее присвоенные номера 25-25- 01/023/2011-424, 05:401:002:000311790. кадастровый номер здания (сооружения) в котором расположены помещения, 25:28:020004:261, зарегистрировано 19.05.2011.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29.01.2018 указанным помещениям площадью 3317,7 кв.м присвоен кадастровый номер 25:28:020004:2647.

В отношении данных помещений зарегистрированы следующие обременения в виде аренды: в пользу ФИО4 в отношении помещений в здании (лит. А, 2), назначение нежилое, общей площадью 355,6 кв.м, этажность: подвал на отм. -6, 25, номера на поэтажном плане 1- 10, сроком с 29.11.2012 по 29.11.2022 на основании договора субаренды нежилого помещения от 01.11.2012 № 2; в пользу ООО «Транспортная компания «НИМВА» в отношении нежилых помещений (№ 23, 24), общей площадью 80 кв.м в цокольном этаже здания (кинотеатр «Москва»), сроком с 04.08.1999 по 04.08.2004 на основании договора аренды нежилого помещения от 04.08.1999 № 4/99; в пользу ООО «Кинопрокат» в отношении нежилых помещений общей площадью 1648,4 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1, 2, 4-6, 11-16; 1-3, 5- 15, 19, 21; этаж 1,2, с 17.09.2002 по 14.09.2049 на основании договора аренды нежилого помещения от 14.09.1999 № 18/99, акта приема-передачи от 15.09.1999, дополнительного соглашения от 27.02.2001, договора перенайма от 17.09.2002; в пользу ООО «Паритет» в отношении нежилого помещения площадью 81 кв.м в здании (лит. А), номер 21 этаж 2, сроком с 01.07.2005 по 01.07.2015 на основании договора субаренды недвижимого имущества от 01.07.2005; в пользу ООО«Транспортная компания «НИМВА» в отношении нежилых помещений (№ 23, 24), общей площадью 80 кв.м в цокольном этаже здания (кинотеатр «Москва»), сроком с 04.08.1999 по 04.08.2004 на основании договора аренды нежилого помещения от 04.08.1999 № 4/99; в пользу ООО «Мислав» в отношении нежилых помещений площадью 260,1кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1, 2, 3, этаж 2, сроком с 25.12.2007 на 5 лет на основании договора субаренды нежилых помещений от 25.10.2007; в пользу ООО «Новая Волна Синема» в отношении нежилых помещений площадью 1079,2кв.м, в том числе на первом этаже (№ 7-10, 17-29), площадью 403,1 кв.м, на втором этаже (№ 16, 18, 20) площадью 118,2 кв.м и в подвале (№ 1-11, 13), площадью 557,9 кв.м в здании (кинотеатр «Москва»), сроком с 14.12.1999 по 31.12.2049 на основании договора аренды недвижимого имущества от 14.12.1999, акта приема-передачи от 15.12.1999, дополнительного соглашения от 27.02.2001.

Кроме того, в соответствии с постановлением администрации города Владивостока № 2120 от 17.11.2000 муниципальному предприятию «Кинотеатр «Москва» прекращено право пользование земельным участком площадью 6903 кв.м по адресу: Океанский проспект, 111, ООО «Новая Волна Синема» предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель городской застройки земельный участок площадью 6962 кв.м по адресу: Океанский проспект, 111, для дальнейшей эксплуатации кинотеатра.

При этом администрацией (арендодатель) и ООО «Новая Волна Синема» (арендатор) в соответствии с постановлением главы администрации г. Владивостока от 17.11.2000 № 2120 заключен договор от 07.12.2000 № 3167 аренды земельного участка площадью 6962 кв.м, расположенного по адресу: Океанский проспект, 111, сроком на 49 лет, для дальнейшей эксплуатации кинотеатра (пункты 1.1, 1.3 договора от 07.12.2000 № 3167).

Из пункта 1.2 договора от 07.12.2000 № 3167 следует, что границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане границ земельного участка, являющимся неотъемлемой частью договора аренды (приложение № 1).

Согласно пункту 5.4 договора от 07.12.2000 № 3167 в установлены ограничения прав арендатора на части земельного участка площадью 2182 кв. в связи с наличием на участке охранной зоны инженерных коммуникаций, земельного участка площадью 510 кв.м, находящегося в красных линиях автомагистрали, где запрещено новое капитальное строительство. На части земельного участка площадью 2700 кв.м обеспечить беспрепятственный доступ к существующей застройке юридическим и физическим лицам.

Постановлением администрации города Владивостока от 29.08.2001 № 1358 в постановление от 17.11.2000 № 2120 внесены изменения, в связи с чем в соответствии с дополнительному соглашению к договору от 07.12.2000 № 3167 от 29.08.2001 в пункте 1.1 договора слова «площадью 6 962 кв.м, расположенный по адресу: Океанский проспект, 111» заменены словами «площадью 5 696 кв.м по адресу: Океанский проспект 111 под кинотеатр на долевом участии (доля 3/10, что составляет 1 708,8 кв.м); в пункте 5.4 слова «площадью 2182 кв.м» заменены словами «площадью 1 365 кв.м», слова «площадью 510 кв.м» заменены словами «площадью 52 кв.м».

