Решение от 4 августа 2025 г. по делу № А86-190/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПОРОЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Соборная ул., д. 84, г. Приморск, Приморский район, Запорожская область, 272102 https://zaporozhye.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Приморск

05 августа 2025 г.                                                                          А86-190/2024


Резолютивная часть решения оглашена 05 августа 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 05 августа 2025 г.


Арбитражный суд Запорожской области в составе судьи Ипкаевой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и веб-конференции помощником судьи Гончаренко А.П.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску заявления Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные курорты», пгт. Кирилловка, г.о. Мелитополь, Запорожская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с дополнительной ответственностью «ВЕСЕЛОВСКИЙ МОЛОКОЗАВОД» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объектов недвижимости от 22.12.2023 года № 3,

с привлечением в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Запорожской области (<...>), Министерство имущественных и земельных отношений Запорожской области (<...>), Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Запорожской области, Администрация Веселовского муниципального округа (272202, Запорожская область, пгт. Веселое, ул. Центральная,  д.  136),  Общество  с  ограниченной  ответственностью «Веселовский Молокозавод» (272202, Запорожская область, пгт. Веселое, ул. Первомайская,  д.  120),  Общество  с  ограниченной  ответственностью «ТРАНСТЕХ» (272319, <...>), администрации Губернатора и Правительства Запорожской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 272312, <...>), Общество с ограниченной ответственностью «Запорожская Сырьевая Компания», с. Терпенье г.о. Мелитополь Запорожской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 272333, Запорожская область, г.о. Мелитополь, <...>).

с привлечением прокурора Запорожской области,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился,

от ответчика: не явился,

от третьих лиц: от  Министерства имущественных и земельных отношений Запорожской области - ФИО1 по доверенности от 29.01.2025 № 43-Д, диплом, участвовала с использованием системы веб-конференции; Общества с ограниченной ответственностью «Запорожская Сырьевая Компания» – ФИО2 по доверенности от 30.07.2025 № 30/07/2025, удостоверение адвоката № 77/14561; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Запорожской области, Публично - правовой компании «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Запорожской области,  Администрации Веселовского муниципального округа, администрации Губернатора и Правительства Запорожской области - не явились,

от ООО «Веселовский Молокозавод»: не явился,

от ООО «ТРАНСТЕХ»: не явился,

от Прокуратуры Запорожской области: не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Современные курорты» (далее – ООО УК «Современные курорты», истец) обратилось в Арбитражный суд Запорожской области с исковым заявлением к обществу с дополнительной ответственностью «ВЕСЕЛОВСКИЙ МОЛОКОЗАВОД» (далее – ОДО «Веселовский Молокозавод», ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли- продажи объектов недвижимости от 22.12.2023 года № 3.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Запорожской области (далее — Росреестр) и Министерство имущественных и земельных отношений Запорожской области (далее — Министерство), Публично правовая компания «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Запорожской области (далее – ППК «Роскадастр»), Администрация Веселовского муниципального округа, Общество с ограниченной ответственностью «Веселовский молокозавод» (далее – ООО «Веселовский  молокозавод»),  Общество  с  ограниченной  ответственностью «Транстех» (далее – ООО «Транстех»), Администрация Губернатора и Правительства Запорожской области, Общество с ограниченной ответственностью «Запорожская Сырьевая Компания» (далее - ООО «Запорожская Сырьевая Компания»).

Определением суда от 03.09.2024 в порядке части 5 статьи 52 АПК РФ к участию в деле для дачи заключения по делу привлечена Прокуратура Запорожской области, поскольку действия участников процесса свидетельствуют, что являющийся предметом судебного разбирательства спор, возможно, инициирован в целях уклонения от исполнения обязанностей и процедур, устанавливающих специальные экономические меры (часть 3 статьи 45 ГПК РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ).

Определением суда от 05.12.2024 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта Арбитражного суда Запорожской области по делу № А86-180/2024.

