Решение от 16 августа 2024 г. по делу № А75-11930/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А75-11930/2024
16 августа 2024 г.
г. Ханты-Мансийск
Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2024 г. Решение в полном объеме изготовлено 16 августа 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Истоминой Л.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуляевой О.В., рассмотрев в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) к администрации городского поселения Лянтор о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0100105:120, выраженного в письме от 04.06.2024 № исх.-4047,

с участием представителей сторон: от заявителя (онлайн) – ФИО2 по доверенности от 17.06.2022, от заинтересованного лица (онлайн) – ФИО3 по доверенности от 08.11.2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации городского поселения Лянтор (далее - администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0100105:120, выраженного в письме от 04.06.2024 № исх.4047.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования.

Представитель администрации в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

На основании постановления администрации Сургутского района от 23.11.2011 № 4376 «О предоставлении земельного участка в аренду» 07.02.2012 между администрацией от имени муниципального образования Сургутский район и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка под объектом недвижимого имущества № 8736.

Согласно условиям договора от 07.02.2012 № 8736 администрация Сургутского района предоставила ФИО4 во временное владение и использование земельный участок площадью 0,8529 га, кадастровый номер: 86:03:0100105:120, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область), Сургутский район, городское поселение Лянтор, <...>, в целях использования под незавершенный строительством объект: склад для хранения строительных материалов.

В дальнейшем права и обязанности по договору от 07.02.2012 № 8736 перешли к ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 09.06.2014 № МЭТ-973.

Поскольку с переходом права собственности на объект предпринимателю перешло право аренды вышеуказанного земельного участка, стороны заключено дополнительное соглашение № 1 от 24.09.2015 к договору аренды земельного участка под объектом недвижимого имущества от 07.02.2012 № 8736.

22.06.2020 между администрацией городского поселения Лянтор от имени муниципального образования городское поселение Лянтор и заявителем на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор аренды земельного участка № 241 (далее - договор), по условиям которого администрация предоставила, а ИП ФИО1 принял и использует на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Лянтор, <...>, под незавершенный строительством объект: склад для хранения строительных материалов, кадастровым номером 86:03:0100105:120, общей площадью 0,8529 га, относящийся к категории земель «населенных пунктов».

В соответствии с пунктом 2.1 договора договор заключен сроком на три года, вступает в силу с момента государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора осуществлена 29.08.2020.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 50%, кадастровый номер 86:03:0100105:200, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 21.04.2015 внесена запись регистрации № 86-86/00386/003/036/2015-799/2.

Объект незавершенного строительства не введён в эксплуатацию и права на него как объект недвижимости, завершенный строительством, не зарегистрированы.

Администрация посчитав, что право предпринимателя на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 22.06.2020 № 241 был заключен 22.06.2020 (после 01.03.2015) и срок его действия истек, обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском об изъятии объекта незавершенного строительств путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.04.2024 по делу № А75-21987/2023 в иске администрации отказано.

Решение арбитражного суда вступило в законную силу.

29.05.2024 ИП ФИО1 обратился в администрацию с заявлением исх. № 62/05-24 о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для эксплуатации здания «Склад для хранения строительных материалов» на срок 49 лет.

04.06.2024 письмом исх.-4047 администрация в ответ на заявление от 29.05.2024 отказалась заключить договор аренды земельного участка, указав, что отсутствуют правовые основания для заключения договора аренды земельного участка, так как ИП ФИО5 ранее воспользовался правом однократного продления аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства

Полагая, что данный отказ является незаконным, ИП ФИО5 обратился в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, в силу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование об оспаривании ненормативного правового акта может быть удовлетворено при доказанности наличия совокупности следующих условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об

изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

По мнению администрации, действующим законодательством закреплено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное приобретение в аренду сроком на три года в льготном порядке (минуя процедуру торгов) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью завершения строительства такого объекта, что заинтересованное лицо и изложило в письме об отказе в предоставлении земельного участка.

Вместе с тем администрацией не учтено следующее.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты

незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной

власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Пунктом 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, разъяснено, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды либо судом отказано в удовлетворении данного требования.

Применительно к рассматриваемому делу, публичному собственнику спорного земельного участка отказано в удовлетворении иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в связи с чем у предпринимателя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Оценив в совокупности представленные доказательства, с учетом приведенных норм права, суд пришел к выводу, что оспариваемый отказ администрации не соответствует

закону и нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания оспариваемых действий (бездействия) незаконными, в резолютивной части решения суд указывает на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит суд обязать администрацию без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.

Между тем требование заявителя об обязании уполномоченного органа совершить какие-либо действия не является самостоятельным и рассматривается лишь в качестве предлагаемой им меры организационного характера по восстановлению нарушенных прав, при этом суд не связан испрашиваемым заявителем способом устранения его нарушенных прав.

Следует учитывать, что по смыслу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации реализация арбитражным судом своих полномочий не должна приводить подмене функций иных органов государственной власти и местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции.

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 АПК РФ) (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»).

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации городского поселения Лянтор в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0100105:120, выраженный в письме от 04.06.2024 исх. 4047.

Обязать Администрацию городского поселения Лянтор устранить нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 путем повторного рассмотрения заявления о заключении договора аренды от 29.05.2024 исх. № 62/05-24.

Взыскать с Администрации городского поселения Лянтор в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья Л.С. Истомина