Решение от 28 мая 2024 г. по делу № А13-16454/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А13-16454/2023
город Вологда
29 мая 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 29 мая 2024 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновым С.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН<***>), Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи бани с земельным участком, объект недвижимости - баня с кадастровым номером  35:19:0103004:114 общей площадью 547,7 кв.м. с земельным участком с кадастровым номером 35:19:0103004:765 площадью 4987 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

по встречному исковому заявлению Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 19.09.2022 № 112 ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности ФИО1 на объект недвижимости - нежилое помещение, кадастровый номер 35:19:0103004:615, общей площадью 93,3 кв.м., адрес (местоположение): <...>, помещение 2Н и о восстановлении права собственности Устюженского муниципального округа Вологодской области на указанный объект недвижимости,

по встречному исковому заявлению Прокуратуры Вологодской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 19.09.2022 № 112 недействительным и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: индивидуальному предпринимателю ФИО1 возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области здание бани с кадастровым номером 35:19:0103004:114, нежилое помещение, кадастровый номер 35:19:0103004:615; Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 денежные средства в размере 693 399 руб. 01 коп.,

с участием третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,

при участии: истца ФИО1, от истца ФИО2 по доверенности от 15.04.2024, от Администрации ФИО3 по доверенности от 09.01.2024 (путем использования систем веб-конференции), от Комитета по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области ФИО4 по доверенности от 16.01.2023, от Прокуратуры Вологодской области Иволги О.В. по доверенности от 11.07.2023, 



у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (далее – Администрация), Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (далее – Комитет) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи бани с земельным участком, объект недвижимости - баня с кадастровым номером 35:19:0103004:114 общей площадью 547,7 кв.м. с земельным участком с кадастровым номером 35:19:0103004:765 площадью 4987 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение действиями Комитета его прав и законных интересов, выразившееся в продаже арендуемого недвижимого имущества без земельного участка.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 421, 426, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 14 марта 2024 года к производству принято встречное исковое заявление Администрации к предпринимателю ФИО1, Комитету о признании договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 19.09.2022 № 112 ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности ФИО1 на объект недвижимости - нежилое помещение, кадастровый номер 35:19:0103004:615, общей площадью 93,3 кв.м., адрес (местоположение): <...>, помещение 2Н и восстановлении права собственности Устюженского муниципального округа Вологодской области на указанный объект недвижимости, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Прокуратура Вологодской области (ОГРН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН <***>).

В обоснование встречного иска Администрация сослалась на нарушение порядка приватизации, выразившееся в выбытии из муниципальной собственности объектов, предназначенных для решения вопросов местного значения.

Прокуратура Вологодской области вступила в дело к качестве встречного соистца с требованиями: признать договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 19.09.2022 № 112, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) недействительным; применить последствия недействительности ничтожной сделки: индивидуальному предпринимателю ФИО1 возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области здание бани с кадастровым номером 35:19:0103004:114, нежилое помещение, кадастровый номер 35:19:0103004:615; Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 денежные средства в размере 693 399 руб. 01 коп.

В обоснование встречного иска Прокуратура Вологодской области сослалась на ничтожность договора купли-продажи в силу статьи 168 ГК РФ как несоответствующей требованиям закона, так как:

не соблюдены условия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно на дату подачи заявления о предоставлении преимущественного права на приобретение объектов муниципальной недвижимости имелась задолженность по арендной плате за такое имущество;

нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а именно по договору купли-продажи переданы здание бани и помещение (здание прачечной) без земельного участка, на котором указанные объекты расположены;

не соблюдены особенности приватизации объектов коммунально-бытового назначения, установленные статьей 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а именно не установлено ограничение на целевое использование здания бани и прачечной в течение пяти лети со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации назначения объектов коммунально-бытового назначения.

В судебном заседании представитель истца заявил об отказе от первоначального иска.

Отказ от первоначального иска принят судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В связи с принятием судом отказа от первоначального иска производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 150 АПК РФ.

Представитель Прокуратуры Вологодской области поддержал встречное исковое заявление.

