Решение от 10 июля 2025 г. по делу № А32-23313/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-23313/2018


Резолютивная часть решения объявлена 17.06.2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме 11.07.2025 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе  судьи Савина Р.Ю.  при ведении протокола помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчики:

1. НАО «Красная поляна» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2. МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)»

об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1502…,


при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от НАО «Красная поляна»: ФИО2 – по доверенности,

от МТУ Росимущества: не явились, извещены,

от третьего лица: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к НАО «Красная поляна» (далее – общество) и МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - Росимущество) со следующими требованиями:

1. В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1502 внести следующие изменения в договор аренды от 10.03.2010 № 60п:

1)         преамбулу изложить в следующей редакции: «Департамент имущественных отношений Краснодарского края в лице ФИО3 - заместителя руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, действующего на основании Положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края», постановления главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 № 253 «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности» и приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 02.02.2015 № 105 «О полномочиях по подписанию и утверждению документов департамента имущественных отношений Краснодарского края», именуемый в дальнейшем «департамент, Арендодатель» и непубличное акционерное общество «Красная поляна», (ИНН <***>) (далее - НАО «Красная поляна») в лице ФИО4, генерального директора НАО «Красная поляна», действующего на основании Устава НАО «Красная поляна», именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

2) Разделы 1-9 Договора аренды изложить в следующей редакции:

«1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок, находящийся в государственной собственности Краснодарского края, из земель, населенных пунктов, в границах игорной зоны «Красная поляна» с кадастровым номером 23:49:0512001:1502 площадью 31 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Краснополянское лесничество, г. Сочи, сочинский национальный парк (далее - Участок).

В силу закона для Участка установлен вид разрешенного использования: «Развлечения».

1.2.      Фактическое состояние Участка соответствует условиям Договора и целевому назначению.

1.3.      Настоящий Договор является единственным документом, подтверждающим передачу Участка от департамента Арендатору с 10 августа 2016 года.

2. РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

2.1.      Расчет размера арендной платы за Участок изложен в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Размер арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя определяется в соответствии с порядком, определенным нормативно-правовым актом уполномоченного органа государственной власти Краснодарского края.

2.2.      Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора, в дальнейшем, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

изменения площади Участков при упорядочении границ, изменении вида разрешенного использования, перевода земельного участка из одной категории в другую;

изменения рыночной стоимости Участков;

изменения применимого законодательства Российской Федерации и Краснодарского края;

в случаях, предусмотренных условиями Договора.

2.2.1. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельных участков, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор.

2.3.      Арендная плата за Участок, исчисляется в установленном Приложениями к настоящему Договору размере арендной платы со дня передачи Участков, указанного в п. 1.3 Договора, за каждый день использования и вносится Арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

2.4.      Внесение арендной платы и пени осуществляется по Договору отдельными платежными документами за каждый квартал, раздельно по арендной плате и по пене.   Оплата   арендной   платы   или   пени   одним   платежным   документом по нескольким договорам не допускается. При наличии у Арендатора задолженности по арендной плате, поступающие арендные платежи от Арендатора, зачисляются на погашение данной задолженности, независимо от периода оплаты, указанного в платежном документе.

2.5. Арендная плата и пеня вносятся Арендатором путем перечисления по следующим реквизитам:

Получатель платежа   УФК     по     Краснодарскому     краю     (департамент имущественных отношений Краснодарского края)

ИНН               <***>

КПП               230801001

ОКТМО         03726000

КБК                82111105022020041120

Расчетный счет  <***>

БИК                040349001

Банк получателя       Южное ГУ Банка России г. Краснодар,

в назначении платежа указывается: вид оплаты (арендная плата/пеня), номер Договора, дата заключения Договора.

В случае изменения указанных реквизитов, Арендодатель направляет Арендатору соответствующее уведомление, на основании которого арендная плата перечисляется Арендатором по уточненным реквизитам.

2.6. Неиспользование Участков Арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

3.1.      Арендодатель обязан:

3.1.1.   Передать Арендатору Участки свободными от прав третьих лиц на срок, установленный Договором.

3.1.2.   Возместить Арендатору убытки при расторжении Договора по инициативе Арендодателя, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.2.4 Договора.

3.1.3.   В случае внесения изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, связанных с изменением арендной платы, письменно уведомить Арендатора о них, приложив новый расчет размера арендной платы.

3.2.      Арендодатель имеет право:

3.2.1.   Получить возмещение убытков, причиненных в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

3.2.2.   Осуществлять контроль за использованием и охраной Участков.

