Решение от 25 ноября 2019 г. по делу № А40-117916/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-117916/19-23-964
25 ноября 2019 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 ноября 2019 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бухановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Объединенные Торговые Центры Регионов»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании направить подписанное соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-07-026001 от 27.02.2004,

третьи лица – ООО «ВИКС-Ц», индивидуальный предприниматель Зайцев Александр Евгеньевич, ООО «Мкапитал»,

при участии:

от истца – Иванов С.В. (доверенность от 01.12.2018г.);

от ответчика – Горчакова Е.А. (доверенность от 04.03.2019г.);

от третьих лиц: от ООО «Мкапитал» – Иванов С.В. (доверенность от 08.11.2018г.); от ООО «ВИКС-Ц», от индивидуального предпринимателя Зайцева Александра Евгеньевича – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Объединенные Торговые Центры Регионов» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об обязании направить подписанное соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-07-026001 от 27.02.2004.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ВИКС-Ц», индивидуальный предприниматель Зайцев Александр Евгеньевич, ООО «Мкапитал».

Дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц, ООО «ВИКС-Ц», индивидуальный предприниматель Зайцев Александр Евгеньевич, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Третьим лицом, ООО «ВИКС-Ц», представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому третье лицо поддерживает заявленные требования.

Представитель третьего лица, ООО «Мкапитал», изложил позицию по спору.

Суд, заслушав доводы представителя лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 3879,5 кв.м. по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 52А, что подтверждается выпиской из ЕГРН, копия которой имеется в материалах дела (запись от 23.08.2018).

Здание располагается на земельном участке площадью 7627 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0001002:172 и местоположением: г. Москва, Рублевское шоссе, вл. 52А, что подтверждается выписками из ЕГРН, копии которых имеются в материалах дела.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Между ответчиком в лице правопредшественника – Московский земельный комитет (арендодатель), ООО «ВИКС-Ц», ООО «ТРАНСИНВЕСТ-В» и ОАО «Столичные гастрономы: «Смоленский», «Центральный», «Охотный ряд» и другие» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0001002:172 с множественностью лиц на стороне арендатора № М-07-026001 от 27.02.2004 для эксплуатации помещений сроком до 27.09.2048, в связи чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Дополнительным соглашением от 24.11.2016 арендатор ОАО «Столичные гастрономы: «Смоленский», «Центральный», «Охотный ряд» и другие» заменен на ОАО «Мкапитал».

Основанием возникновения права собственности истца на помещения является заключение между ООО «Мкапитал» и истцом договора купли-продажи № Дог-МКАП-2018_07_31-6 от 31.07.2018.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с п. 3 ст. 445 ГК РФ, п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, срок направления подписанного соглашения о вступлении в договор со множественностью лиц на стороне арендатора установлен в течение тридцати дней со дня получения заявления правообладателя помещения в здании.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Письмом, исх. № 33-5-985/19-(0)-1 от 14.02.2019, ответчиком отказано истцу в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в соответствии с п. 2.10.1.9 Административного регламента со ссылкой на включение объекта недвижимости в приложение 2 постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Решения суда о принудительном сносе здания по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 52А либо помещений здания, о признании права заявителя на помещения отсутствующим не имеется.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2016 по делу № А40-209214/2014 отказано в иске к ООО «Эксинжком» о признании надстройки на здании по адресу: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 52А самовольной и приведении здания в первоначальное состояние.

Таким образом, в материалах дела не имеется доказательств незаконного (нецелевого) использования заявителем земельного участка, а также факта наличия незаконно размещенного заявителем объекта недвижимости, в связи с чем доводы, изложенные в отказе ответчика не находят своего подтверждения и отказ нельзя признать обоснованным.

Учитывая разъяснения, данные в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», и что право аренды земельного участка на условиях прежнего собственника помещений возникло у истца в силу закона, доводы отзыва об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права отклоняются судом.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Поскольку в материалы дела представлены доказательства того, что истец является собственником помещения в здании, находящемся на земельном участке, права в отношении которого реализует город Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы, законом для ответчика установлена обязанность заключения соглашения по требованию истца, и ответчик уклонился от заключения такого соглашения, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлине, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 445, 552, 606 ГК РФ, ст.ст. 22, 26, 35, 39.20, 65 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) направить ООО «Объединенные Торговые Центры Регионов» (ОГРН 1167746908735, 107140, г. Москва, ул. Верхн. Красносельская, д. 3, стр. 1, комната 601) подписанное соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-07-026001 от 27.02.2004.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) в пользу ООО «Объединенные Торговые Центры Регионов» (ОГРН 1167746908735, 107140, г. Москва, ул. Верхн. Красносельская, д. 3, стр. 1, комната 601) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья А.А. Гамулин