Постановление от 15 апреля 2026 г. ФАС МО (ФАС Московского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД


МОСКОВСКОГО ОКРУГА


ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Москва


16.04.2026 Дело № А41-44407/18

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2026

Полный текст постановления изготовлен 16.04.2026


Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кручининой Н.А.,

судей: Зверевой Е.А., Тарасова Н.Н.,

при участии в судебном заседании:


ФИО1 лично, паспорт, представитель ФИО2 по доверенности от 11.03.2025,

от конкурсного управляющего ООО «Экоквартал» - ФИО3 по доверенности от 09.06.2025,

от Администрации городского округа Красногорск Московской области – ФИО4 по доверенности от 05.08.2025,

рассмотрев 09.04.2026 в судебном заседании кассационные жалобы ФИО1 и конкурсного управляющего ООО «Экоквартал»

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2025


по заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области о признании недействительными торгов


в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Экоквартал»,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 ООО «Экоквартал» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.08.2021 конкурсным управляющим ООО «Экоквартал» был утвержден ФИО5.

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительными торгов в части продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020206:304, проведенных в рамках реализации имущества должника ООО «Экоквартал», договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов между ФИО1 и конкурсным управляющим ООО «Экоквартал» в отношении земельного участка площадью 4 250 кв. м с кадастровым номером 50:11:0020206:304 по адресному ориентиру: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово, применении последствий недействительности сделки в виде исключения земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020206:304 из конкурсной массы ООО «Экоквартал», признания права собственности за Администрацией городского округа Красногорск Московской области на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020206:304 площадью 12 949 кв. м по адресному ориентиру: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово.

В обоснование заявленных требований Администрация указывала, что в рамках соглашения о реализации инвестиционного проекта, заключенного между Администрацией Красногорского муниципального района и ООО «Экоквартал», была предусмотрена последующая передача в муниципальную собственность образовательных учреждений: 2 дошкольных образовательных учреждений на 235 и 340 мест и общеобразовательного учреждения на 1 100 мест. Вместе с тем, 18.03.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020206:304 был заключен договор купли-продажи № 2624-11 с победителем торгов ФИО1, который, как указывала Администрация, нарушает права


заявителя по реализации проекта в части строительства ДОУ и права граждан собственников объектов недвижимости в жилом комплексе, а также права граждан, проживающих в близлежащей территории.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.09.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2023, в удовлетворении заявленных требований Администрации было отказано.

Отказывая в удовлетворении заявления Администрации о признании указанных торгов недействительными, суды исходили из того, что в соответствии с соглашением, заключенным между сторонами, при достижении застройщиком целей инвестиционной деятельности и предполагаемого извлечения прибыли, он обязался подписать акт о реализации (частичной реализации) соглашения, что послужило бы основанием оформления права муниципальной собственности на созданный объект и только после этого, на основании добровольного отказа застройщика от права собственности на землю, земельный участок должен был быть передан Администрации, из чего следует, что условия соглашения предусматривали обязательство по строительству социального объекта, ввод его в эксплуатацию, передачу в муниципальную собственность и в дальнейшем, как производное от основного обязательства, добровольный отказ от права собственности на земельный участок.

Вместе с тем, судами установлено, что в рассматриваемом случае застройщиком работы по возведению социальных объектов не начаты, разрешение на строительство не получено, цели инвестиционной деятельности по строительству и получению прибыли от реализации инвестиционного проекта в связи с признанием ООО «Экоквартал» банкротом не достигнуты.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2024 определение Арбитражного суда Московской области от 19.09.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2023 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что суды не учли доводы органа местного самоуправления о том, что проведение


спорных торгов без указания на обязанность покупателя сохранить целевое назначение земельных участков нарушает права, как муниципального образования, так и участников долевого строительства, учитывая, что по условиям соглашения о реализации инвестиционного проекта спорный участок подлежит передаче муниципальному образованию в собственность вместе с объектами социальной инфраструктуры.

