Решение от 15 апреля 2020 г. по делу № А40-67143/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-67143/19-176-561
15 апреля 2020 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2020 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Росток»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи, о зачете арендных платежей в выкупную стоимость

с участием: от истца – ФИО2 по дов. от 08.01.2019;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 06.11.2019 № 33-Д-847/19;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Росток» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об обязании Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения (1 этаж комн.2,3,3б,4,5,8,9,11,11а,11б,11в,11г,13,16) площадью 100,7 кв.м и нежилого помещения (подвал комн.1-6) площадью 56,1 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...>, по цене 9.710.000 рублей 00 копеек без учета НДС, согласно представленного проекта договора купли-продажи; о зачете в стоимость выкупа арендные платежи в сумме 9.795.548 рублей 68 копеек согласно п. 5 договора аренды и норм Гражданского кодекса РФ.

Истец уточнил предмет иска в порядке ст. 49 АПК РФ, в связи с чем в окончательной редакции требования заявлены об обязании Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения (1 этаж комн.2,3,3б,4,5,8,9,11,11а,11б,11в,11г,13,16) площадью 100,7 кв.м и нежилого помещения (подвал комн.1-6) площадью 56,1 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...>, по цене 11.545.393 рубля 00 копеек без учета НДС, согласно предоставленного проекта договора купли-продажи с изменениями и уточнениями; о зачете в стоимость выкупа арендные платежи в сумме 9.795.548 рублей 68 копеек согласно п. 5 договора аренды и норм ст. 624 Гражданского кодекса РФ.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» (далее по тексту также – Закон № 159-ФЗ) он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений. При этом истец также указывает на то, что его обращение за выкупом нежилого помещения (1 этаж комн.2,3,3б,4,5,8,9,11,11а,11б,11в,11г,13,16) площадью 100,7 кв.м и нежилого помещения (подвал комн.1-6) площадью 56,1 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...>, от 05.12.2018. № 33-5-139895/18(0)-0 было оставлено ответчиком без удовлетворения, что является неправомерным уклонением от заключения договора купли-продажи.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, со ссылкой на то, что истец утратил преимущественное право выкупа арендуемого помещения, в связи с наличием задолженности по арендной плате по договору аренды.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно, однако подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 20.01.1993 № 0-82/93 арендует нежилые помещения (этаж 1, комнаты 2,3,3б,45,8,9,11,11а,11б,11в,11г,13,16) общей площадью 100,7 кв.м и подвал (комнаты 1-7) площадью 56,1 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...>.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец обратился к ответчику с заявлением от 05.12.2018 №33-5-139895/18-(0)-0 о приобретении арендуемых помещений в собственность.

Рассмотрев вышеуказанное заявление, Департамент письмом от 19.02.2019 № ДГИ-1-7048/19-1 отказал истцу в предоставлении государственной услуги в соответствии с п.2.10.1.2 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» со ссылкой на наличие задолженности по арендной плате.

Таким образом, с учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что ответчик фактически уклонился от заключения с истцом договора купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений (этаж 1, комнаты 2,3,3б,45,8,9,11,11а,11б,11в,11г,13,16) общей площадью 100,7 кв.м и подвала (комнаты 1-7) площадью 56,1 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...>.

Истец, обосновывая выкупную стоимость арендуемого помещения, представил суду отчет независимого оценщика ООО «Городское бюро ТехноПромАудит» от 05.12.2018 № 04/2018-171, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 9.710.000 рублей 00 копеек без учета НДС.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ООО «Городское бюро ТехноПромАудит» от 05.12.2018 № 04/2018-171 является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Городская коллегия оценщиков» ФИО4

Согласно экспертному заключению эксперта ООО «Городская коллегия оценщиков» ФИО4 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 05.12.2018 составляет 11.545.393 рублей 00 копеек без НДС.

В силу положений ч.2 ст.5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с ст.5 Закона № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом выше установленных фактических обстоятельств данного дела и результатов проведенной судебной экспертизы суд считает исковые требования в части понуждения ответчика заключить с истцом договор подлежащими удовлетворению.

В рамках рассмотрения настоящего дела истцом также заявлено требование о зачете в стоимость выкупа арендных платежей в сумме 9.795.548 рублей 68 копеек согласно п. 5 договора аренды.

В соответствии с положениями статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1); если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункт 2); законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (пункт 3).

Отказывая в удовлетворении указанного требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 19 Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 (ред. от 17.03.1997) «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий не может засчитываться в качестве платы за приобретение имущества в собственность.

На основании изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования о зачете в стоимость выкупа арендных платежей в сумме 9.795.548 рублей 68 копеек согласно п. 5 договора аренды и норм Гражданского кодекса РФ.

Иные доводы сторон также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам, результат их рассмотрения не повлиял на результат рассмотрения дела.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) заключить с ООО «Росток» (ОГРН <***>) договор купли-продажи нежилого помещения (1 этаж комн.2,3,3б,4,5,8,9,11,11а,11б,11в,11г,13,16) площадью 100,7 кв.м и нежилого помещения (подвал комн.1-6) площадью 56,1 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...>, на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№-

г. Москва «___» ________2020 г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице _______, действующего на основании _______, с одной стороны и ООО «Росток», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице _______, действующего на основании _______, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы, заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее – Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 156,8 кв.м (1 этаж комн.2,3,3б,4,5,8,9,11,11а,11б,11в,11г,13,16 – площадью 100,7 кв.м) и (подвал комн.1-6 – площадью 56,1 кв.м), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости).

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с п.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с п.2 ст.224 Гражданского кодекса РФ Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену Объекта (п.3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п.3.4 Договора.

2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с п.3.4 направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 11.545.393 рубля 00 копеек в соответствии с заключением эксперта по результатам проведения судебно-оценочной экспертизы по делу Арбитражного суда города Москвы № А40-67143/19-176-561 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. НДС в соответствии с подпунктом 12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 192.423 рублей 21 копейки, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: получатель – Управление Федерального казначейства по г.Москве (Департамент городского имущества города Москвы), ИНН <***>, КПП 770501001, ОКТМО – указывается в соответствии с местонахождением объекта, банк получателя – Отделение 1 Главного управления Центрального банка РФ по Центральному федеральному округу г.Москва, БИК 044583001, расчетный счет <***>, КБК 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу». В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя. Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств в размере и сроки, указанные в настоящем Договоре.

3.5. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с п.5 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3.6. В соответствии с абзацем 2 п.2 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.7. Предметом залога является имущество, указанное в п.1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца, ленка имущества произведена в установленном порядке и указана в п.3.1 Договора. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

4.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % годовых от неуплаченной суммы (п.3.1 Договора).

4.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5 % от цены объекта.

4.3. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

4.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п.3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

4.6. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

5.2. Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

6. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

7.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец: Покупатель:

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО «Росток» (ОГРН <***>) 18.000 рублей 00 копеек расходов по оплате судебной экспертизы и 6.000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.С. Рыбин