Представитель Администрации поддержал требования встречного искового заявления.

Представитель Комитета признал встречный иск.

Представитель предпринимателя ФИО1 заявил ходатайство о запросе в Комитете договора аренды. Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в соответствии с пунктом 5 статьи 159 АПК РФ как необоснованное и влекущее затягивание судебного разбирательства, договор имеется в материалах дела.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает встречный иск Прокуратуры Вологодской области подлежащим удовлетворению в полном объеме, встречный иск Администрации подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой Устюженского района проведена проверка соблюдения законодательства при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Установлено, что изначально по результатам торгов в форме аукциона между Комитетом и предпринимателем ФИО1 20.12.2017 заключен договор № 18 о предоставлении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в аренду.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование без права наследования объекты недвижимого имущества, являющихся собственностью Устюженского муниципального района: здание бани, общей площадью 547,7 кв. м., назначение - нежилое. 1-этажное, инв. 3120 и здание прачечной, общей площадью 190,1 кв.м., назначение - нежилое, 1-этажное, инв. 7472, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:19:0103004:37 площадью 4900 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственной базы предприятия, по адресу: <...>.

Договор аренды заключен на 5 (пять) лет до 19 декабря 2022 года включительно (пункт 2.1). Расчеты по договору аренды предусмотрены с ежемесячной периодичностью (пункт 4.2).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 06.09.2021 по делу № А13-5781/2021 уточнены объекты недвижимости (п. 1.1 договора аренды): здание бани, кадастровый номер 35:19:0103004:114, общей площадью 547,7 кв.м., назначение - нежилое, 1-этажное, инв. 3120, адрес: <...>; нежилое помещение, кадастровый номер 35:19:0103004:615, общей площадью 93,3 кв.м., адрес: <...>, помещение 2Н, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 35:19:0103004:37, площадью 5338 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы предприятия, адрес: <...>. При этом стоимость аренды не изменена.

Во исполнение решения суда между Комитетом и предпринимателем  ФИО1 28.10.2021 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены соответствующие изменения в пункт 1.1 договора.

18.04.2022 предприниматель ФИО1 обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу пункта 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьи 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Одним из условий реализации преимущественного права в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в случае, предусмотренном пунктом 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

На день подачи заявления 18.04.2022 о предоставлении преимущественного права предприниматель ФИО1 имел задолженность по арендной плате за период с января 2021 года по апрель 2022 года.

Таким образом, правовых оснований для предоставления предпринимателю ФИО1 преимущественного права приобретения указанные объектов муниципальной собственности на дату подачи заявления не имелось.

В нарушение требований Закона № 159-ФЗ постановлением администрации Устюженского муниципального района от 05.09.2022 № 541 предпринимателю ФИО1 предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

На основании указанного постановления между Устюженским районом в лице Комитета и предпринимателем ФИО1 19.09.2022 заключен договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества № 112.

В силу пункта 2.1 договора купли-продажи Комитет передает в собственность предпринимателя ФИО1, а предприниматель ФИО1 обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилые помещения:

здание бани, кадастровый номер 35:19:0103004:114, общей площадью 547,7 кв.м., назначение - нежилое, 1-этажное, инв. 3120, адрес (местонахождение): <...>;

нежилое помещение, кадастровый номер 3 5:19:0103004:615, общей площадью 93,3 кв.м., адрес (местонахождение): <...>, помещение 2Н.

Данный договор купли-продажи противоречит действующему законодательству и является недействительным (ничтожным) по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов).

Пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу пунктов 1, 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В нарушение вышеуказанных требований земельного и гражданского законодательства Комитетом по договору купли-продажи от 19.09.2022 № 112 предпринимателю ФИО1 переданы здание бани и нежилого помещения (здания прачечной) без земельного участка, на котором указанные объекты расположены. Согласно пункту 2.3 договора договор не затрагивает прав на земельный участок, на котором расположены объекты.