В последующем земельный участок внесен в Государственный кадастр недвижимости под номером 25:28:020004:2 площадью 5 696 кв.м с назначением: для дальнейшей эксплуатации кинотеатра, местоположение: установлено относительно ориентира здание кинотеатра, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 02.10.2009 № 28-2/09-16486.

Договор аренды и соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

Право муниципального образования город Владивосток на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.05.2017 № 25/000/004/2017- 30424, зарегистрировано 04.02.2010.

ООО «Новая Волна Синема» (арендатор) и ООО «Кинопрокат» (новый арендатор) заключен договор от 18.01.2017 об уступке права аренды земельного участка в отношении участка, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира здание кинотеатра, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер 25:28:020004:2, общая площадью 5969 кв.м, 3/10 доли в аренде, площадь аренды, передаваемой на основании договора, 1708,8 кв.м, без выдела в натуре, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации кинотеатра (пункты 1.1-1.6 договора от 18.01.2017).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

О состоявшейся уступке ООО «Новая Волна Синема» уведомило истца путем направления соответствующего письма, полученного последним 20.02.2017.

Впоследствии 15.03.2017 УМС (арендодатель) и ООО «Тагрис» (арендатор-2) заключено соглашение о вступлении в договор № 3167 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с условиями которого арендатор-2 вступает на сторону арендатора в договор № 3167 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 07.12.2000, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема», принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору, за исключением тех, которые установлены обществу с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема», а именно: арендодатель предоставляет, а арендатор-2 принимает и использует совместно с другими арендаторами (арендатором) на условиях аренды земельный участок, находящийся в муниципальной собственности с кадастровым номером 25:28:020004:2 площадью 5696 кв.м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание кинотеатра. Почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации кинотеатра. На земельном участке находится нежилое здание площадью 3952,1 кв.м нежилые помещения площадью: 14,9 кв.м (лит. Б2), 37 кв.м (лит. А2) в котором принадлежат на праве собственности аренлатору-2 (пункты 1.1, 1.2 соглашения).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.01.2018 № 25/000/003/2018-6679, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2 площадью 5696 кв.м зарегистрировано обременение в виде аренды земельного участка площадью 1708,8 кв.м без выдела в натуре, расположенный в границах земельного участка площадью 5696 кв.м, в пользу ООО «ТАГРИС» и общества с ограниченной ответственностью «Кинопрокат» сроком с 06.11.2001 по 05.11.2050 на основании договора аренды от 07.12.2000 № 3167, соглашения о внесении изменений в договор от 29.08.2001, договора об уступке права аренды земельного участка от 18.01.2017, соглашения о вступлении в договор № 3167 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 15.03.2017.

В соответствии с представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.08.2018 № 25/000/003/2018-88509 нежилое здание кинотеатр с кадастровым номером 25:28:020004:261, этажность 2, в том числе подземных 2, адрес: <...>, расположено в границах объектов с. кадастровыми номерами 25:28:020004:2, 25:28:020004:12.

Как следует из заключения инженера-геодезиста МКУ «Комплексное развитие земель в городе Владивостоке» от 28.06.2018 № МКУ-283/18 в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2 расположено здание кинотеатра, в котором также расположены нежилые помещения площадью 3317,7 кв.м (этаж: цокольный, подвальный, антресоль, этаж № 1, 2, межэтажное помещение под зрительным залом).

Полагая совершенные ответчиками действия по заключению соглашения об уступке права аренды земельного участка не соответствующими требованиям действующего законодательства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

В пункте 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В обоснование требований истцом указывается обстоятельство, что ООО «Новая Волна Синема», являющегося арендатором как помещений в здании, так и земельного участка под эти зданием, переданы прав и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка иному арендатору помещений в указанном здании, тогда как ООО «Новая Волна Синема» все еще является арендатором помещений.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 652 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (пункт 2 статьи 652 ГК РФ).

Как верно указал суд первой инстанции, в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что доля в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2, переданная ООО «Новая Волна Синема» по договору № 3176, изначально сформирована исключительно лишь для обслуживания помещений, находящихся в аренде ООО «Новая Волна Синема», и данные помещения невозможно эксплуатировать без использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2. Приведенная позиция подтверждения в судебном разбирательстве в суде апелляционной инстанции также не получила.

Суд первой инстанции верно исходил из того, что ООО «Кинопрокат» также является арендатором помещений в здании с кадастровым номером 25:28:02004:261, расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2, соответственно, вправе рассчитывать на заключение договора аренды или вступление в договор аренды указанного земельного участка, в связи с чем переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 3167 именно к ООО «Кинопрокат» не нарушает права и законные интересы истца как арендодателя, а также иных лиц.

Также, в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

В силу изложенного, мотивированных обоснований допущения ответчиками, равно обладающими статусом арендаторов значительных площадей в отмеченном строении кинотеатра, направленного нарушения положений действующего законодательства, тем или иным образом ущемляющих права истца, в деле не представлено, в силу чего заявленные требования расцениваются судом как необоснованные.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.11.2018 по делу №А51-2236/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

А.С. Шевченко