3.2.3.   Приостанавливать работы, ведущиеся Арендатором с нарушением условий, установленных Договором.

3.2.4.   В одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования Участками и досрочном расторжении в установленном порядке Договора при следующих существенных нарушениях его условий:

использование Участков не по целевому назначению или разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 Договора;

нарушение Арендатором существенных условий Договора и невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.3 Договора;

невнесение арендной платы в течение двух кварталов;

использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

3.2.5.   На беспрепятственный доступ на территорию Участков с целью их осмотра

на предмет соблюдения Арендатором условий Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

4.1. Арендатор обязан:

4.1.1.   В полном объеме выполнять все условия Договора.

4.1.2.   Своевременно вносить арендную плату в полном размере за Участки в соответствии с разделом 2 Договора без выставления счетов Арендодателем.

4.1.3.   В случае изменения размера арендной платы в сторону увеличения, разницу между прежней и вновь пересчитанной суммами арендной платы вносить не позже установленного п. 2.3 Договора срока внесения арендной платы. Арендная плата исчисляется и вносится на лицевой счет Договора со дня вступления в силу нормативного правового акта, на основании которого произведен перерасчет ее размера, вне зависимости от срока получения уведомления о перерасчете размера арендной платы от Арендодателя, в случаях указанных в п. 3.1.3 настоящего Договора.

4.1.4.   Представить Арендодателю не позднее десятого числа второго месяца каждого квартала копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы.

4.1.5.   Ежегодно по истечении срока последнего платежа, но не позднее 25 декабря, производить с Арендодателем сверку расчетов по арендной плате за Участок с составлением акта сверки.

4.1.6.   Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 Договора.

4.1.7.   Содержать в должном санитарном порядке и чистоте Участок и прилегающую к ним территорию.

4.1.8.   При использовании Участка не наносить ущерба окружающей среде.

4.1.9.   Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик Участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на Участке без согласия Арендодателя, если такое согласие было необходимо, по его первому письменному требованию (предписанию).

4.1.10. Возместить Арендодателю убытки, причиненные в результате своей хозяйственной и иной деятельности.

4.1.11. Вести работы по благоустройству Участка, в том числе посадку зеленых насаждений. Сохранять зеленые насаждения, находящиеся на Участке, в случае необходимости их вырубки или переноса получить разрешение в установленном порядке.

4.1.12. Не допускать начала строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

4.1.13. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на Участки соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через Участок.

4.1.14. Не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц.

4.1.15. Беспрепятственно допускать на Участок Арендодателя, его законных представителей с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

4.1.16. При изменении целевого назначения Участков, зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на Участках, обратиться к Арендодателю для внесения изменений в Договор и перерасчета размера арендной платы.

4.1.17. Письменно, в течение 10 дней, уведомить Арендодателя об изменении своего юридического, фактического адресов или иных индивидуализирующих Арендатора реквизитов.

4.1.18. В случае прекращения деятельности Арендатора или передачи прав Арендатора на Участки другому лицу в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и индивидуализирующих реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода, а также оригиналы, либо нотариально заверенные копии подтверждающих такое прекращение деятельности или передачу прав документы.

4.1.19. В случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам, вносить арендную плату за Участок до дня государственной регистрации права нового правообладателя.

4.1.20. Направить не менее, чем за 90 календарных дней до окончания срока действия Договора, указанного в п. 7.2 Договора, письменное предложение Арендодателю о расторжении Договора, либо о заключении Договора на новый срок.

4.1.21. При прекращении Договора вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии, т.е. не хуже того, в котором они находились в момент передачи в аренду.

4.1.22. Оплатить за свой счет расходы, связанные с заключением договора и внесением в него изменений и дополнений.

4.1.23. За свой счет выполнять мероприятия по охране окружающей природной среды и требования инспектирующих служб и ведомств по вопросам эксплуатации объектов недвижимости.

4.1.24. Выполнять требования в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр, предусмотренные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и соблюдать установленный статьей 5.1 вышеуказанного Федерального закона особый режим использования земельных участков.

4.1.25. Нести другие обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

4.2. Арендатор имеет право в соответствии с законодательством:

4.2.1.   Досрочно, по минованию надобности в Участке, расторгнуть Договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение Арендодателю о расторжении Договора.

4.2.2.   Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на Участке в соответствии с целями и условиями их предоставления.

4.2.3.   На возмещение убытков при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя в случаях, не предусмотренных п. 3.2.4 Договора.