Кроме того, здание бани и прачечной являются единственными на территории Устюженского муниципального округа, необходимыми для реализации полномочий по созданию условий по бытовому обслуживанию населения. Значительное количество жилых помещений в округе не оборудовано централизованным водоснабжением и водоотведением. Указанные объекты являются социально значимыми, используются населением не только города Устюжны, но и всего муниципального округа.

Особенности приватизации объектов коммунально-бытового назначения установлены статьей 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 30 Закона № 178-ФЗ объекты коммунально-бытового назначения, разрешенные для приватизации, но не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия, могут приватизироваться отдельно.

Обязательным условием приватизации объектов коммунально-бытового назначения в силу пункта 4 статьи 30 Закона № 178-ФЗ является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации. В случае нарушения собственником условия о сохранении назначения приватизированного объекта коммунально-бытового назначения в течение указанного срока органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа такого объекта для муниципальных нужд.

В пункте 3 постановления администрации Устюженского муниципального района от 05.09.2022 № 541 не установлен срок установления обязанности сохранить коммунально-бытовое назначение имущества.

В нарушение пункта 4 статьи 30 Закона № 178-ФЗ при предоставлении предпринимателю ФИО1 преимущественного права на приобретение объектов коммунально-бытового назначения (здания бани и прачечной) в решении об условиях приватизации не предусмотрено сохранение назначения указанных объектов в течение срока, не превышающего пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество.

Невключение указанного обязательного условия приватизации спорных объектов в решение об условиях приватизации привело к тому, что договором купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2022 № 112 не предусмотрена обязанность ИП ФИО1 сохранить назначение указанных объектов, а также право Администрации округа в случае нарушения собственником условия о сохранении назначения приватизированного объекта коммунально-бытового назначения в течение указанного срока обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа такого объекта для муниципальных нужд.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления).

Таким образом, указанная сделка купли-продажи в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной как несоответствующая требованиям закона, так как:

не соблюдены условия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно на дату подачи заявления о предоставлении преимущественного права на приобретение объектов муниципальной недвижимости имелась задолженность по арендной плате за такое имущество;

нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а именно по договору купли-продажи переданы здание бани и помещение (здание прачечной) без земельного участка, на котором указанные объекты расположены;

не соблюдены особенности приватизации объектов коммунально-бытового назначения, установленные статьей 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а именно не установлено ограничение на целевое использование здания бани и прачечной в течение пяти лети со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации назначения объектов коммунально-бытового назначения.

При таких обстоятельствах требование Администрации и Прокуратуры Вологодской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 19.09.2022 № 112, заключенного между Комитетом и предпринимателем ФИО1, подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применительно к спорным отношениям в качестве последствий недействительности сделки подлежит применению двустороння реституция в виде возврата предпринимателем ФИО1 недвижимого имущества в муниципальную собственность и возврата Комитетом денежных средств, уплаченных предпринимателем.

В соответствии с разъяснениями пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, требования Администрации о прекращении права собственности предпринимателя ФИО1 и о восстановлении права собственности Устюжеского муниципального округа Вологодской области на объект недвижимости являются излишними и не подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением встречного иска государственная пошлина относится на предпринимателя ФИО1 в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области 



р е ш и л:

принять отказ и прекратить производство по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН<***>), Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи бани с земельным участком, объект недвижимости - баня с кадастровым номером 35:19:0103004:114 общей площадью 547,7 кв.м. с земельным участком с кадастровым номером 35:19:0103004:765 площадью 4987 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Удовлетворить встречное исковое заявление Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Прокуратуры Вологодской области:

признать договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 19.09.2022 № 112, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) недействительным;

применить последствия недействительности ничтожной сделки:

индивидуальному предпринимателю ФИО1 возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области здание бани с кадастровым номером 35:19:0103004:114, нежилое помещение, кадастровый номер 35:19:0103004:615; Комитету по управлению имуществом Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 денежные средства в размере 693 399 руб. 01 коп.

В остальной части иска Администрации Устюженского муниципального округа Вологодской области отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                             С.В. Корепин