Решением Арбитражного суда Запорожской области от 29.08.2024 по делу № А86-180/2024 обществу с ограниченной ответственностью «Веселовский молокозавод» отказано в удовлетворении иска к обществу с дополнительной ответственностью «Веселовский молокозавод» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи части Завода.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 решение Арбитражного суда Запорожской области по делу № А86-180/2025 оставлено без изменения, апелляционная жалоба  - без удовлетворения.

Определением суда от 10.07.2025 производство по настоящему делу возобновлено.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, возражений относительно рассмотрения дела в отсутствие представителя не заявил.

Ответчик явку представителя не обеспечил, ранее представлял отзыв, в котором требования не оспорил.

ООО «ТРАНСТЕХ» явку представителя не обеспечило, ранее представило отзыв, в котором поддержало позицию истца.

ООО «Веселовский молокозавод» явку представителя не обеспечил, ранее представило отзыв (том 4, л.д. 3-5), в котором поддержало позицию истца.

Администрация Губернатора и Правительства Запорожской области явку представителя не обеспечила, возражала простив удовлетворения иска по основаниям изложенным в отзыве (том 4, л.д. 28-29), ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Росреестр явку представителя не обеспечило, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя с учетом ранее представленного отзыв, возражал против удовлетворения требований.

ППК «Роскадастр» явку представителя не обеспечил, отзыв не представил, представил информацию об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений.

Администрация Веселовского муниципального округа представителя для участия в судебном заседании не направила, отзыв не представила.

Минимущество ранее представило отзыв, в судебном заседании возражало против удовлетворения требований.

Определением суда от 05.08.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Запорожская Сырьевая Компания».

ООО «Запорожская Сырьевая Компания» в судебном заседании возражало против удовлетворения требований.

Прокурор Запорожской  области в судебное заседание не явился,  ранее возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве (том 4, л.д. 79-82).

Все указанные выше лица, участвующие в деле извещены судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, а также о возобновлении производства по делу (уведомления о вручении (том 6, л.д. 99-100).

Вся информация о движении дела своевременно опубликована на официальном сайте суда в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В силу части 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и пояснения истца данных в судебных заседаниях, к истцу обратились с предложением о приобретении имущества Завода – ОДО «Веселовский молокозавод», расположенного по адресу: Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, при этом основным условиям приобретения выступала продажа указанных объектов по частям.

В этой связи в отношении объектов расположенных по адресу: пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, было заключено три договора купли-продажи объектов недвижимого имущества:

- договор купли-продажи № 1 от 20.12.2023 заключен между ответчиком и ООО «Веселовский молокозавод» (том 5, л.д. 61-64),

- договор купли-продажи № 2 от 20.12.2023 заключен между ответчиком и ООО «ТРАНСТЕХ» (том 3, л.д. 147-149, приложение к документам поданным через систему «Мой арбитр»),

 договор купли-продажи № 3 от 23.12.2023 заключен между ответчиком и ООО «ООО УК «Современные курорты».

Впоследствии между ООО «ТРАНСТЕХ» и ООО «Веселовский молокозавод» заключен договор аренды части недвижимого имущества от 15.01.2024 (том 4 л.д. 37-41); между ООО «ООО УК «Современные курорты» и ООО «Веселовский молокозавод» (том 2, л.д. 14-18).

В этой связи большая часть имущества, расположенного по адресу: пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120 передана между лицами, участвующими в деле от ОДО «Веселовский Молокозавод» во владение ООО «Веселовский Молокозавод».

Предметом рассмотрения настоящего дела являются требования о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли- продажи объектов недвижимости от 22.12.2023 года № 3.