4.2.4.   Требовать досрочного расторжения Договора в случаях, когда:

Арендодатель создает препятствия в использовании Участка;

предоставленный Участок имеют недостатки, препятствующие их использованию, о которых Арендатор не знал в момент заключения Договора.

4.2.5.   На заключение договора аренды на новый срок в установленном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.

4.3.      Арендатор не вправе:

4.3.1.   Передавать арендованные на срок менее чем пять лет Участок в субаренду в пределах срока договора аренды без письменного согласия Арендодателя.

4.3.2.   Нарушать существующий водоток и менять поперечный профиль Участка без разрешения соответствующих органов.

4.3.3.   Нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через Участки, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке.

4.3.4.   Использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная сторона несёт имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором.

5.2. За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных Договором, Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, за каждый день просрочки.

5.3. Уплата пени в связи с нарушениями условий Договора, а также наложение штрафа уполномоченными органами и должностными лицами в связи с нарушениями действующего законодательства не освобождают Арендатора от обязанности их устранения.

6. РАССМОТРЕНИЕ И УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры и разногласия Сторон, возникшие в связи с исполнением Договора, которые не удалось разрешить путем переговоров, разрешаются в Арбитражном суде Краснодарского края.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1.      Договор вступает в силу (и становится обязательным для сторон) со дня его

государственной регистрации.

7.2.      Срок аренды Участка устанавливается на 49 лет с даты заключения Договора.

7.3.      Окончание срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

8. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1.      Действие Договора прекращается по истечении срока аренды Участков.

8.2.      Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию Сторон. Расторжение Договора по обоюдному согласию Сторон по основаниям, указанным в п. 4.2.1 Договора, возможно только при отсутствии у Арендатора задолженности по арендной плате.

8.3.      По требованию одной из Сторон Договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и Договором.

8.4.      Изменения и дополнения условий Договора, оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

8.5.      В случае отказа или уклонения какой-либо стороны от подписания дополнительного соглашения, спор рассматривается в порядке, установленном разделом 6 Договора.

9. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

9.1.      Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия Договора.

9.2.      При досрочном расторжении Договора договор субаренды Участков прекращает свое действие.

9.3.      Договор субаренды Участков, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и направляется Арендодателю для последующего учета в десятидневный срок с даты такой регистрации.

9.4.      При наличии на Участке памятников археологии, Арендатор обязан соблюдать режим их охранных зон.

9.5.      В качестве неотъемлемой части Договора к нему прилагается расчет размера ежегодной арендной платы (Приложение № 2).»;

3) Признать утратившим силу Приложение № 1 к Договору аренды.

4) Приложение № 2 к Договору аренды изложить в новой редакции.

2. Установить, что указанные изменения в Договор аренды от 10.03.2010 № 60п распространяются на правоотношения Сторон возникшие с 10 августа 2016 года.

Определением от 24.11.2023 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-25948/2018.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2024 исковые требования удовлетворены в части урегулирования разногласия при заключении сторонами дополнительного соглашения №4 от 09.04.2018 к договору от 10.02.2011 № 0000000119/991-910/177.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.03.2025 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2024 по делу № А32-25948/2018 оставлены без изменения.

В связи с чем, суд возобновил производство по делу в судебном заседании 17.06.2025.

Представитель истца настаивал на требованиях.

Представитель общества возражал против требований,

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Росимуществом (арендодатель) и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (арендатор) 10.03.2010 заключен договор аренды № 60п (далее - договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование по акту приема-передачи (приложение № 1) земельные участки общей площадью 48333 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Краснополянское лесничество, квартал 39 выдел 43, в том числе;

- участок с кадастровым номером 23:49:0420021:158 площадью 2385 кв.м.;

- участок с кадастровым номером 23:49:0420021:160 площадью 33030 кв.м.;

- участок с кадастровым номером 23:49:0420021:164 площадью 11657 кв.м.;

- участок с кадастровым номером 23:49:0420021:167, из земель особо охраняемых территорий и объектов, для строительства и последующей эксплуатации олимпийского объекта «Спортивно-туристический комплекс «Горная Карусель», в том числе гостиничные комплексы категории 4 звезды - на 291 номер, категории 5 звезд - на 217 номеров, ресторанные комплексы, олимпийская медиадеревня на 2150 номеров, канатные дороги, лыжные трассы, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (проектные и изыскательские работы, строительство)» в границах, указанных в кадастровых паспортах участков.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участков устанавливается на 49 лет с даты подписания акта  приема-передачи участков.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.03.2010 (номер регистрации 23-23-22/010/2010-285).

