Решение от 19 февраля 2021 г. по делу № А59-6041/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е


Дело А59-6041/2020


19 февраля 2021 года г. Южно-Сахалинск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 февраля 2021 года, решение в полном объеме изготовлено 19 февраля 2021 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Сахмонтажпроект» (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: <...>) к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: <...>) о признании незаконным отказа в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, оформленного письмом № 8462-014/07 от 29 октября 2020 года,


при участии в судебном заседании:

представитель заявителя ФИО2, по доверенности № 1 от 11 декабря 2020 года (сроком действия по 11 декабря 2021 года),


представитель департамента ФИО3, по доверенности № 16-Д от 19 марта 2020 года (сроком действия по 19 марта 2021 года),


у с т а н о в и л :


Общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Сахмонтажпроект» обратилось в суд с заявлением к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, оформленного письмом № 8462-014/07 от 29 октября 2020 года.


Право на продление договора аренды, по мнению заявителя, принадлежит арендатору на основании пункта 5 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года№ 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Указанный нормативный акт прямо обязывает арендодателя земельного участка заключить с арендатором такого участка дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения договора аренды (уточнения приведены на л.д. 142-143).


Представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявления.


Представитель департамента заявление не признала по доводам отзыва и указала, что арендатор обратился с заявлением о заключении дополнительного соглашения после истечения срока действия договора. Указала, что общество реализовало свое право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, заключив договор 27 июля 2017 года с Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска. Поскольку в установленный срок строительство объекта не завершено, в адрес ответчика было направлено уведомление о прекращении арендных отношений (л.д.118-121).


Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.


Как установлено судом из материалов дела, 27 июля 2017 года между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска, арендодателем, и ООО СК «Сахмонтажпроект», арендатором, заключен договор аренды земельного участка № 01466/17 (л.д.113-116).


По условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 27 июля 2017 года по 27 июля 2020 года земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов с кадастровым номером 65:01:0204003:211 площадью 7291 кв.м., расположенный по адресу Сахалинская область, г. Юдно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3-А.


Участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта «Гостиница». На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:699 (пункт 1.3 договора).


Факт нахождения на момент заключения договора на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, сведениями о характеристиках объекта недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:699 ( л.д. 136).


Обществу департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования выдано разрешение № 65-64701000-06290-2016 от 25 августа 2016 года на строительство объекта капитального строительства Гостиница, расположенного восточнее промбазы «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3А, в г. Южно-Сахалинске, сроком до 25 ноября 2016 года. Впоследствии срок разрешения на строительство продлен до 31 декабря 2020 года (л.д.18-19).


12 августа 2020 года департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 27 июля 2017 года № 01466/17. Уведомление получено обществом 21 августа 2020 года ( л.д. 127-128).


Общество обратилось в департамент землепользования города Южно-Сахалинска с заявлением № 26/2 от 26 октября 2020 года о продлении срока действия договора аренды от 27 июля 2017 года № 01466/17 на шесть месяцев в связи с распространением новой коронавирусной инфекции согласно Федерального закона № 166-ФЗ от 8 июня 2020 года, а также для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Гостиница» ( л.д. 15).


Департамент письмом от 29 октября 2020 года № 8462-014/07 отказал обществу с заключении соглашения об увеличении срока действия договора, поскольку на дату подачи заявления срок действия договора истек ( л.д. 16-17).


Полагая отказ департамента незаконным, общество обжаловало его в суд.


В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.


По правилам части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.


Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 года регулируется главой V.I Земельного кодекса РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьей 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».


В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ.


На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.


Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).


В силу подпункта 6 пункта 6 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.


Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.


Как установлено судом, названный льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов был реализован ООО СК «Сахмонтажпроект»» путем заключения договора от 27 июля 2017 года для завершения строительства гостиницы сроком до 27 июля 2020 года.


В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «2О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».


Так, частью 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года , предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.


Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.


Частью 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.


Таким образом, анализ указанных положений Земельного кодекса РФ в их совокупности позволяет прийти к выводу, что после 01 марта 2015 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий пунктом 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 сентября 2017 года № 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.


Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.


Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка № 01466/17 истек 27 июля 2020 года, договор прекратил свое действие.


Судом отклоняются доводы общества, основанные на положениях части 6 статьи 23 Федерального закона от 8 июня 2020 года № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», согласно которой до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.


Поскольку срок договора истек 27 июля 2020 года, а заявление подано обществом 26 октября 2020 года , общество не реализовало свое право на увеличение срока действия договора в установленном данным Федеральным законом порядке.


Указание заявителем на то, что срок действия разрешение на строительство продлен до 31 декабря 2020 года в рассматриваемом случае не имеет правового значения, поскольку без прав на земельный участок строительство на нем на правовых основаниях невозможно.


Изложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 13 ноября 2017 года № 308-КГ17-16206 по делу N А32-32004/2016.


Спорные отношения возникли из договора аренды земельного участка, следовательно, данные правоотношения регулируются нормами земельного законодательства и гражданского законодательства, а значит выдача органом местного самоуправления разрешения на строительство не может свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя на продление арендных отношений по пользованию земельным участком.


Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.


На основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и с учетом результата рассмотрения дела суд относит понесенные расходы по оплате государственной пошлины на заявителя.


Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :


В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Сахмонтажпроект» к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, оформленного письмом № 8462-014/07 от 29 октября 2020 года, отказать.


Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.


Судья О.Н. Боярская