Решение от 3 ноября 2020 г. по делу № А51-8040/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8040/2020
г. Владивосток
03 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2020 года .

Полный текст решения изготовлен 03 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Таежник" (ИНН <***>; ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании 1214599 руб.

при участии в заседании:

от истца – ФИО3, диплом от 25.06.1982 № 488, доверенность от 05.09.2019, паспорт;

от ответчика – ФИО4, доверенность от 31.08.2020, диплом ДВГУ от 08.06.2000 № 4574, паспорт;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Таежник" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании суммы в размере 1 214 599 рублей.

В судебном заседании 21.10.2020 объявлялся перерыв в порядке ст.163 АПК РФ до 10 часов 10 минут 27.10.2020, о чем сделано публичное объявление путем размещения информации о перерывах и продолжении судебного заседания на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Приморского края. По окончании перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же представителей в том же составе суда.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дал устные пояснения по фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ответчика возразил на заявленные требования по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.09.2008 серии 25-АБ №071388 ООО «Уссури-Трейд» являлся собственником объекта недвижимости: здание - административно-производственное, назначение: нежилое, 2 –этажный, общая площадь 1190,9 кв.м. инв.№ 12959, лит. А-5-1, адрес объекта: <...>, Кадастровый (или условный) номер: 25-25-12/064/2008-092, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 сентября 2008 года сделана запись регистрации №25-25-12/064/2008-092.

Между ООО «Уссури-Трейд» (арендодатель) и ООО «Торговый Дом «Таёжник» (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2009 согласно которому, п.1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду часть находящегося у него на праве собственности нежилого здания административного - производственного назначения, лит.А-5-1 (номера на поэтажном плане 40.41,42.43.44.45.46), расположенного по адресу: <...>. 97, Общая площадь Объекта составляет 123.1 кв.м, под размещение магазина для торговли оружием, сроком с «01» марта 2009 г. по «28» февраля 2010 г.

Согласно п. 2.1 договора Арендодатель обязуется разрешить Арендатору произвести за свой счёт капитальный ремонт Объекта, а также неотделимые улучшения Объекта для размещения в Объекте магазина по торговле оружием.

В силу п. 2.2 договора Арендатор обязуется, в том числе возвратить объект Арендодателю по истечении или расторжении срока аренды в том состоянии, в котором оно было получено, с учётом нормального износа.

Согласно п. 3.4. договора возмещение Арендатору его расходов за произведённый им за свой счёт капитальный ремонт Объекта, а также неотделимые улучшения Объекта оплачиваются при прекращении или расторжении договора аренды по ценам на момент расторжения или прекращения договора аренды.

В соответствии с п. 6.2 договора любые изменения и дополнения к нему действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Между истцом и Первомайским потребительским обществом заключен договор от 20.04.2009 на производство строительно-монтажных работ по капитальному ремонту объекта, согласно которому Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя следующие обязательства: выполнить капитальный ремонт на объекте, расположенном по адресу: <...> согласно прилагаемой смете, с надлежащим качеством и согласно требований МВД РФ к специализированным магазинам по торговле огнестрельным оружием, боеприпасами, пиротехническими изделиями. Срок производства работ на объекте: с 20 апреля 2009г. по 20 ноября 2009г. (п. 4). Стоимость работ определена сметой в общей сумме 580 235 руб. в ценах 2009г. (п. 6).

Согласно справки о стоимости выполненных работ и затрат, стоимость выполненных Первомайским потребительским обществом по указанному договору составила 580 235 руб.

Стороны договора от 20.04.2009 подписали акт сверки взаиморасчётов по исполнению его условий, согласно которому взаимные обязательства сторонами выполнены в полном объеме, претензии к друг другу отсутствуют.

Между истцом и ООО «Уссури-Трейд» заключен договор аренды от 01.03.2010, вышеуказанного объекта недвижимости на новый срок с «01» марта 2010г. «27» февраля 2011г., для аналогичной цели использования.

В силу п. 2.2 договора Арендатор обязуется, в том числе возвратить объект Арендодателю по истечении или расторжении срока аренды в том состоянии, в котором оно было получено, с учётом нормального износа, в полной сохранности со всеми разрешёнными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями.