Актом приема передачи от 10.03.2010 подтверждена передача участков арендатору.

Договором от 22.03.2010 № 05-20/5-1802 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды ГК Олимпстрой переуступила НАО «Красная поляна» в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.03.2010 № 60п.

Согласно дополнительного соглашения от 10.06.2011 № 1 стороны исключили из пункта 1.1 договора и акта приема-передачи участков (Приложение 1)   земельный   участок   с   кадастровым   номером   23:49:0420021:160   площадью 33 030 кв. м., дополнили пункт 1.1 договора и акт приема-передачи участков (Приложение № 1) земельным участком из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 23:49:0420021:1022 площадью 32 236 кв. м. с местоположением установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:  Краснодарский  край.  г.  Сочи.  Адлерский район.  Краснополянское лесничество, квартал  39, выдел 43. образованный  в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420021:160 площадью 33 030 кв. м. В пункте 1.1 договора общую площадь участков считать «47 539 кв. м». Так же стороны установили, что приложение №2 к договору «Расчет размера ежегодной арендной платы» изложен в новой редакции.

Дополнительным соглашением № 2 от 10.10.2011 стороны исключили  из пункта 1.1 договора и акта приема-передачи участков (Приложение № 1 к говору) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420021:1022 площадью 32236 кв.м, дополнили пункт 1.1 договора и акт приема-передачи участков (Приложение № 1 к договору) следующими земельными участками из земель особо охраняемых территорий и объектов:

- с кадастровым номером 23:49:0512001:1500 площадью 16 кв.м.,

- с кадастровым номером 23:49: 0512001:1501 площадью 1607 кв.м.,

- с кадастровым номером 23: 49:0512001:1502 площадью 31 кв.м., местоположение   которых установлено относительно ориентиров, расположенных в границах участков,   почтовый адрес ориентиров: Краснодарский край, Краснополянское лесничество, г. Сочи, Сочинский национальный парк,

- с кадастровым номером 23:49:0512001:1503 площадью 335 кв.м.,

- с кадастровым номером 23 49:0512001:1504 площадью 1563 кв.м.,

- с кадастровым номером 23:49:0512001:1505 площадью 347 кв.м.,

- с кадастровым номером 23: 49:0512001:1507 площадью 319 кв.м.,

- с кадастровым номером 23: 49:0420021:1044 площадью 7740 кв.м.,

- с кадастровым номером 23:49:0420021:1045 площадью 12709 кв.м., местоположение   которых   установлено   относительно   ориентиров, расположенных в границах  участков, почтовый адрес ориентиров: край Краснодарский, г. Сочи, Сочинский национальный парк, Краснополянское лесничество. В пункте 1.1 договора общую площадь участков считать «39 970 кв. м». Так же стороны установили, что приложение №2 к договору «Расчет размера ежегодной арендной платы» изложен в новой редакции согласно приложению № 1 к Соглашению.

Дополнительным соглашением № 3 от 01.08.2012 стороны пункт 9.2 договора изложили в следующей редакции «Арендатор не вправе предоставлять участки по договорам безвозмездного пользования, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Передача арендатором арендных прав в залог регулируется действующим законодательством Российской Федерации».

Дополнительным соглашением № 4 от 26.12.2013 стороны исключили из пункта 1.1 договора и пункта 1 акта приема-передачи участков (Приложение № 1 к договору) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512001:1501 в измененных границах. Дополнили пункт 1.1 договора и пункт 1 акта приема-передачи участков (Приложение № 1 к договору)   земельным   участком   из   земель   особо   охраняемых  территорий   и   объектов, с кадастровым номером 23:49:0512001:2083 площадью 265 кв.м, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Сочинский национальный парк, Краснополянское лесничество, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1501, для   размещения   олимпийского   объекта   «Спортивно-туристический   комплекс   «Горная карусель», в том числе олимпийские медиадеревни не менее чем на 2867 номеров, включая 1880 номероверов на отметке плюс 540 метров над уровнем моря, из них категории 3 звезды - 1242 номера, категории 4 звезды - 210 номеров, категории 5 звезд - 428 номеров, 987 номеров на отметке плюс 960 метров над уровнем моря, из них категории 3 звезды - 302 номера, категории 4 звезды – 242 номера, категории 5 звезд - 443 номера, вспомогательный медиацентр, гостиничные и ресторанные комплексы, канатные дороги, горнолыжные спуски, объекты социально-культурного и бытового назначения,   рекреационной,   инженерной   и   транспортной   инфраструктуры   (проектные   и изыскательские работы, строительство)». В  пункте 1.1 договора и пункте 1 акта приема-передачи участков (Приложение № 1 к договору) общую площадь Участков считать 38628 кв.м. Так же стороны указали, что приложение № 2 к Договору «Расчет размера ежегодной арендной платы» изложить в новой редакции согласно приложению к Соглашению.