Судом установлено, что 22.12.2023 между ОДО «Веселовский Молокозавод» (продавец) и ООО УК «Современные курорты» (покупатель) был заключен договор № 3 купли-продажи объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи продавец передает в собственность покупателя объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Российская Федерация, Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, а именно: Административно-бытовой корпус лит. Б, общей площадью 579,2 кв.м., насосная лит. Е, общей площадью 14 кв.м., котельная лит К, общей площадью 580,54 кв.м., дымовая труба 30 м. лит К1, насосная для подачи питьевой воды лит Ц, общей площадью 13 кв.м., скважина 400 м. лит Ч, водонапорная башня Д-250, высота – 25 м. лит Ш.

Согласно пункту 1.2 договору, отчуждаемые объекты недвижимого имущества принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 13.09.2000, извлечением из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности от 27.05.2014 индексный номер 22179895, от 23.12.2016  индексный номер 76790915, от 26.09.2018 индексный номер 139114855, от 20.03.2020 индексный номер 204890859, от 16.11.2020 индексный номер 232716197, от 16.11.2020 индексный номер 232721634, от 23.06.2021 индексный номер 262773828.

Общая стоимость объектов недвижимого имущества, отчуждаемых по настоящему договору, составляет 6 930 000 руб. Стоимость отдельных объектов указана в пункте 1.1 договора купли-продажи (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора отчуждаемые объекты недвижимости расположены на земельном участке 2,5000 га, кадастровый номер 2321255100:12:005:0154, по адресу: Российская Федерация, Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120,     с целевым назначением для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений предприятий перерабатывающей и иной промышленности. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве пользования на основании договора аренды земли от 19.09.2019, заключенного с Веселовским сельским советом, и Извлечения из Государственного реестра вещных на недвижимое имущество о регистрации вещного права от 04.10.2019, индексный номер 183561288 (пункт 2.2 договора, договора аренды, том 2, л.д. 140-149).

Согласно пункту 10.1 договора купли-продажи, он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств.

28.12.2023 между ОДО «Веселовский Молокозавод» (арендатор), ООО «Веселовский Молокозавод» (Новый арендатор 1), ООО «ТРАНСТЕХ» (Новый Арендатор 2), ООО УК «Современные курорты» (Новый Арендатор 3), заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности с множественностью лиц на стороне Арендатора (том 3 л.д. 1-5).

Право собственности ОДО «Веселовский Молокозавод» (арендатор), ООО «Веселовский Молокозавод» на спорные объекты недвижимости, по утверждению истца подтверждено: свидетельством о праве собственности от 13.09.2000 (том 3 л.д. 93-95), извлечением из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности от 27.05.2014 индексный номер 22179895 (том 3 л.д. 102-105), от 23.12.2016  индексный номер 76790915 (том 5 л.д. 104-105), от 26.09.2018 индексный номер 139114855 (том 5 л.д. 105-106), от 20.03.2020 индексный номер 204890859 (том 2 л.д. 1-8), от 16.11.2020 индексный номер 232716197 (том 5 л.д. 109-110), от 16.11.2020 индексный номер 232721634 (том 5 л.д. 110), от 23.06.2021 индексный номер 262773828 (том 5 л.д. 55).

ООО «ООО УК «Современные курорты» (покупатель) оплатило стоимость указанных объектов недвижимости путем перечисления денежных средств на счет продавца — ОДО «Веселовский молокозавод», что следует из платежных поручений от 26.12.2023 № 43, от 27.12.2023 № 44, от 27.12.2023 № 45 (том 1 л.д. 36-38).

ОДО «Веселовский молокозавод» (продавец) передал ООО «Веселовский молокозавод» (покупателю) объекты недвижимого имущества, указанные в договоре от 22.12.2023 № 3, путем подписания 28.12.2023 передаточного акта    (том 1 л.д. 33-34).

Истец указал, что продавец по вышеуказанному спорному договору, несмотря на ряд обращений к нему покупателя (том 2 л.д. 6-9), уклонился от совершения всех необходимых действий для обращения в орган регистрации прав и государственной регистрации перехода права собственности на проданное недвижимое имущество, что и явилось основанием для обращения с иском в суд о государственной регистрации перехода права собственности.

