Решение от 30 сентября 2022 г. по делу № А41-26942/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-26942/22
30 сентября 2022 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2022 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 04.12.2002, юридический адрес: 141402, <...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Пальмира» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 19.09.2007, юридический адрес: 141425, Московская область, город Химки, территория транспортная зона Шереметьево, Международное шоссе, владение 1В)

Третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 25.12.2002, юридический адрес: 143407, <...>).

о расторжении договоров аренды от 31.12.2014 №ЮА-257, от 19.07.2013 №ЮА-17, от 31.12.2014 №ЮА-286, об обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0030102:306, 50:10:0030102:361, 50:10:0030102:15893,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец, администрация, арендодатель) обратилась в суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Пальмира» (далее – ответчик, общество, арендатор) с требованиями о расторжении договоров аренды от 31.12.2014 №ЮА-257, от 19.07.2013 №ЮА-17, от 31.12.2014 №ЮА-286, об обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0030102:306, 50:10:0030102:361, 50:10:0030102:15893.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель истца требования поддержал, представитель ответчика в удовлетворении требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между сторонами заключены договора аренды от 31.12.2014 №ЮА-257, от 19.07.2013 №ЮА-17, от 31.12.2014 №ЮА-286 (далее – договоры аренды).

Согласно условиям договора от 31.12.2014 №ЮА-257 обществу передан в аренду на срок 10 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0000000:15983 из категории земель населённых пунктов с разрешенным использованием для благоустройства территории, организации зоны отдыха, размещения объектов гостиничного сервиса и малых архитектурных форм, площадью 3 000 кв. м.

По договору аренды от 19.07.2013 №ЮА-17 обществу передан в аренду на срок 13 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0030102:306 из категории земель населённых пунктов с разрешенным использованием для строительства многофункционального административно-гостиничного комплекса, площадью 219 кв. м.

По договору аренды от 31.12.2014 №ЮА-286 обществу передан в аренду на срок 10 лет земельный участок с кадастровым номером 50:10:0030102:361 из категории земель населённых пунктов с разрешенным использованием для организации местного проезда и благоустройства прилегающей территории, площадью 1 819 кв.м.

Все земельные участки расположены по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, транспортная зона Шереметьево, Международное шоссе.

В соответствии с условиями договоров арендодателем произведены осмотры земельных участков.

При осмотре земельного участка с кадастровым номером 50:10:0000000:15983 выявлено, что территория земельного участка огорожена, доступ частично ограничен. Земельный участок частично покрыт древесной и кустарниковой растительностью. Объекты гостиничного сервиса и малых архитектурных форм на земельном участке отсутствуют.

При осмотре земельного участка с кадастровым номером 50:10:0030102:306 выявлено, что территория земельного участка частично огорожена, доступ частично ограничен. Земельный участок частично покрыт древесной и кустарниковой растительностью. На земельном участке расположены 2 объекта энергоснабжения, электрогенератор, строительный мусор, с южной стороны участка частично расположен объект капитального строительства. Земельный участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

При осмотре земельного участка с кадастровым номером 50:10:0030102:361, что территория земельного участка частично огорожена, доступ частично ограничен. Земельный участок частично покрыт древесной и кустарниковой растительностью, расположена проезжая часть дороги. Земельный участок частично используется в качестве автостоянки.

Придя к выводу о нарушении условий договора в части неосвоения участков в течение 5 лет, администрация в досудебной претензии предложила ответчику расторгнуть договоры в досудебном порядке.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Возражая против доводов, изложенных в иске, ответчик представил отзыв, в котором указал на то, что использует земельные участки в соответствии с условиями договоров, нарушений не допущено.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Как указывает истец, ответчик допустил существенные нарушения договоров аренды, а именно - не осваивает земельные участки более 5 лет в соответствии с видом разрешенного использования. Таким образом, истец вправе требовать досрочного расторжения договоров аренды.

С указанными доводами истца суд согласиться не может на основании следующего.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0030102:306 ответчиком построены: часть проезжей части (заасфальтированные подъездные пути) к построенному также ответчиком многофункциональному административно-гостиничному комплексу, тротуар с тротуарным мощением, проведено озеленении участка. Также на участке расположены два объекта энергоснабжения с энергогенераторами.

На земельном участке с кадастровым номером 50:10:0000000:15983 ответчиком построены: часть проезжей части (заасфальтированные подъездные пути) к построенному также многофункциональному административно-гостиничному комплексу, часть автостоянки с машино-местами, часть забора, огораживающего территория многофункционального центра с автостоянкой, проведено озеленении участка.

На земельном участке с кадастровым номером 50:10:0030102:361 ответчиком построены две автостоянки, часть проезжей части (заасфальтированные подъездные пути) к построенному также ответчиком многофункциональному административно-гостиничному комплексу, тротуар с тротуарным мощением, автоматический шлагбаум для проезда на территорию многофункционального центра, проведено озеленении участка.

Задолженность по оплате арендной платы за указанные земельные участки у ответчика отсутствует.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Вместе с тем, в рамках настоящего спора судом не установлен факт существенного нарушения ответчиком условий договоров аренды, так как земельные участки используются ответчиком в комплексе для обслуживания и эксплуатации построенного обществом многофункционального центра, что свидетельствует о заинтересованности арендатора в сохранении арендных отношений.

Поскольку существенных нарушений условий договора со стороны арендатора судом не установлено, иск не подлежит удовлетворению в полном объеме, оснований для расторжения договора и обязании вернуть участок в порядке ст. 622 ГК РФ не имеется.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья В.С. Желонкин