Дополнительным соглашением №5 к договору от 04.08.2016 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора и пункта 1 акта приема-передачи участков, исключили земельные участки:

с кадастровым номером 23:49:0420021:158 площадью 2385 кв.м, местоположение которого установлено: край Краснодарский, г. Сочи, Адлерский район, Краснополянское лесничество, квартал 39, выдел 43;

с кадастровым номером 23:49:0420021:164 площадью 11657 кв.м, местоположение которого установлено: край Краснодарский, г. Сочи, Адлерский район, Краснополянское лесничество, квартал 39, выдел 43;

с кадастровым номером 23:49:0420021:167 площадью 1261. кв.м, местоположение которого установлено: край Краснодарский, г. Сочи, Адлерский район, Краснополянское лесничество, квартал 39, выдел 43;

с кадастровым номером 23:49:0420021:1044 площадью 7740 кв.м, местоположение которого установлено: край Краснодарский, г. Сочи, Сочинский национальный парк, Краснополянское лесничество;

с кадастровым номером 23:49:0420021:1045 площадью 12709 кв.м, местоположение которого установлено: край Краснодарский, г. Сочи, Сочинский национальный парк, Краснополянское лесничество;

Установили, что в пункте 1.1. договора и пункте 1.1. акта приема-передачи участков (Приложение №1 к договору) общую площадь земельных участков считать 2876 кв.м. Так же стороны установили, что приложение №2 к договору «Расчет размера ежегодной арендной платы» изложен в новой редакции согласно приложению № 1 к Соглашению.

В рамках настоящего спора одним из предмета договора аренды является земельный участок с кадастровым номером - 23:49:0512001:1502, площадью 31 кв. м (далее – спорный земельный участок), с видом разрешенного использования «Спортивно-туристический комплекс «Горная Карусель», в том числе олимпийская медиадеревня на 1780 номеров ( на отметке плюс 540 метров над уровнем моря), из них категории 3 звезды - 1272 номера, категории 4 звезды -508 номеров, олимпийская медиадеревня на 878 номеров (на отметке плюс 960 метров над уровнем моря), из них категории 3 звезды - 272 номера, категории 4 звезды - 353 номера, категории 5 звезд - 253 номера, вспомогательный медиацентр, гостиничные и ресторанные комплексы, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (проектные и изыскательские работы, строительство)».

Истец указывает, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2016 № 1697-р создана игорная зона «Красная поляна», расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района г. Сочи общей площадью 165 026 кв. м, в границы которой вошел, в том числе и спорный земельный участок.

Частью 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что права и обязанности арендодателя земельных участков, входящих в границы игорной зоны «Красная поляна», переходят к органу управления игорной зоной со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о ее создании.

Департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края (положение о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденное постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345).

Согласно части 4 статьи 12 Федерального закона № 244-ФЗ соответствующий деятельности по организации и проведению азартных игр вид разрешенного использования земельных участков, ранее предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации, считается установленным со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о создании игорной зоны в границах земельных участков, предоставленных для размещения соответствующих олимпийских объектов.

С 10.08.2016 в силу закона установлен вид разрешенного использования Земельного участка - «Развлечения», согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Краснодарском крае от 24.05.2017 № 422-р "О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в государственную собственность Краснодарского края" (далее - Распоряжение № 422-р), акта приема-передачи, утвержденного Территориальным управлением 14.06.2017, осуществлена передача земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0512001:2077, 23:49:0000000:885, 23:49:0420022:1149, 23:49:0420022:1146, 23:49:0420022:1172, 23:49:0420020:1017, 23:49:0512001:2113, 23:49:0420022:1171, 23:49:0512001:1502, 23:49:0512001:1562, 23:49:0420021:1067, 23:49:0420022:1145, 23:49:0420021:1068, 23:49:0420021:1066, 23:49:0420021:1070, 23:49:420021:1069, 23:49:00512002:4777, 23:49:0420022:1143, 23:49:0000000:7415.

Во исполнение данного распоряжения от 24.05.2017 № 422-р Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации в Единый государственный реестр недвижимости 04.07.2017 года внесена запись о праве собственности Краснодарского края на спорный земельный участок (запись № 23:49:0512001:1502-23/050/ 2017-4), что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.04.2018.