По результатам нового рассмотрения определением от 08.08.2025 Арбитражный суд Московской области повторно отказал в удовлетворении заявленных Администрацией требований.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2025 определение Арбитражного суда Московской области от 08.08.2025 отменено, признаны недействительными торги в части продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020206:304, проведенные в рамках реализации имущества должника ООО «Экоквартал» в соответствии с протоколом, признан недействительной сделкой договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов между ФИО1 и конкурсным управляющим ООО «Экоквартал» в отношении данного земельного участка, применены последствия недействительности сделки, земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020206:304 исключен из конкурсной массы ООО «Экоквартал», за Администрацией городского округа Красногорск Московской области признано право собственности на указанный земельный участок.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий должника и ФИО1 обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просят постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2025 отменить и оставить в силе определение Арбитражного суда Московской области от 08.08.2025.

Судом округа в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщен отзыв Министерства жилищной политики Московской области на кассационные жалобы.


Также судебной коллегией к материалам дела приобщены письменные пояснения к кассационной жалобе ФИО1, в которых им было заявлено также об отложении судебного заседания либо о приостановлении производства по кассационной жалобе до вступления в законную силу судебного акта Московского областного суда по делу № 3а-470/2026.

Рассмотрев указанное ходатайство, окружной суд не нашел в соответствии со статьями 143, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его удовлетворения, учитывая, что принятие судебного акта судом общей юрисдикции после вступления в законную силу обжалуемых судебных актов не может повлиять на законность и обоснованность проверяемых судом кассационной инстанции судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, принятых гораздо ранее судебного акта суда общей юрисдикции.

В том случае, если судом общей юрисдикции будет принят судебный акт который может повлиять на обоснованность обжалуемых судебных актов, то обжалуемые судебные акты могут быть пересмотрены в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ФИО1, его представитель, а также представитель конкурсного управляющего должника доводы кассационных жалоб поддержали в полном объеме, представитель Администрации против удовлетворения кассационной жалобы возражал, полагал обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание лиц и их представителей, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, проверив в порядке статей 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит правовых оснований для его отмены ввиду следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и частью 1 статьи 223 Арбитражного


процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению (п. 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской


Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Согласно абзацам 2, 3 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В силу положений пункта 6 статьи 129 Закона о банкротстве под социально значимыми объектами понимаются, в том числе, объекты, используемые для обеспечения деятельности дошкольных образовательных организаций, других образовательных организаций,

Согласно пункту 4 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном статьей 110 названного Закона. Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать их надлежащее содержание и использование в соответствии с целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

Определяющим фактором при осуществлении градостроительной деятельности является безопасность и благоприятные условия жизнедеятельности,


ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов.

Определение градостроительной политики на территории субъекта Российской Федерации и муниципального образования осуществляется путем утверждения документации территориального планирования.

Согласно положениям Свода правил и Санитарно-эпидемиологических правил детские сады-ясли располагают на территориях городских поселений, приближая их к местам жительства и работы населения.

При этом расчет опирается на социальные нормативы.


Численность детских учреждений определяется демографической структурой поселения.

Детские сады являются планировочным центром для размещения жилых домов в квартале, а также зон обслуживания и пешеходной доступности жителей квартала с радиусом обслуживания до 300 м.

Расчет детских садов выполняют в последовательности: определения количество детей дошкольного возраста с учетом данных; определяют количество детских садов на территории жилого квартала; определяют площадь здания детского сада; определяют размер земельного участка детского сада.

Учитывая изложенное, размещение ДОУ является запланированной расчетной единицей, указываемой в документах территориального планирования. Таким образом, согласно условиям контракта, земельный участок был предназначен для строительства ДОУ (социально значимого объекта).

