Решение от 22 апреля 2024 г. по делу № А43-5373/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-5373/2024


г. Нижний Новгород 22 апреля 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 апреля 2024 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Леонова Андрея Владимировича,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Устименко А.Р.,

при участии представителей заявителя – ФИО1, доверенность от 14.11.2023, администрации городского округа города Бор Нижегородской области – ФИО2, доверенность от 09.01.2024, и в отсутствие представителей надлежащим образом извещенного департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Стеклоавтоматика Строй" (ОГРН<***>, ИНН<***>), г.Бор Нижегородской области, о признании незаконными действий департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области и администрации городского округа города Бор Нижегородской области, выразившееся в отказе от заключения дополнительного соглашения к договору аренды и в отказе от заключения нового договора аренды, а также об обязании департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области и администрации городского округа города Бор Нижегородской области предоставить ООО "Стеклоавтоматика Строй" земельный участок с кадастровым номером 52:19:03 03 059:298 сроком на 3 года,

установил:

в арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью "Стеклоавтоматика Строй" (далее - Общество) с заявлением о признании незаконными действий департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области (далее - Департамент) и администрации городского округа города Бор Нижегородской области (далее - Администрация), выразившееся в отказе от заключения дополнительного соглашения к договору аренды и в отказе от заключения нового договора аренды, а также об обязании департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области и администрации городского округа города Бор Нижегородской области предоставить ООО "Стеклоавтоматика Строй" земельный участок с кадастровым номером 52:19:03 03 059:298 сроком на 3 года.

Заявитель в ходе судебного заседания поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям подробно изложенным в письменном виде.

Администрация возражает против удовлетворения заявленных требований в полном объеме по основаниям подробно изложенным в письменном отзыве.

Департамент о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечил, в материалы дела представил ходатайство о рассмотрении на стоящего заявления в отсутствии его представителя. От Департамента в материалы дела поступил письменный отзыв, в соответствии с которым просит суд отказать заявителю в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

06.02.2012 между Департаментом и Обществом заключен договор аренды земельного участка № 308, в соответствии с которым Департамент передал Обществу на праве аренды сроком на 5 лет земельный участок с видом разрешенного использования «для строительства многоквартирного жилого дома» площадью 5124 кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская область, г.Бор, микрорайон «Прибрежный», строительный номер №5, с кадастровым номером 52:19:0303059:298.

10.06.2015 Общество получило Разрешение №ru 52 30 50 00 - 239 на строительство многоквартирного жилого дома на вышеуказанном земельном участке, установлен срок строительства - до 09.11.2017.

19.03.2020 между Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) и Обществом заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №19-519с, в соответствии с которым Министерство передало Обществу на праве аренды сроком на 3 года земельный участок «для завершения строительства многоквартирного жилого дома». Пунктом 2.1. Договора установлен срок аренды - 3 года с даты подписания акта приема-передачи. Участок передан Обществу по акту приема-передачи 19.03.2020.

Постановлением Администрации городского округа г.Бор от 22.12.2022 №6745 продлен срок действия разрешения на строительство № ru 52 30 50 00 - 239 - до 31.12.2025.

06.04.2023 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Общества на объект незавершенного строительства - «Многоквартирный жилой дом» степенью готовности 23%, площадью застройки 1625,6 кв.м., с кадастровым номером 52:19:0303059:777, расположенный по адресу: Нижегородская область, г.Бор, микрорайон «Прибрежный», строительный номер 5.

13.02.2024 в адрес Администрации поступило обращение Общества (исх.№2 от 01.02.2024) о заключении дополнительного соглашения к договору аренды №19-519с от 19.03.2020 земельного участка о продлении срока аренды или заключении нового договора аренды земельного участка для завершения строительства недостроя.

20.02.2024 Обществу направлен ответ (исх.№572) о невозможности продления договора аренды земельного участка №19-519с от 19.03.2020 или заключении нового договора аренды для завершения строительства недостроя на том основании, что Общество уже воспользовалось правом на заключение договора для завершения строительства многоквартирного жилого дома без проведения торгов.

Полагая, что данный отказ не соответствующим нормам действующего законодательства и нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023)).

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

На основании изложенного в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ требования заявителя подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктами 3 частей 4, 5 статьи 201 АПК РФ суд в административном судопроизводстве обязан восстановить нарушенные права заявителя.

Учитывая конституционный принцип разделения полномочий исполнительной и судебной ветвей власти, суд считает необходимым в качестве правовосстановительной меры обязать Администрацию и Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем предоставления ему в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 52:19:0303059:298 для завершения строительства объекта - многоквартирного жилого дома (кадастровый номер объекта незавершенного строительства 52:19:0303059:777).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлине в размере 3000 руб. подлежат взысканию с ответчиков в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180 - 182, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

требования общества с ограниченной ответственностью "Стеклоавтоматика Строй" (ОГРН<***>, ИНН<***>), г.Бор Нижегородской области, удовлетворить.

Признать незаконным решение, формализованное в письме департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области от 20.02.2024 №572 "О продлении договора аренды земельного участка".

Обязать администрацию городского округа города Бор Нижегородской области и департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Стеклоавтоматика Строй" (ОГРН<***>, ИНН<***>), г.Бор Нижегородской области, путем предоставления ему в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 52:19:0303059:298 для завершения строительства объекта - многоквартирного жилого дома (кадастровый номер объекта незавершенного строительства 52:19:0303059:777).

Взыскать с администрации городского округа города Бор Нижегородской области (Нижегородская область, ОГРН<***>, ИНН<***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стеклоавтоматика Строй" (ОГРН<***>, ИНН<***>), г.Бор Нижегородской области, 1500 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Бор Нижегородской области (Нижегородская область, ОГРН<***>, ИНН<***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стеклоавтоматика Строй" (ОГРН<***>, ИНН<***>), г.Бор Нижегородской области, 1500 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству заявителя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступит в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области.



Судья А.В.Леонов