В обоснование заявленных требований департамент указывает, что договор аренды, ранее сторонами по которому являются НАО «Красная поляна» и Росимущество с 10.08.2016 вступил в противоречие с действующим законодательством. На момент подачи иска, Росимущество являясь стороной договора аренды, не является ни лицом управомоченным на сдачу спорного земельного участка в аренду, ни его собственником. Изменился вид разрешенного использования земельного участка, а соответственно и размер арендной платы, изменился орган, к компетенции которого отнесено право определения порядка расчета арендной платы.

В целях досудебного урегулирования спора департамент сопроводительным письмом от 25.04.2018 № 52-19118/18-07-08 направил обществу для подписания дополнительное соглашение № 6 к договору аренды.

Письмом от 28.05.2018 № 1405 НАО «Красная поляна» уклонился от подписания указанного дополнительного соглашения.

В связи с тем, что земельный участок не является единственным предметом, прописанным в договоре аренды, департамент письмом от 25.04.2018 № 52-19119/18-07-05 направил для подписания в адрес общества дополнительное соглашение № 6 к договору аренды.

Письмом от 17.05.2018 № 09/7559 НАО «Красная поляна» также уклонилось от подписания указанного дополнительного соглашения.

Так по доводам истца, отсутствие закрепленных договорных отношений в части аренды спорного земельного участка, находящегося в фактическом пользовании ответчика, нарушает публичные интересы Краснодарского края.

Поскольку соглашения о внесении изменений в договор аренды стороны не достигли, департамент обратился с исковым заявлением в арбитражный суд с рассматриваемым в настоящем деле иском.

При рассмотрении спора суд руководствуется следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке.

С учетом изложенного при обращении заинтересованного лица в арбитражный суд с иском суд принимает заявление к производству и, исходя из конкретных обстоятельств дела, устанавливает, нарушены ли лицом, к которому предъявлен иск, права или законные интересы истца и могут ли они быть восстановлены в результате удовлетворения такого иска.

В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, статьи 173 АПК РФ при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, суд при формулировании условия договора, в отношении которого у сторон возникли разногласия, не связан буквальной формулировкой, предлагаемой сторонами, а разрешает соответствующий спор в соответствии с действующим законодательством, регулирующим спорный вопрос.

Так, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 по делу № А32-23545/2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2021 признана недействительной сделкой передачи, в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1502 (входит в предмет договора аренды от 10.03.2010 № 60п), из собственности Российской Федерации в собственность Краснодарского края, и установлен порядок его исполнения в виде погашения в ЕГРН записи о праве собственности Краснодарского края, в том числе на указанный земельный участок, и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности Российской Федерации на этот земельный участок.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 15.02.2022 отказано в передаче кассационных жалоб Департамента и администрации Краснодарского края по указанному делу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Суд в рамках дела №А32-23545/2020 указал, что при совершении оспариваемой сделки нарушены права Российской Федерации, поскольку Росимущество ненадлежащим образом распорядилось земельным участком, относящимся к федеральной собственности, в результате чего земельный участок выбыл из государственной собственности.

Так, в соответствии с пунктом 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 244-ФЗ) земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.

Согласно пункту 8 статьи 1 Закона № 244-ФЗ к федеральной собственности относятся земельные участки, которые, в том числе заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в федеральной собственности; предоставлены государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданными федеральным органам государственной власти.

При этом Законом № 244-ФЗ не предусмотрена возможность и не установлен порядок передачи в муниципальную собственность земельных участков, право федеральной собственности на которые зарегистрировано после вступления его в силу. Поэтому спорные земельные участки не подлежат передаче в муниципальную собственность на основании норм Закона № 244-ФЗ (в порядке, предусмотренном данным Законом).

Спорные земельные участки отнесены к федеральной собственности императивной нормой специального закона - частью 2.1 статьи 17 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 310-ФЗ) как земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения.

Также отклонена ссылка сторон на положения Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку указанным законом не предусмотрено изменение права публичной собственности на земельные участки, образующие границы игорной зоны в Краснодарском крае, на которых размещены олимпийские объекты, и также не содержится норм об утрате такими объектами статуса олимпийских объектов федерального значения после создания игорной зоны в Краснодарском крае.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 39.30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не подлежат передаче в муниципальную собственность или в собственность субъекта Российской Федерации, в том числе земельные участки из состава земель особо охраняемых природных территорий федерального значения (подпункт 2).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, передача спорного земельного участка из федеральной собственности в краевую противоречит действующему законодательству.

