Решение от 25 января 2019 г. по делу № А61-6132/2018

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть оглашена 22 января 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено

Дело № А61- 6132/2018
г. Владикавказ
25 января 2019 года


25 января 2019 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Коптевой М.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации местного самоуправления Правобережного района РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ВИТ-ОЙЛ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Росреестра по РСО-Алания

о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки

при участии:

АМС Алагирского района – ФИО2 по доверенности от 14.11.2018,

ООО «ВИТ-ОЙЛ» – ФИО3 по доверенности от 19.10.2018,

Управление Росреестра по РСО-Алания – не явились;

установил:

08.10.2018 Администрация местного самоуправления Правобережного района РСО-Алания (далее – АМС Правобережного района, Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2018 №11 заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «ВИТ-ОЙЛ» (далее – ООО «ВИТ-ОЙЛ», Общество, ответчик), а также с требованием о возврате земельного участка с кадастровым номером 15:03:0050101:99 (далее – спорный земельный участок) из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющий адресный ориентир: РСО-Алания, Правобережный район, южнее с.Фарн, разрешенное использование – объект придорожного сервиса (передвижная автономная газонаполнительная станция) площадью 150 кв.м.

Требования основаны на выявленных Прокурором Правобережного района РСО-Алания нарушениях при заключении договора аренды земельного участка от 15.02.2018 №11, которые отражены в представлении от 29.05.2018 №31-2018 и обязании расторгнуть данный договор аренды.

Заявлением от 24.12.2018 Администрация уточнила исковые требования: просит признать договор аренды земельного участка от 15.02.2018 №11, заключенный между Администрацией и Обществом недействительным, ничтожным; применить последствия недействительности сделки в виде возврата собственнику спорного земельного участка. Определением суда от 24.12.2018 уточнения исковых требований приняты.

Представитель Администрации в заседании суда 22.01.2018 поддержал уточненные исковые требования. В части расторжения договора аренды земельного участка от 15.02.2018 №11 заявил отказ от иска.

Представитель Общества в удовлетворении требований просил отказать по мотивам, указанным в отзыве на уточнение от 17.01.2019. Против отказа от части требований не возражал.

Определением суда от 29.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по РСО-Алания.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие третьего лица, надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании 22.01.2019 представитель Администрации заявил отказ от заявленного требования о расторжения договора аренды земельного участка от 15.02.2018 №11.

Согласно пункту 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить размер исковых требований.

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с частью 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ от иска, уменьшение размера исковых требований, признание иска ответчиком, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Учитывая, что отказ истца от части заявленных требований не противоречит действующему законодательству, не нарушает права и законные интересы других лиц, отказ от иска в указанной истцом части суммы судом принимается.

В соответствии с положениями пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

При указанных обстоятельствах, производство по делу в части расторжения договора аренды земельного участка от 15.02.2018 №11 подлежит прекращению.

В соответствии с частью 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы участвующих в деле лиц, суд пришел к следующему выводу.

На основании результатов проведенного аукциона между АМС Правобережного района РСО-Алания и ООО «ВИТ-ОЙЛ» 15.02.2018 заключен договор №11 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:03:0050101:99, расположенный по адресному ориентиру: РСО-Алания, Правобрежный район, южнее с.Фарн, общей площадью 150 кв.м, из категории земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным видом использования: объекты придорожного сервиса (передвижная автомобильная газонаполнительная станция. Срок аренды установлен с 05.02.2018 по 04.02.2028, земельный участок передан согласно акту приема-передачи от 15.02.2018.

Договор аренды от 15.02.2018 №11 зарегистрирован в ЕГРП за № 15:03:0050101:99-15/003/2018-1 от 18.05.2018.

29.05.2018 Прокуратурой Правобережного района проведена проверка по факту предоставления должностными лицами АМС Правобережного района земельного участка с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства. По результатам проверки вынесено представление от 29.05.2018 №31-2018 об устранении выявленных нарушений земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии с требованиями вышеуказанного представления АМС издано постановление от 18.06.2018 № 235 «О расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2018 № 11».

В адрес Общества направлено соглашение от 22.06.2018 №1763 о расторжении договора аренды. Данное соглашение осталось без ответа, что послужило основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 2 статьи 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление №25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления №25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Поскольку рассматриваемые исковые требования направлены на оспаривание договора аренды земельного участка и на применение последствий недействительности сделки по передаче спорного земельного участка в собственность, Администрация является надлежащим истцом по настоящему спору.

Проанализировав материалы настоящего дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что оспариваемый договор аренды земельного участка от 15.02.2018 №11 не нарушает требований статьей 7, 8 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), не посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы населения муниципального образования, следовательно, не является ничтожной сделкой на основании следующего.

Судом установлено, что Постановлением АМС Правобережного района от 15.03.2017 №102 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории земельный участок площадью 150 кв.м. из категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», разрешенное использование: «объекты придорожного сервиса передвижная автомобильная газонаполнительная станция)», расположенного по адресному ориентиру: РСО-Алания, Правобережный район, южнее с.Фарн, в кадастровом квартале 15:03:0050101.

29.01.2018 АМС Правобережного района был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель Правобережного района.

В связи с тем, что в торгах в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка участвовало менее 2 участников, в соответствии со статьей 39.12 ЗК РФ, торги в форме аукциона по продаже земельного участка признаны несостоятельными.

Единственному участнику – ООО «ВИТ-ОЙЛ» предложено заключить договор аренды земельного участка КН 15:03:0050101:99.

