Решение от 10 декабря 2021 г. по делу № А53-26743/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-26743/21
10 декабря 2021 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 10 декабря 2021 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И. при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 (ИНН <***>) к Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды, встречное исковое заявление Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к главе КФХ ФИО2 (ИНН <***>) о расторжении договора аренды, о возвращении земельного участка,


при участии:

от заявителя – представитель ФИО3 по доверенности от 22.09.2020;

от заинтересованного лица – не явился

установил:

индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО2 обратился в суд с заявлением к Комитету имущественных отношений Азовского района о признании незаконным отказа выраженное в письме Комитета имущественных отношений Азовского района № 62.10/2863 от,,20.05.2021 года об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО2 в заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадью 25178 кв. м с кадастровым номером 61:01:0600006:6250, расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Азовский, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 м на восток от пункта триангуляции «Шведов», на новый срок без проведения торгов, незаконным; обязании Комитета имущественных отношений Азовского района в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу Заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадью 25178 кв. м с кадастровым номером 61:01:0600006:6250, расположенного по адресу: Ростовская область, р-н Азовский, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 м на восток от пункта триангуляции «Шведов», на новый срок без проведения торгов.

Определением суда от 31.08.2021 был принят встречный иск о расторжении договора аренды от 08.12.2015 № 19/2 и обязании передать земельный участок.

Определением суда от 27.09.2021 была произведена замена судьи Пипник Т.Д. на судью Волуйских И.И.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 07.12.2021, после перерыва судебное заседание продолжено.

Заявитель настаивал на удовлетворении заявления.

Заинтересованное лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Заслушав объяснения заявителя, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО2 является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, площадью 25178 кв. м. с кадастровым номером 61:01:0600006:6250, расположенного по адресу: Ростовская обл.. Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480м на восток от пункта триангуляции «Шведов», на основании договора аренды земельного участка № 19/2 от 08.12.2015 года, заключенного в порядке п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ взамен договора аренды земельного участка № 3/13 от 25.01.2011 г. после выдела из него земельных участков, и в соответствии с договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.10.2019 г., заключенного с предыдущим арендатором земельного участка - ФИО4.

Спорный земельный участок образован путем раздела ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:1891 по адресу Ростовская область. Азовский район, западнее МТМ ЗАО «Обильное» 480 м на восток от пункта триангуляции «Шведов» общей площадью 62679 кв.м.

Исходный земельный участок был предоставлен прошлому арендатору ФИО4 в аренду на основании Постановления Администрации Азовского района от 10.12.2010 г. № 1124 «О предоставлении главе КФХ ФИО5 в аренду земельного участка...» на основании договора аренды земельного участка № 3/13 от 25.01.2011 г.

На основании Распоряжения Правительства РО от 16.04,2015 N 170 "Об изъятии земельных участков для государственных нужд Ростовской области" из исходного земельного участка с к/н 61:01:0600006:1891 были образованы путём выдела земельные участки с к/н 61:01:0600006:6250 площадью 25178 кв.м. (спорный участок) и с к/н 61:01:0600006:6249 площадью 27292 кв.м. Исходный же участок был сохранён в измененных границах с площадью 10209 кв.м., освобождён от обременения арендой и изъят для государственных нужд Ростовской области в целях строительства автомобильной дороги общего пользования регионального значения г. Ростов-на-Дону (от магистрали "Дон") - г. Азов согласно указанному распоряжению (п. 6 Перечня - приложения № 1 к Распоряжению).

В связи с выделом из исходного участка двух земельных участков и изъятием исходного участка для государственных нужд Администрацией Обильненского сельского поселения Азовского района Ростовской области было принято постановление от 08.12.2015 г. № 369. В соответствии с данным постановлением договор аренды исходного земельного участка №3/13 от 25.01.2011 г. был переоформлен на два договора аренды в отношении образованных в результате выдела земельных участка.

На основании указанного постановления между Администрацией Обильненского сельского поселения и ФИО5 был заключён договор аренды № 19/2 от 08.12.2015 года на прежних условиях.

25.09.2019 г. предыдущий арендатор ФИО5 обратился в Администрацию Азовского района Ростовской области с уведомлением об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250.

Ответом от 08.10.2019 г. № 4988 Администрация Азовского района сообщила ФИО5, что в соответствии с п. 4.3.2 договора аренды Комитет имущественных отношений Администрации Азовского района не возражает против уступки прав и обязанностей по договору аренды ФИО2

09.10.2019 г. между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей, по которому права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 по договору аренды земельного участка № 19/2 от 08.12.2015 г. перешли к ФИО2 Переход прав и обязанностей арендатора на основании договора уступки был зарегистрирован в установленном законом прядке.

Начиная с 22.07.2020 г. ФИО2 велась переписка с Комитетом имущественных отношений Администрации Азовского района по вопросу заключения договора аренды № 19/2 от 08.12.2015 года на новый срок и приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором и правилами землепользования и застройки (ранее установленный вид разрешённого использования - для сельскохозяйственного производства).

