Решение от 26 сентября 2024 г. по делу № А05-4034/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-4034/2024
г. Архангельск
27 сентября 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2024 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Акула" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164520, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Пионерская, дом 6, помещение 5)

к ответчикам:

департаменту муниципального имущества администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163000, <...>)

администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 163069, <...>)

об урегулировании разногласий по договору, при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО1 (доверенность от 01.01.2024), от 2-го ответчика - ФИО2 (доверенность от 04.04.2024 № 19-37/501), установил:

общество с ограниченной ответственностью "Акула" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации городского округа "Город Архангельск" (далее - 1-ый ответчик) и администрации городского округа "Город Архангельск" (далее2-ой ответчик) с требованием об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 251,2 кв.м, расположенного по адресу: <...> между истцом и ответчиком:

- пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: цена продажи арендуемого имущества составляет 7 792 000 руб.

Определением от 08.05.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация городского округа "Город Архангельск".

Определением от 03.06.2024 судом назначена по делу № А05-4034/2024 судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" Дуникову Константину Владимировичу. Установлен срок проведения экспертизы и представления в

Арбитражный суд Архангельской области экспертного заключения - до 28.06.2024. Производство по делу на период проведения экспертизы приостановлено.

Определением суда от 28.06.2024 срок проведения экспертизы по делу № А054034/2024 продлен до 10.07.2024.

18.07.2024 в арбитражный суд поступило заключение эксперта от 12.07.2024 № 250- ПО-2024.

Протокольным определением от 29.08.2024 производство по делу № А05-4034/2024 возобновлено.

В судебное заседание явился эксперт ООО "Агентство недвижимости "Троицкий дом"" Дуников К.В., который дал суду пояснения по представленному в материалы дела экспертному заключению от 12.07.2024 № 250-ПО-2024.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель 2-го ответчика с исковыми требованиями и экспертным заключением не согласился, настаивает на установлении цены продажи в соответствии с отчётом об оценке № 11-Н/2024 от 14.02.2024 в сумме 10 373 932 руб.

1-ый ответчик, извещенный по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направил.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя 1-го ответчика.

Заслушав эксперта, представителей истца и 2-го ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 08.06.2021 между истцом (арендатор) и администрацией городского округа "Город Архангельск" (арендодатель) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 251,2 кв.м, кадастровый номер 29:22:050404:2888, расположенное по адресу: <...> для использования под бытовые услуги.

14.12.2023 истцом на имя директора департамента муниципального имущества Администрации городского округа "Город Архангельск" подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества городского округа "Город Архангельск".

Распоряжением Главы городского округа "Город Архангельск" от 27.02.2024 № 892р утверждено решение об условиях приватизации помещения.

Цена продажи арендуемого имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества в размере 10 373 932 руб.

Предложение № 03-12/160 от 05.03.2024 о заключении договора купли-продажи муниципального имущества на указанных выше условиях получено истцом 11.03.2024.

Истец 01.04.2024 направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, с изложением пункта 1.2. в редакции покупателя: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 8 000 000 руб.".

Поскольку стороны не пришли к соглашению о стоимости спорного недвижимого имущества, истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно статьи 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого нежилого помещения.

Согласно статьи 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой

для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, определением суда от 03.06.2024 назначена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 14.12.2023, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий Дом" Дуникову К.В.

Согласно экспертному заключению № 250-ПО-2024 от 12.07.2024 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 14.12.2023 составляет 7 792 000 руб.

Истец с учетом вывода эксперта уточнил редакцию пункта 1.2. договора и просил установить цену продажи нежилого помещения в размере 7 792 000 руб.

2-ой ответчик с заключением судебной экспертизы не согласился, настаивает на установлении цены в размере 10 373 932 руб. указывая на то, что данная цена также установлена по результатам оценки рыночной стоимости нежилого помещения.

Вместе с тем, судом отклоняются данные возражения 2-го ответчика. Суд отмечает, что именно в связи с оспариванием результатов оценки досудебного отчета в период судебного разбирательства и была назначена судебная экспертиза.

Составленное по результатам судебной экспертизы заключение эксперта отвечает требованиям законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание поставленного перед экспертом вопроса, описание процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные источники получения исходной информации. Привлеченный судом эксперт имеет соответствующую квалификацию, стаж работы, сомнений в профессионализме эксперта суд не имеет. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и заключения.

На вопросы 2-го ответчика, возникшие в связи с представлением в материалы дела заключения от 12.07.2024 № 250-ПО-2024, экспертом ФИО3 в судебном заседании 25.09.2024 даны исчерпывающие ответы, также представлены письменные ответы на вопросы.

Учитывая изложенное, возражения 2-го ответчика судом отклоняются, а результаты судебной экспертизы суд признает верными.

При таких обстоятельствах заявленное требование истца подлежит удовлетворению судом, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 251,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, определяется по состоянию на 14.12.2023 в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 7 792 000 руб.

Пункт 1.2. договора принимается судом в следующей редакции "1.2. Цена продажи арендуемого имущества составляет 7 792 000 руб. 00 коп.".

В удовлетворении исковых требований к Департаменту муниципального имущества администрации городского округа "Город Архангельск" суд отказывает, поскольку договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества заключается именно с администрацией городского округа "Город Архангельск" как с собственником недвижимого имущества.

Уплаченная истцом в бюджет государственная пошлина является понесенными им судебными расходами и подлежит взысканию с Администрации в пользу Общества в порядке распределения понесенных истцом судебных расходов (в порядке статьи 110 АПК РФ).

Расходы по оплате судебной экспертизы понесенные истцом в размере 15 000 руб. по платежному поручению № 205 от 03.05.2024, в силу статей 101, 106, 110 АПК РФ, также относятся на Администрацию.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Акула" (ОГРН <***>) и администрацией городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 08.04.2024: нежилого помещения площадью 251,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 1.2. договора в следующей редакции:

- "1.2. Цена продажи арендуемого имущества составляет 7 792 000 руб. 00 коп.".

Взыскать с администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Акула" (ОГРН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и

15 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

В удовлетворении исковых требований к Департаменту муниципального имущества администрации городского округа "Город Архангельск" отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.Н. Тюпин