15.02.2018 между АМС Правобережного района РСО-Алания и ООО «ВИТ-ОЙЛ» заключен договор аренды №11. Срок аренды установлен с 05.02.2018 по 04.02.2028.

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 15.02.2018.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по РСО-Алания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 18.05.2018 сделана запись за номером 15:03:0050101:99-15/003/2018-1.

По результатам проведенной прокуратурой Правобережного района РСО-Алания проверки и вынесения Прокуратурой представления от 29.05.2018 №31-2018 об устранении выявленных нарушений земельного и градостроительного законодательства, Администрацией 18.06.2018 издано постановление №235 «О расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2018 №11», ввиду того, что спорный земельный участок используется не по целевому назначению.

Согласно Земельному кодексу РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В силу норм статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН.

Из положений статьи 85 ЗК РФ следует, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные на основании градостроительного регламента к соответствующим территориальным зонам.

Градостроительные регламенты устанавливаются в Правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 ГрК РФ).

Учтенный в ГКН вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.

14.07.2017 согласно Решению №4 Собрания Представителей муниципального образования Правобережного района РСО-Алания утверждены Правила землепользования и застройки Фарновского сельского поселения. Копия Решения размещена на сайте Правобережного района РСО-Алания www.pravober.ru.

На дату утверждения Правил была утверждена схема расположения оспариваемого земельного участка (Постановление АМС Правобережного района № 102 от 15.03.2017), были проведены работы по межеванию земельного участка и земельный участок был поставлен на кадастровый учет с категорией земель – земли промышленности.

Порядок изменения категорий земельных участков установлен Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Согласно части 2 статьи 8 ЗК РФ категория земель указывается в: актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; государственном кадастре недвижимости; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Администрация ссылается на пункт 1 статьи 417 ГК РФ, из которого следует, что если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Вместе с тем, из текста Правил землепользования не усматривается установление категории земель «населенных пунктов» для спорного земельного участка.

Издание и утверждение Правил землепользования и застройки Фарновского сельского поселения, не может само собой изменить категорию земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет в установленном порядке.

Суд считает обоснованным довод ответчика о том, что представление Прокуратуры Правобережного района от 29.05.2018 и постановление Администрации №235 от 18.06.2018 указывают лишь на необходимость принятия мер по расторжению договора, а не указывают на недействительность (ничтожность) договора, а также не являются актами органа государственной власти, в результате издания которых исполнение обязательства стало невозможным.

Кроме того, в представлении Прокуратуры от 29.05.2018 №31-2018 указывается также и на то, что договор аренды земельного участка №11 от 15.02.2018 в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что оспариваемый договор зарегистрирован Управлением Росреестра по РСО-Алания в ЕГРП 18.05.2018 за государственным регистрационным номером 15:03:0050101:99-15/003/2018-1 (л.д.10-15).

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Невозможность исполнения, то есть совершения действий, составляющих содержание обязательств, может быть как фактической, так и юридической.

Положения статьи 417 ГК РФ регулируют специальные случаи юридической невозможности исполнения обязательства вследствие установления запретов или ограничений актом компетентного органа.

Между тем, сам факт вынесения органом местного самоуправления постановления от 18.06.2018 №235 «О расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2018 №11», не свидетельствует о невозможности исполнения арендного обязательства, поскольку гражданско-правовые отношения, связанные с арендой, возникли на основании заключенного договора аренды и самостоятельная отмена ненормативного акта органом местного самоуправления не может сделать невозможным исполнения арендного обязательства, возникшего из договора аренды.

Также, из представленного Управлением Росреестра по РСО-Алания кадастрового дела на земельный участок с КН 15:03:0050101:99, следует, что данный земельный участок поставлен на кадастровый учет, согласно выписке из ЕГРН, как «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», разрешенное использование: «объекты придорожного сервиса передвижная автомобильная газонаполнительная станция)» (л.д.79-95).

Доказательства изменения категории земель, разрешенного вида использования, установленного законом порядка внесения данных изменений в ГКН, доказательства использования земельного участка не по целевому назначению, нарушения условий заключенного договора ответчиком, в дело не представлены.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия публичными органами оспариваемых актов, решений, совершения ими действий (бездействия), возлагается на соответствующие органы.

В силу частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При указанных обстоятельствах, не подлежит удовлетворению требование заявителя о признании договора аренды земельного участка №11 от 15.02.2018 недействительным и применении последствия недействительности сделки, в виде возврата собственнику оспариваемого земельного участка

Руководствуясь статьями 49, пункта 4 части 1 статьи 150, статьями 151, 167- 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

принять отказ Администрации местного самоуправления Правобережного района РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>) от требования о расторжении договора аренды земельного участка № 11 от 15.02.2018.

В части требования о расторжения договора аренды земельного участка от 15.02.2018 № 11 производство по делу прекратить.

Администрации местного самоуправления Правобережного района РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>) в заявленных требованиях о признании договора аренды земельного участка № 11 от 15.02.2018, заключенного между АМС Правобережного района и ООО «Вит-Ойл» (ОГРН <***>, ИНН <***>), недействительным, ничтожным и применении последствия недействительности сделки в виде возврата собственнику – АМС Правобережного района земельного участка с кадастровым номером 15:03:0050101:99, имеющий адресный ориентир: РСО-Алания, Правобережный район, южнее с. Фарн, отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия через Арбитражный суд РСО – Алания.

СудьяМ.Б. Коптева