Ответчик требования не оспорил, указал, что бухгалтер ОДО «Веселовский молокозавод»  выехал в неизвестном направлении и забрал все документы, в связи с чем не представляется возможным представить сведения об участниках ОДО «Веселовский молокозавод».

Привлеченное к участию в деле Минимущество, возражало против удовлетворения требований указав, что приказом Министерства имущественных и земельных отношений Запорожской области от 17.05.2024 № 166 в отношении имущества ООО «Веселовский молокозавод», расположенного по адресу: Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, назначена комиссия, поскольку данное имущества имеет признаки бесхозяйного (том 2, л.д. 110-114, том 4, л.д. 6-7, 10-15). Договор купли-продажи № 3 от 22.12.2023, заключен от имени ОДО «Веселовский молокозавод» директором ФИО3, при этом согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц – предпринимателей и общественных формирований (том 2 л.д. 62-64), последний не является учредителем Общества. Полагает, что заключенные сделки ОДО «Веселовский молокозавод» являются крупными, но заключены без одобрения решения Общего собрания Участников Общества. Сведения об участниках ОДО «Веселовский молокозавод» директором не представлены, также данные сведения отсутствуют и в реестрах о государственной регистрации юридических лиц, т.е. установить конечных бенефициаров ОДО не представляется возможным. Спорная сделка является мнимой, совершена только для вида, иного из материалов дела не следует. В нарушение действующих на территории Запорожской области особенностей регулирования имущественных отношений, установленных нормативными актами, спорная следка не была нотариально удостоверена, доказательств либо разумных объяснений о невозможности по каким-либо причинам совершить ее нотариальное удостоверения сторонами спора не представлено. 

Судом установлено, что Распоряжением Правительства Запорожской области  от 22.01.2025 № 29 имущество, расположенное по адресу: Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, признано бесхозяйным.

19.02.2025 данное имущество распоряжением Правительства Запорожской области от 19.02.2025 № 40 передано на ответственное хранение обществу с ограниченной ответственностью «Запорожская Сырьевая Компания».

Указанное распоряжение оспаривается со стороны ООО «Веселовский молокозавод» в рамках дела А86-372/2025. Суд рассматривает требования в рамках настоящего спора только в рамках исковых требований о государственной регистрации перехода прав собственности по договору № 3 от 22.12.2023.

 Росреестр возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве. Ранее пояснил, что сторонами нарушена часть 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), согласно которой ответчик должен был до заключения договора купли-продажи зарегистрировать объекты недвижимости в ЕГРЮЛ. При этом обратил внимание, что положения пункта 5 статьи 12 ФКЗ от 04.10.2022 № 7-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Запорожской области и образования в составе Российской Федерации нового субъекта – Запорожской области» не освобождают ответчика от регистрации прав собственности недвижимого имущества до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Более того, сторонами не соблюдена нотариальная форма сделки, как того требует норма пункта 5 Указа временно исполняющего обязанности Губернатора Запорожской области от 15.03.2023 № 27-у «Об особенностях регулирования отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Запорожской области» (том 3 л.д. 47-50, том 4 л.д. 16-18).

Во исполнение определения суда от 03.09.2024 Межрайонной ИФНС России № 1 по Запорожской области представлена информация, согласно которой ОДО «Веселовский молокозавод» зарегистрировано в ЕГРЮЛ в соответствии с частью 1 статьи 19.1 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на основании данных, которые ранее велись в соответствии нормативными данными Запорожской области (том 4, л.д. 65).

Судом также установлено, что на дату принятия решения учредительные документы ОДО «Веселовский молокозавод», во исполнение требований абзаца 2 части 2 статьи 19.1 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не приведены в соответствии с законодательством Российской Федерации, сведения об участниках ОДО отсутствуют.

Оценив все представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Как верно указал суд первой инстанции, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель оплатить ее (пункт 1 статьи 454, статья 549 ГК РФ).