В соответствии Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» администрация - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования - уставом муниципального образования наделяется полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 6 Устава городского округа Красногорск Московской области к вопросам местного значения городского округа относятся, в


том числе, вопросы организации предоставления общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования по основным общеобразовательным программам в муниципальных образовательных организациях, создание условий для осуществления присмотра и ухода за детьми, содержания детей в муниципальных образовательных организациях, а также осуществление в пределах своих полномочий мероприятий по обеспечению организации отдыха детей в каникулярное время, включая мероприятия по обеспечению безопасности их жизни и здоровья.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В рамках настоящего спора было установлено, что в ходе реализации инвестиционного соглашения предусматривалось обязательство не только осуществить строительство и ввод в эксплуатацию социально значимого объекта, но и передать в муниципальную собственность земельный участок на праве собственности, необходимый для использования данного учреждения, поскольку отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

В ходе реализации проекта и строительства ДОУ заявителю должен был быть передан на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020206:304, необходимый для использования ДОУ.

То есть, указанный земельный участок был предназначен исключительно для развития инфраструктуры Московской области, для социального обслуживания граждан - собственников объектов недвижимости в жилом комплексе, а также граждан, проживающих на близлежащей территории.

Как следует из постановления Конституционного Суда РФ от 16.05.2000 № 8-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой


компании «Timber Holdings International Limited» (далее – постановление № 8-П) социально значимые объекты используются не только в частных интересах должника, но и в интересах населения, подлежащих защите со стороны государства. Поэтому отношения, связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения указанных объектов, носят публично - правовой характер.

Исключение названных объектов из конкурсной массы и передача их в силу прямого предписания закона муниципальным образованиям является допустимым ограничением права частной собственности должника, которое осуществляется в целях защиты прав и законных интересов других лиц (статья 55, часть 3, Конституции Российской Федерации).

Учитывая изложенное, установив, что оспариваемые торги были осуществлены без условий об установлении обязательств покупателя по реализации обязательств Соглашения по строительству детского дошкольного учреждения по возведению на нем социально значимого объекта – ДОУ (детского сада), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в сложившейся ситуации реализация публичных интересов в части строительства детского дошкольного учреждения невозможна, в связи с чем, признал недействительными торги по продаже земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020206:304 и заключенный по их итогам договор купли-продажи.

В качестве последствий признания торгов недействительными суд апелляционной инстанции признал за Администрацией право собственности на указанный земельный участок, исключив его из конкурсной массы должника.

Суд кассационной инстанции полагает, что суд апелляционной инстанции, выполняя указания суда округа, изложенные в постановлении от 22.01.2024, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в споре лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, выяснил с достаточной полнотой имеющие существенное значение для дела обстоятельства и пришел к обоснованным выводам об удовлетворении требования Администрации.

Вопреки доводам кассационных жалоб судьба спорного имущества правомерно определена судом апелляционной инстанции в порядке, установленном


для его передачи муниципальному собственнику, с учетом приведенной выше позиции Конституционного Суда РФ, при этом, должник (его конкурсный управляющий) не лишен права обратиться в установленном порядке за получением соразмерной компенсации в целях соблюдения баланса публичных и частноправовых интересов.

При этом, доводы заявителей жалоб со ссылкой на наличие на спорном земельном участке муниципальной дороги, препятствующей строительству ДОУ, были изучены судом апелляционной инстанции и отклонены с указанием на то, что данное обстоятельство не является основанием для неисполнения инвестиционного проекта, заключенного между должником и Администрацией, с учетом наличия в материалах дела сведений о том, что 15.08.2022 Администрация как собственник линейного объекта, произвела реконструкцию муниципальной дороги.

Судом апелляционной инстанции со ссылкой на материалы дела отмечено, что проект планировки территории не изменялся и не отменялся.

Также судебная коллегия соглашается с выводом суда апелляционной инстанции в отношении соблюдения Администрацией срока исковой давности, сделанным исходя из предмета из оснований заявленных требований.

Доводы кассационных жалоб не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, по существу направлены на переоценку доказательств, которые суд оценил с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в целом повторяют доводы, которые были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка с указанием в судебном акте мотивов их отклонения, с которой судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции является мотивированным, обоснованным, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб.


Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2025 по делу № А41-44407/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в двухмесячный срок.

Председательствующий-судья Н.А. Кручинина


Судьи: Е.А. Зверева

Н.Н. Тарасов