После истечения срока договора аренды земельный участок продолжал находиться в пользовании ФИО6, требований о расторжении договора со стороны Комитета имущественных отношений Администрации Азовского района не поступало.

В феврале 2021 г. ФИО6 получил от Комитета имущественных отношений Администрации Азовского района уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка № 19/2 от 08.12.2015 г., начиная с 01.01.2021 г.

21.04.2021 г. ФИО6 обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

20.05.2021 года Комитет письмом №62.10/2863 отказал ФИО2 в заключении договора аренды участка земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 на новый срок, мотивировав свой отказ тем, что договор уступки прав и обязанностей, по которому права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250 по договору аренды земельного участка № 19/2 от 08.12.2015 г. перешли к ФИО2, нарушает нормы гражданского законодательства о публичных торгах, и является недействительным в силу ничтожности.

Заявитель, полагая, действия Комитета по отказу в заключении договора незаконными, обратился с настоящим иском в суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый предпринимателем в аренду земельный участок не относятся (пункт 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

В соответствии с пп. 31) п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Установленные положениями ст. 39.16 и пп. 31) п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ основания отказа в предоставлении земельного участка, вопреки доводам заинтересованного лица, изложенным в решении, отсутствуют.

Указанная в оспариваемом решении норма п. 7 ст. 448 ГК РФ устанавливает, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Данная норма была введена Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ "О внесении изменений, в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с подп. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 42-ФЗ), указанный федеральный закон вступает в силу с 1 июня 2015 г., положения ГК РФ (в редакции указанного закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции указанного закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.

Положения ГК РФ в измененной Законом № 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 г.), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абзац второй п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Соответствующая правовая позиция закреплена в п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 г.), п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 декабря 2019 г.), а также в пп. 82 и 83 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

При этом правоотношения по аренде спорного участка возникли до его образования выделением из исходного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:1891 на основании договора аренды № 3/13 от 25.01.2011 г., то есть до 01.06.2015 г.

Выделение же спорного участка из исходного в связи с изъятием части участка для государственных нужно и перезаключение договоров аренды на выделенные участки без проведения торгов в порядке п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ не означает прекращения права аренды, возникшего на основании договора аренды № 3/13 от 25.01.2011 г., и не влечёт применение к договору аренды № 19/2 от 08.12.2015 г. правил введённого в действие с 01.06.2015 г. п. 7 ст. 448 ГК РФ ввиду следующего.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 по делу Ха А65-21616/2014 дано толкование нормы п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, в соответствии с которым указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков ю арендуемого и обремененного его правами участка, по существу па сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. Эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 № 15АП-19057/2019 по делу № А53-16027/2019, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.03.2019 № 303-КГ18-21258 по делу № А04-10653/2017.

В отношении спорного участка факт перезаключения договора аренды № 19/2 от 08.12.2015 г. на выделенный участок на прежних условиях вместо договора аренды № 3/13 от 25.01.2011 г. на исходный участок не изменяет тот факт, что изначально до выделения участок предоставлялся в порядке, не требующем проведения торгов.

Дата заключения нового договора аренды после выделения земельного участка не имеет определяющего значения, поскольку правоотношения по выделу земельного участка, являющегося предметом указанного договора, возникли не в момент его государственной регистрации.

Таким образом, довод заинтересованного лица о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по спорному договору сделан без учета того, что правоотношения из договора аренды земельного участка, возникли у его сторон в 2011 г., то есть до 1 июня 2015 г.

Кроме того, обращение с повторным заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок после истечения срока договора аренды не является основанием для отказа в заключении договора аренды ввиду следующего.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения установленного договором аренды срока ФИО6 продолжил пользоваться земельным участком, возражений со стороны Комитета имущественных отношений Азовского района не поступало.

Более того, Комитет признавал возобновление договора аренды на неопределённый срок, направив уже после срока его истечения, в феврале 2021 г., уведомление об изменении размера арендной платы.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом № 101-ФЗ в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанная правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 по делу № А64-6041/2018.

Наличие двух указанных в пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ обстоятельств: отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка и подача заявления о заключении нового договора аренды до истечения срока действия договора аренды, является достаточным основанием для заключения договора аренды такого земельного участка на новый срок без проведения торгов при отсутствии оснований для отказа в предоставлении участка, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.07.2018 № Ф08-4525/2018 по делу № А63-5699/2017).

Таким образом, у Комитета не имелось оснований для отказа в предоставлении земельного участка заявителю в аренду.

В этой связи, суд посчитал необходимым удовлетворить заявленные требования.

Ввиду удовлетворения судом первоначально заявленных исковых требований, которые являются взаимоисключающими ко встречному иску, у суда оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области, выраженное в письме от 17.05.2021 № 62.10/2752, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250.

Обязать Комитет имущественных отношений Азовского района в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу направить индивидуальному предпринимателю главе КФХ ФИО2 (ИНН <***>) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:6250.

В удовлетворении встречного иска Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области, отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Азовского района в пользу индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 (ИНН <***>) судебные расходы в размере 300 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяВолуйских И. И.