Имущественные интересы истца как покупателя не могут считаться удовлетворенными только взятым на себя продавцом обязательством передать вещь.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Указанная норма корреспондирует положениям пункта 1 статьи 551 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Суд первой инстанции констатировал, что для государственной регистрации перехода права собственности необходимо соблюдение процедуры, указанной в ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации). В частности требуется, чтобы стороны договора обратились в регистрационную службу с заявлениями о совершении соответствующего действия (статьи 14 и 15 Закона о регистрации).

Как усматривается из материалов дела, ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности на проданные объекты, что явствует из бездеятельности ответчика и его позиции при рассмотрении дела.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с указанными выше нормами Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Согласно части 3 статьи 1 Федеральный конституционный закон от 04.10.2022 № 7- ФКЗ (далее – Закон № 7-ФКЗ) Запорожская область считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Запорожской областью о принятии в Российскую Федерацию и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта.

Договор между Российской Федерацией и Запорожской областью о принятии в Российскую Федерацию и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта подписан 30.09.2022.

Согласно статье 21 Закона № 7-ФКЗ до 01.01.2028 на территории Запорожской области нормативными правовыми актами данного субъекта РФ могут быть установлены особенности регулирования имущественных отношения, включая отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, особенности регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Запорожской области установлены Указом временно исполняющего обязанности Губернатора Запорожской области от 15.03.2023 № 27-у (далее - Указ № 27-у).

В пункте 5 Указа № 27-у предусмотрено, что до 01.01.2024 договоры, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением отдельных договоров, конкретно поименованных в этом пункте.

Заключенный между ОДО «Веселовский молокозавод» и ООО «ООО УК «Современные курорты» договор от 22.12.2023 № 3 не относится к числу этих исключений.

Пунктом 5 Указа № 27-у также установлено, что несоблюдение нотариальной формы упомянутых договоров отчуждения недвижимости в случаях, предусмотренных законодательством, влечет их ничтожность. Нотариальная форма сделки всегда имеет конститутивное значение, она входит в фактический состав сделки, при ее отсутствии нет и самой сделки.

Согласно пункту 3 статьи 163 ГК РФ прямо указывает на ничтожность сделки как последствие нарушения нотариальной формы.

Исходя из изложенного, договор от 20.12.2023 № 1 в отсутствие его нотариального удостоверения является ничтожной сделкой.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ), а значит, из недействительной сделки в принципе не может возникнуть субъективное право, подлежащее среди прочего государственной регистрации.

Вопреки мнению представителя истца, специальный характер указанного нормативного предписания Указа № 27-у в условиях системного толкования его норм и действующего федерального законодательства никак не расходится с нормами того же гражданского законодательства о нотариальной форме целого ряда сделок. Положение о нотариальной форме многих сделок имеет, с одной стороны, универсальный характер. С другой стороны, в рамках названного специального регулирования преследуется цель обеспечения максимальной стабильности, предсказуемости и прозрачности оборота недвижимости в условиях переходного периода и интеграции Запорожской области в экономическую и правовую системы РФ.

К тому же стороны договора от 22.12.2023 № 3 и, в частности, истец (покупатель) своей волей лишил себя преимуществ нотариального удостоверения данной сделки: если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абзац второй п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ)).

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 Гражданского кодекса РФ).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ). Под публичными интересами понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган, в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющейся основанием для возникновения права, что вытекает из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".

В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление оснований приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности. Удовлетворение в порядке статьи 551 ГК РФ требований о государственной регистрации перехода права означает установление и проверку судом наличия права у продавца имущества, его фактической передачи покупателю и наличия законных оснований для перехода соответствующего права к покупателю (проверку действительности сделки).

На основании изложенного, суд обязан дать оценку документам, на которые ссылается истец по иску как на доказательства возникновения права собственности у ответчика на спорное имущество, полученным в период действия законодательства Украины.