В соответствии с разъяснениями, указанными во втором абзаце пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права на основании судебного решения лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Вместе с тем, Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2016 № 1697-р создана игорная зона «Красная поляна», расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи (площадью 165 026 кв. м), в границы которой вошел, в том числе спорный земельный участок.

Исходя из положений части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон от 29.12.2006) права и обязанности арендодателя земельных участков, входящих в границы игорной зоны «Красная поляна», переходят к органу управления игорной зоной со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о ее создании.

На основании Положения о департаменте, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края.

В силу указанного суд приходит к выводу, что внесение в преамбулу договора сведений о арендодателе в качестве департамента не противоречит указанным выше положениям.

Согласно части 4 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» соответствующий деятельности по организации и проведению азартных игр вид разрешенного использования земельных участков, ранее предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации, считается установленным со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о создании игорной зоны в границах земельных участков, предоставленных для размещения соответствующих олимпийских объектов.

Департамент считает, что с 10.08.2016 у спорного земельного участка в силу закона установлен вид разрешенного использования «развлечения», согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Положения статей 450, 606 и 615 ГК РФ возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2021 по делу № А32-17648/2020.

Так, спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду до того, как была создана игорная зона «Красная поляна», при этом на дату создания игорной зоны на земельном участке уже размещались объекты недвижимости, фактически используемые не для целей организации и проведения азартных игр.

Согласно «Программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2007 года № 991 (в редакции от 17 мая 2014 года) непубличное акционерное общество «Красная поляна» входит в перечень ответственных исполнителей за развитие курортно-развлекательной инфраструктуры за счет собственных, в том числе заемных денежных средств.

Указанный земельный участок был предоставлен для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

Для земельного участка был установлен смешанный вид разрешенного использования для размещения олимпийского объекта «Спортивно-туристический комплекс «Горная карусель», включающего в себя олимпийские медиадеревни с гостиничными комплексами 3, 4, 5 звезд, ресторанными комплексами, канатные дороги, горнолыжные спуски, объекты социально-культурного и бытового назначения, рекреационная, инженерная и транспортная инфраструктура.

Установление органами власти субъекта Российской Федерации для указанного земельного участков вида разрешенного использования земельных участков на территории игорной зоны, для размещения зданий и сооружений предназначенных для «развлечения», не повлияло на фактическое использование земельных участков для размещения на этих земельных участках «Спортивно-туристического комплекса «Горная карусель», включающего в себя олимпийские медиадеревни с гостиничными комплексами 3, 4, 5 звезд, ресторанными комплексами, а также канатных дорог, горнолыжных спусков, объектов социально-культурного и бытового назначения, рекреационной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые не относятся к игорному бизнесу.

В соответствии с пункта 6 статьи 4 Закона от 29.12.2006 деятельность по организации и проведению азартных игр - это деятельность по оказанию услуг по заключению с участниками азартных игр основанных на риске соглашений о выигрыше и (или) но организации заключения таких соглашений между двумя или несколькими участниками азартной игры.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Закона от 29.12.2006 игорное заведение - здание, строение, сооружение (единая обособленная часть здания, строения, сооружения), в которых осуществляется исключительно деятельность по организации и проведению азартных игр и оказанию сопутствующих азартным играм услуг.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона от 29.12.2006 деятельность по организации и проведению азартных игр может осуществляться исключительно в игорных заведениях, соответствующих требованиям, предусмотренным Законом № 244-ФЗ, другими федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Статьями 8, 8.1. Закона от 29.12.2006 определены требования к игорным заведениям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона от 29.12.2006 разрешение на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр в игорной зоне (далее разрешение) предоставляет организатору азартных игр право осуществлять деятельность по организации и проведению азартных игр в игорной зоне при соблюдении требований и ограничений, установленных решением о создании соответствующей игорной зоны.

Таким образом, деятельность по организации и проведению азартных игр - это деятельность по оказанию услуг, указанных в пункте 6 статьи 4 Закона от 29.12.2006, которая осуществляется на основании разрешения на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр в игорном заведении (здании, строении, сооружении), соответствующем требованиям Закона № 244-ФЗ.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 (с последующими изменениями) вид разрешенного использования «Развлечение» предполагает размещение зданий и сооружений, не только предназначенных для размещения игорных заведений, залов игровых автоматов, используемых для проведения азартных игр и игровых столов, размещения гостиниц и заведений общественного питания для посетителей игорных зон, но и предназначенных для организации иных развлекательных мероприятий, путешествий, для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов и т.п., игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) (коды 4.8.1 - 4.8.3).

