Решение от 17 декабря 2024 г. по делу № А53-28793/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-28793/24
18 декабря 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена   17 декабря 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            18 декабря 2024 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.

рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива (сельскохозяйственная артель) "Русь" ИНН <***> ОГРН: <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

о признании договора аренды недвижимого имущества прекращенным, об обязании возвратить имущество,

при участии

от истца: представитель (адвокат) Ротенберг А.С. по доверенности от 21.01.2023,

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 08.08.2024,

установил:

сельскохозяйственный производственный кооператив (сельскохозяйственная артель) "Русь" обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора прекращенным, об обязании возвратить имущество.

В судебном заседании истец доложил предмет и основание иска, представил письменные дополнения к исковому заявлению.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, против его удовлетворения возражал, указывая на несоблюдение истцом порядка расторжения договора, просил оставить иск без рассмотрения, указал также на отсутствие требования о передаче движимого имущества, расположенного в  арендованных объектах, что, по его мнению, препятствует передаче зданий и сооружений.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

1.12.2020 сторонами заключен договор аренды, по условиям которого СПК (СХ) «Русь» передал индивидуальному предпринимателю ФИО1 находящееся по адресу: <...> строение № 17-а, недвижимое имущество: жилой дом литер Б, навес для телят литер В, летнюю механическую дойку литер Г, сторожку литер Д, телятник литер Е, телятник литер Ж, кормоцех литер И, коровник литер М, коровник литер Н.

Договор получил государственную регистрацию 23.06.2021

Пунктом 7.1 договора установлена арендная плата 20 000 рублей в месяц.

Срок договора пунктом 10.6 установлен до 1.07.2026.

Пунктом 5.1 договора установлено право каждой из сторон во всякое время  отказаться от договора, известив другую сторону об этом за 30 дней.

Кроме того, по условиям договора (пункт 5.2) в случае если арендатор существенно ухудшает состояние имущества и/или не принимает мер к поддержанию имущества в надлежащем состоянии, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор.

Имущество, являющееся предметом аренды, передано предпринимателю по акту приема-передачи от 30.11.2020. В акте указано также на передачу оборудования, которым укомплектованы объекты.

В процессе исполнения договора  комиссией СПК (СА) «Русь» проведена проверка, по результатам которой были установлены факты нарушений правил и требований по обеспечению пожарной безопасности, а также правил эксплуатации электрических установок, что в пожароопасный период может привести к пожару, и не только нанести ущерб имуществу кооператива, но и создает угрозу здоровью и жизни населения, проживающего вблизи фермы. Вышеуказанные факты подтверждены предостережением ОНДиПР МЧС России вынесенным на имя ИП ФИО1 В подтверждение этому к иску также приложен фотоматериал, фиксирующий состояние имущества.

18.07.2024 ИП ФИО1 направлено уведомление о досрочном расторжении договора. Уведомление ИП ФИО1 было принято, но ответа, либо действий со стороны получателя нет. 22.07.2024 ИП ФИО1 направлено требование об освобождении указанных объектов и передачи их кооперативу. ИП ФИО1 требование было принято, но ответа, либо действий со стороны получателя нет.

Факт вручения указанных извещений 24.07.2024 подтвержден уведомлениями органами почтовой связи.

Со ссылкой на указанные обстоятельства истец просит признать договор расторгнутым и обязать ответчика к возвращению имущества.

Из описанного следует, что между сторонами возникли правоотношения, подлежащие квалификации по нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации как договор аренды.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По правилам статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со статьями  650, 651  Гражданского кодекса Российской Федерации по  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Истец утверждает, что ответчик ненадлежащим образом эксплуатирует и содержит арендованное имущество, что побудило истца отказаться от договора. Эти обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела фотоматериалами, визуализирующими частичное разрушение имущества, его состояние, свидетельствующее об отсутствии эксплуатации и ухода.

Ответчик, оппонируя иску, утверждает, что истец должен был направить предложение об устранении недостатков и дать время для их устранения до заявления требования о расторжении договора. Кроме того, ответчик указывает, что нарушение правил пожарной безопасности им устранены.

Однако суд находит эту аргументацию основанной на ошибочном толковании закона.

Указанный ответчиком порядок расторжения договора аренды установлен статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных этой нормой случаях. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако в данном случае арендодатель не требует расторжения договора, а просит признать его расторгнутым в результате одностороннего отказа от договора по оснвоанию пункта 5.1 и статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую истец прямо сослался в письме от 22.07.2024.

Согласно названной норме предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В данном случае истец реализовал право на отказ от договора, пороков в его поведении, связанных с злоупотреблением правом, ответчик не доказал, а суд не установил. Следовательно, отказ истца от договора повлек предусмотренные названной выше нормой последствия – договор прекратил свое действие.

Уведомление получено ответчиком 24.07.2024, 30-дневный срок, установленный пунктом 5.1 договора,  истек 23.08.2024, договор прекратился 24.08.2024.

Последующее устранение арендатором допущенных нарушений, если таковое и могло иметь место с учетом фактического состояния имущества, правового значения не имеет и последствий отказа от договора не преодолевает.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора влечет прекращение обязательств сторон.

В целях установления правовой определенности в отношениях истец вправе требовать постановки судом вывода о расторжении договора. При этом суд полагает необходимым указать дату, с которой действие договора прекратилось.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Ввиду расторжения договора аренды у ООО «Адели»  отсутствуют основания для владения и пользования муниципальным имуществом.

В соответствии со статьей  655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи.

Из приведенных законоположений следует, что арендатор обязан возвратить имущество в составе и в состоянии, в котором его  получил  по акту приема-передачи с учетом естественного износа.

Это делает беспредметным довод ответчика о необходимости заявления истцом отдельного требования о возврате движимого имущества, которым укомплектованы переданные в аренду объекты.

Как указано выше, по правилам статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

В данном случае акт передачи содержит описание комплектации объектов и стороны при исполнении условия договора и судебного акта о возврате имущества исходить из указанного перечня имущества. Препятствий к исполнению либо неясности в выводах суда о возвращении объектов нет.

Утрата или повреждение как самих объектов аренды, так и движимого имущества, переданного в их составе, влечет право арендодателя на защиту иными способами, что не является предметом настоящего иска. Арендатор же обязан действовать правомерно и добросовестно и должен возвратить недвижимые объекты в полученной комплектации.

Описанное влечет вывод о необходимости удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика относятся судебные расходы.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды от 1.12.2020 расторгнутым с 24.08.2024.

Обязать индивидуального  предпринимателя ФИО1 в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу передать  сельскохозяйственному производственному кооперативу (сельскохозяйственной артели) "Русь" находящееся по адресу: <...> строение № 17-а, недвижимое имущество:

жилой дом литер Б, навес для телят литер В, летнюю механическую дойку литер Г, сторожку литер Д, телятник литер Е, телятник литер Ж, кормоцех литер И, коровник литер М, коровник литер Н.

Взыскать с индивидуального  предпринимателя ФИО1 в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива (сельскохозяйственная артель) "Русь" судебных расходов 12 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                               Пипник Т. Д.