Как следует из материалов дела, истец, заявляя исковые требования, ссылается на то, что у ответчика возникло право собственности на спорное имущество на основании свидетельства о праве собственности от 13.03.2000 на имущество – завод сухого обезжиренного молока, расположенного по адресу: Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, выданное Веселовской районной государственной администрацией Запорожской области.

Вместе с тем, в указанном свидетельстве отсутствуют данные о том, на основании каких первичных правоустанавливающих документов оно было выдано. В связи с чем, указанное свидетельство является правоподтверждающим документом. Правоустанавливающих документов суду истцом не представлено, а потому свидетельство не может само по себе являться основанием для вывода о том, что ОДО «Веселовский молокозавод» является собственником спорного имущества и права собственности у него возникло в установленном законом порядке.

Представленные истцом извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности от 27.05.2014 индексный номер 22179895 (том 3 л.д. 102-105), от 23.12.2016  индексный номер 76790915 (том 5 л.д. 104-105), от 26.09.2018 индексный номер 139114855 (том 5 л.д. 105-106), от 20.03.2020 индексный номер 204890859 (том 2 л.д. 1-8), от 16.11.2020 индексный номер 232716197 (том 5 л.д. 109-110), от 16.11.2020 индексный номер 232721634 (том 5 л.д. 110), от 23.06.2021 индексный номер 262773828 (том 5 л.д. 55) также не свидетельствуют о возникновении у ответчика права собственности на спорное имущество.

Кроме того, внесение сведений об ОДО «Веселовский молокозавод», как о собственнике спорных объектов в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество Украины, не может служить доказательством регистрации права собственности ответчика на имущество, являющееся предметом рассматриваемых требований, поскольку сделка по отчуждению права собственности на спорное имущество состоялась 22.12.2023, в период действия на территории Запорожской области законодательства Российской Федерации. Внесение сведений об объекте недвижимости, находящемся на территории Российской Федерации, в какие-либо реестры иностранных государств не может свидетельствовать о возникновении прав на такие объекты, что прямо следует из положений статьи 1213 ГК РФ.

По смыслу указанного, правообладатель имущества, имея лишь иностранные документы, не может распорядиться недвижимостью, в отсутствие регистрации своего права на это имущество в установленном действующем законодательством РФ порядке. Если правообладатель хочет продать, подарить или иным образом распорядиться такой недвижимостью, ему необходимо зарегистрировать свое право на основании имеющихся документов иностранного происхождения.

В то же время, доказательств регистрации за продавцом ранее возникшего права на спорное имущество в установленном законодательством РФ порядке, на момент заключения договора купли-продажи имущества от 22.12.2023, в материалы дела не представлено.

Положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливают необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат, согласно норме указанной статьи, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Такая государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ и единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» указано, что общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано на то, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю возможна только после регистрации права собственности продавца на это имущество (абзац 4 п. 1 данного Постановления).

Доказательств государственной регистрации за продавцом права собственности на спорное имущество в российском реестре, в соответствии с положениями статьи 9, 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что надлежащих доказательства, подтверждающие право собственности ОДО «Веселовский молокозавод», на спорное имущество в материалах дела отсутствуют.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие возникновение у продавца права собственности на спорное имущество, равно как и регистрацию ранее возникшего права собственности продавца на спорные объекты в установленном действующим законном порядке как на недвижимое имущество, правовых оснований для регистрации перехода соответствующего права к покупателю (ООО УК «Современные курорты») при совершении сделки купли-продажи, не имеется.

Суд также учитывает, что спор, рассматриваемый Арбитражным судом Запорожской области в рамках дела № А86-372/2025 об оспаривание Распоряжения Правительства Запорожской области  от 22.01.2025 № 29 имущество, расположенное по адресу: Запорожская область, Мелитопольский район, Веселовское с.п., пгт. Веселое, ул. Первомайская, д. 120, о признанные имущества ООО «Веселовский молокозавод»бесхозяйным, не имеет преюдициального значения по настоящему делу.

При указанных обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Запорожской области.


Судья                                                                                             Е.Г. Ипкаева