В границах спорного земельного участка отсутствуют здания, принадлежащие обществу, в которых осуществляется деятельность по организации и проведении азартных игр.

В материалах дела отсутствуют документы, указывающие на невозможность использования обществом арендуемых земельных участков в соответствии с условиями договора.

В силу указанного суд приходит к выводу, что отсутствуют правовые основания для внесения в договор изменений в части указания вида разрешенного использования спорных участков.

Земельный кодекс Российской Федерации, вводя общее правило, согласно которому размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ), одновременно устанавливает объем и границы полномочий органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 37.7 ЗК РФ правомочия органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы, зависят от того, в чьей собственности (федеральный, региональный уровни власти, или уровень местного самоуправления) находятся предоставляемые в аренду земельные участки, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Согласно части 7 статьи 16 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений, по согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 8 статьи 15 настоящего Федерального закона.

В силу части 2.1 статьи 17 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXI Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения, относятся к федеральной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта установлена в соответствии со ставками арендной платы, предусмотренными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109, с учетом принципов определения арендной платы 17,22 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель населенных пунктов; 3,04 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий, в отношении земельных участков, отнесенных к иным категориям земель, в размере 7,15 руб./кв. м.

Предусмотренные ставки арендной платы действуют до 1 января 2040 года.

Исходя из того, что спорные земельные участки отнесены к федеральному уровню собственности, из вида использования земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах участков, суд приходит к выводу, что при расчете арендной платы подлежат применению ставки арендной платы, предусмотренные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109.

Аналогичная правовая позиция относительно применения методики расчета арендной платы исходя из фактического использования земельного участка указана в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2021 № 18-КАД21-13-К4, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019 по делу № А32-21100/2018.

В связи с тем, что земельный участок, входящий в предмет договора являются землей особо охраняемых природных территорий, при расчете арендной платы за пользование данным участком подлежит ставка арендной платы в размере 3,04 руб./кв. м.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 по делу № А32-19921/2018, от 28.10.2019 по делу № А32-41210/2017.

Суд считает необходимым отметить, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Установление решением суда размера арендной платы по договору аренды служит достижению правовой определенности между сторонами договора и исходя из сложившейся судебной практики является надлежащим способом защиты нарушенного права.

Исковые требования департамента о внесении изменений в договор аренды от 10.03.2010 № 63п путем изложения в предлагаемой департаментом редакции пунктов 2.2, 2.3, 2.4, 2.6 и условий разделов 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 договора, не подлежат удовлетворению, поскольку департаментом по правилам статьи 65 АПК РФ не представлено в части этих требований обоснований и доказательств присутствия признаков существенного изменения обстоятельств (пункт 1 статьи 451 ГК РФ) и совокупности условий для изменения договора судом (пункт 2 статьи 451 ГК РФ), нарушенного или нарушаемого права, нуждающегося в судебной защите (пункт 1 статьи 11 ГК РФ, часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022 г. по делу № А32-25902/2018.

В соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Поскольку игорная зона «Красная поляна», расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи (площадью 165 026 кв. м), в границы которой вошел, в том числе спорный земельный участок создана Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2016 № 1697-р и департамент имущественных отношений к тому времени уже был наделен правами и обязанностями арендодателя земельных участков, входящих в границы игорной зоны «Красная поляна», суд считает правомерным установить, что внесенные настоящим решением суда изменения в договор аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 10.03.2010 №60п в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1502 распространяются на правоотношения сторон возникшие с 10.08.2016 г.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019 по делу № А32-23314/2018, от 11.05.2023 по делу № А32-25945/2018 и постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.03.2025 по делу № А32-25948/2018.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Производство по делу возобновить.

Урегулировать разногласия при заключении сторонами дополнительного соглашения к договору от 10.03.2010 № 60п в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1502.

В преамбуле договора указать: «Департамент имущественных отношений Краснодарского края, именуемый в дальнейшем «Арендодатель» в силу наделения полномочиями частью 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с принятием Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2019 № 1697-р о создании игорной зоны "Красная поляна".

Дополнить договор условием: «Стоимость пользования земельным участком (арендная плата) рассчитывается в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109 исходя из ставки арендной платы - 3,04 руб. / кв. м.

Указанные изменения в договор аренды от 10.03.2010 № 60п изменения распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 10.08.2016.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.         


Судья                                                                                                                             Р.Ю. Савин