Решение от 10 октября 2018 г. по делу № А17-4993/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-4993/2018
10 октября 2018 года
г. Иваново


Резолютивная часть решения оглашена 08 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2018 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

администрации города Иванова

(ОГРН <***>, город Иваново)

к открытому акционерному обществу «Ивановская Домостроительная Компания» в лице конкурсного управляющего ФИО2

(ОГРН <***>, город Иваново)

о взыскании 20 687 руб. 39 коп.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Энерго»

при участии:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 01.10.2018,

установил:

Администрация города Иванова (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Ивановская Домостроительная Компания» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – ОАО «Ивановская ДСК», ответчик) о взыскании 20 687 руб. 39 коп., в том числе: 16 599 руб. 52 коп. задолженности за период с 01.07.2015 до 01.01.2017 по договору аренды №С-3/01-1323 от 22.06.2011 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010307:143, площадью 163 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, город Иваново, на пересечении улиц Кудряшова и Генерала ФИО4, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и 4 087 руб. 87 коп. неустойки за период с 01.10.2015 до 28.12.2016.

Определением суда от 20 июня 2018 года исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

Определением от 24 июля 2018 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Энерго» (далее – ООО «Альфа-Энерго», третье лицо).

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением суда от 27 августа 2018 года дело назначено к судебному разбирательству. В судебном заседании объявлялся перерыв, информация о перерыве размещалась на доске объявлений в здании суда и в сети Интернет.

При рассмотрении спора по существу представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика в судебное заседание не явились. В материалы дела представлен отзыв, в котором ответчик просил в удовлетворении исковых требований отказать, указал, что построенная на земельном участке трансформаторная подстанция продана третьему лицу 29.10.2014. В отзыве также содержится ходатайство об уменьшении неустойки в связи с ее несоразмерностью, введением в отношении ответчика конкурсного производства и невозможностью погашать текущие платежи во внеочередном порядке.

Представители третьего лица в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не поступило. Копия определения суда о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, направленная третьему лицу, возвращена без вручения с отметкой об истечении срока хранения, уведомление о назначении дела к судебному разбирательству получено третьим лицом.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению ответчика и третьего лица, дело в соответствии с положениями статей 123, 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие их представителей.

Заслушав представителя истца, изучив исковое заявление и представленные по делу документы, арбитражный суд установил.

Администрацией (арендодатель) и ОАО «Ивановская ДСК» (арендатор) заключен договор аренды №С-3/01-1323 от 22.06.2011 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010307:143 площадью 163 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, город Иваново, на пересечении улиц Кудряшова и Генерала ФИО4, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды – до 26.09.2012 (п. 2.1. договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договором аренды стороны установили, что размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельного участка устанавливаются и определяются решениями уполномоченного органа государственной власти. Размер арендной платы на текущий год определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора, размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год.

25 декабря 2013 года ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного на смежном земельном участке многоквартирного жилого дома с коммуникациями, зданиями и сооружениями, необходимыми для его эксплуатации, в том числе построенной на спорном земельном участке ТП-7.

По договору купли-продажи от 29.10.2014 ответчик продал ООО «Альфа-Энерго» имущество, в том числе ТП-7. Переход права собственности зарегистрирован 19 декабря 2014 года.

По расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 16 599 руб. 52 коп за период с 01.07.2015 до 01.01.2017.

За несвоевременное перечисление арендной платы ответчику на основании пункта 5.2 договора начислена неустойка в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. Сумма пени составила 4 087 руб. 87 коп. за период с 01.10.2015 до 28.12.2016.

Истцом ответчику направлялась претензия от 29.12.2016.

В связи с неуплатой ответчиком задолженности по арендной плате и неустойки истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали его существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, его разрешенное использование, размер и порядок уплаты арендной платы, договор подписан сторонами без разногласий, в установленном законом порядке зарегистрирован и не оспорен.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (редакция от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 1 Закона Ивановской области от 06.05.2008 № 26-03 «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области» (действовавшего ранее) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области, утверждались постановлением Правительства Ивановской области.

Статьей 1 Закона Ивановской области от 02.03.2015 № 10-ОЗ «Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» (действующего в настоящее время) предусмотрено, что с 1 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Задолженность по арендной плате рассчитана истцом, исходя из условий договора аренды и Постановления Правительства Ивановской области от 25.08.2008 №225-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», принятого в соответствии с Законом Ивановской области от 06.05.2008 №26-ОЗ, Законом Ивановской области от 02.03.2015 №10-ОЗ. Вышеуказанное постановление применено в редакциях, действовавших в период, за который взыскивается задолженность, с учетом разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что построенную на земельном участке и введенную в эксплуатацию трансформаторную подстанцию ответчик продал третьему лицу. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 19 декабря 2014 года.

Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Действительно, спорный земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды №С-3/01-1323 от 22.06.2011 для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Однако материалами дела подтверждается и сторонами не спаривается, что 25.12.2013 истцом выдано ответчику разрешение на ввод в эксплуатацию построенного на смежном земельном участке многоквартирного жилого дома с коммуникациями, зданиями и сооружениями, необходимыми для его эксплуатации, в том числе построенной на спорном земельном участке ТП-7. После введения в эксплуатацию ТП-7, истец, как орган, распоряжающийся земельными участками, не принял мер по изменению вида разрешенного использования земельного участка, расторжению договора аренды или внесению в него изменений. Бездействие администрации не может служить основанием для оплаты ответчиком пользования спорным земельным участком после 19.12.2014 в связи с продажей объекта недвижимости, расположенного на участке.

При изложенных обстоятельствах суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии обязанности ответчика оплачивать использование земельного участка после 19 декабря 2014 года в связи с государственной регистрацией перехода права собственности на построенный на спорном земельном участке объект недвижимости.

Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Ответственность арендатора (ответчика по делу) за нарушение сроков внесения арендной платы за пользование спорным земельным участком установлена пунктом 5.2. договора, согласно которому за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки.

В связи с оставлением исковых требований о взыскании суммы основного долга без удовлетворения, требования о взыскании неустойки также не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования оставить без удовлетворения.

2. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Н.С. Балашова