Решение от 25 июля 2017 г. по делу № А45-26188/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-26188/2016
г. Новосибирск
26 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2017. Полный текст решения изготовлен 26 июля 2017.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Г.М. Емельяновой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Радоница»

к мэрии г. Новосибирска

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды

об оспаривании отказа в государственной регистрации права

при участии  в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 14.09.2016

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 28.12.2016

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Радоница» обратилось в суд с иском к Мэрии г. Новосибирска об урегулировании разногласий при заключении договора аренды договора аренды земельного участка от 19.11.2015 № 122266р с кадастровым номером 54:35:012530:583 площадью 2 965 кв.м., расположенного в пределах Дзержинского района, по п. 2.1 договора в части размера стоимости годовой арендной платы.

Истец требования поддержал, ссылаясь на то, что на земельном участке имеются недемонтированные инженерные коммуникации и фундаменты жилых домов, для демонтажа которых потребуются дополнительные затраты, в связи с чем, по мнению истца, предложенная ответчиком цена аренды является завышенной.

Мэрия г. Новосибирска с требованиями не согласилась, ссылаясь на то, что истец знал об особенностях земельного участка и о необходимости проведения отдельных мероприятий.

Как видно из материалов дела, истцу поступил на подписание договор аренды земельного участка от 19.11.2015 № 122266р с кадастровым номером 54:35:012530:583 площадью 2 965 кв.м., расположенного в пределах Дзержинского района. Основание для заключения договора - постановление мэрии города Новосибирска № 5459 от 01.09.2015 (заключение указанного договора ответчиком является обязательным).

Согласно договору истцу в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 54:35:012530:583 площадью 2 965 кв.м., расположенного в пределах Дзержинского района.

В п. 2.1 договора размер арендной платы установлен на основании отчета независимого оценщика (в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 291-п) и составляет 919 000 рублей в год или 76 583, 33 рублей в месяц.

Истец, посчитав размер арендной платы, установленный в пункте 2.1 договора чрезмерно завышенным, обратился в общество с ограниченной ответственностью «Сибирский Центр Оценки» за оценкой итоговой рыночной стоимости права аренды земельным участком с кадастровым номером 54:35:012530:583 площадью 2 965 кв.м.. По оценке обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский Центр Оценки» рыночная стоимость аренды земельного участка составила 679 000 рублей в год.

По итогам рассмотрения указанного договора (оферты) истцом ответчику направлен протокол разногласий к договору от 19.11.2015 № 122266р с приложением своей редакции пунктов 2.1, 7.9 договора.

Ответчик протокол разногласий истца к договору аренды земельного участка № 122266р отклонил, мотивируя, что проект договора составлен в строгом соответствии с действующим законодательством и предложенная редакция договора является окончательной и изменению не подлежит (письмо № 31/19/12458 от 11.10.2016).

В этой связи, между сторонами, при заключении договора, возникли разногласия по пунктам договора 2.1, 7.9.

Истец, основываясь на положениях абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании возникших разногласий, уточнив, что не согласен только с п. 2.1. договора в части предложенной ответчиком стоимости годовой арендной платы.

Исследовав обстоятельства спора в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, изучив доводы искового заявления и отзыва на него, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Исходя из части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что у сторон возникли разногласия условию договора аренды - размеру арендной платы (пункт 2.1 договора).

При этом, как мэрией города Новосибирска, так и ООО «Радоница» размер арендной платы за земельный участок определялся на основании разных отчетов независимых оценщиков.

Как следует из пункта 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд, принимая во внимание наличие двух отчётов, в целях установления рыночной оценки размера годовой арендной платы, по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «а2» ФИО4.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:012530:583 площадью 2965 кв.м. по состоянию на 10.09.2015 с учетом затрат на демонтаж инженерных коммуникаций и вывоз грунта?.

Представленное экспертное заключение составлено без нарушений, соответствует закону, выполнено с соблюдением законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта у суда нет.

Заключение эксперта ООО «а2» от 30.05.2017 сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, в связи с чем, признается судом надлежащим доказательством по делу.

Как следует из вывода эксперта, рыночная величина годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:012530:583 площадью 2965 кв.м. по состоянию 10.09.2015 с учетом затрат на демонтаж инженерных коммуникаций и вывоз грунта составляет 728 000 рублей.

Представитель ответчика, данные отчета по существу не оспорил.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При указанных выше обстоятельствах, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Государственная пошлина за подачу иска по ходатайству истца отнесена на него.

Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 19.11.2015 № 122266р с кадастровым номером 54:35:012530:583 площадью 2 965 кв.м., расположенного в пределах Дзержинского района, путем изложения п. 2.1 договора в следующей редакции:

«В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета от 30.05.2017, выполненного экспертом ООО «а2» ФИО4 и составляет 728 000 рублей (семьсот двадцать восемь тысяч) рублей в год или 60 666 рублей 67 копеек (шестьдесят тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек в месяц».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень), при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Г.М. Емельянова