В п.п.2.1, 3.4 договора от 01.03.2010 условия о согласовании арендатору арендодателем проведении за свой счёт капитального ремонта Объекта, производства неотделимых улучшений на Объекте, а также их возмещение арендодателем отсутствуют.

Между истцом и ООО «Уссури-Трейд» заключались договоры аренды от 01.03.2011, от 01.03.2012, от 01.03.2014, от 01.10.2014 №7, на аналогичных условиях, изложенных в договоре от 01.03.2010, касающихся предмета аренды, капитального ремонта, неотделимых улучшений, их возмещение арендодателем, а также возврата имущества при прекращении договора.

Между ИП ФИО5 и истцом заключен договор аренды от 01.06.2016 №1, согласно которому Арендодатель сдаёт, а Арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения (далее - Помещение), площадью 123,1 кв.м, (номера на поэтажном плане 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46), расположенное но адресу: <...>, а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в настоящем договоре. Указанное помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.04.2016 и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.05.2016 серии 25 АВ №657393, сроком на одиннадцать месяцев с даты его подписания.

Согласно п. 1.2. договора принимаемое Арендодателем в пользование помещение, находится в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию.

Согласно п.4.2.8 Арендатор обязуется передать Имущество при его освобождении по Акту в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями.

Соглашением от 11.07.2019 договор от 01.06.2016 №1 сторонами расторгнут, арендуемое имущество возвращено арендатором арендодателю (п. 3 соглашения).

Между ответчиком и истцом заключен договор аренды от 12.07.2019 №2-2019, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование, а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в настоящем договоре за следующее имущество: - нежилое помещение площадью 123,1 кв.м. (номера на поэтажном плане 40,41,42,43,44,45,46), расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 25:34:016402:3131, по адресу: <...>. Указанное Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора дарения от 04.07.2019, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.07.2019 сделана запись №25:34:016402:3131-25/005/2019-2.

Срок договора - 11 месяцев с даты подписания.

Согласно п. 4.3.7 указанного договора Арендатор обязуется не проводить реконструкции Помещений, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.

В силу п. 4.4.1 договора Арендатор вправе произвести с письменного согласия Арендодателя своими силами и за собственный счет установку оборудования и ремонт Помещений.

В соответствии с п.п. 8.1, 8.2 при прекращении настоящего Договора в связи с истечением срока аренды или при досрочном его расторжении Арендатор обязан полностью освободить Помещения от своих материальных ценностей и иного имущества, вернуть Арендодателю Помещения в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, по Акту приема-передачи не позднее следующего рабочего дня после истечения срока аренды или при его досрочном расторжении - по истечении последнего дня его действия, указанного в соглашении Сторон о расторжении Договора, либо в уведомлении Стороны (при одностороннем отказе от исполнения Договора). Арендатор обязан за свой счет подготовить «Помещение» к возврату Арендодателю.

Между сторонами договора от 12.07.2019 №2-2019 подписан акт приема-передачи помещения от 12.07.2019.

Ответчиком в адрес истца от 13.04.2020 направлено уведомление о расторжении договора от 12.07.2019 №2-2019, в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате.

По акту приема-передачи от 16.06.2020 арендованное имущество возвращено истцом ответчику.

Согласно акту от 16.06.2020 помещение со встроенным имуществом и оборудованием Сторонами осмотрено. Состояние Помещения на момент передачи удовлетворительное. Стороны подтверждают, что по внешнему виду Помещение соответствует условиям Договора аренды № 2-2019 от 12 июля 2019 г. Арендодатель имеет / не имеет претензий к Арендатору по качеству внутренней отделки помещения, освещению, устройству коммуникаций и другим техническим и эксплуатационным параметрам Помещения и встроенного имущества.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 10.05.2020 №033 с требованием оплатить расходы на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, а также расходы на неотделимые улучшения арендуемого имущества в размере 1214599 руб., которая осталась без ответа и удовлетворения.

Согласно представленной выписке из ЕГРЮЛ ООО «Уссури-Трейд» прекратило свою деятельность 20.01.2020 в связи с ликвидацией.

Истец, полагая, что ответчиком должны быть возмещены расходы за произведенный капитальный ремонт и неотделимые улучшения на объекте аренды, согласно условиям по договора от 01.03.2009 и ст. 617 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды нежилых помещений, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Судом установлено, что между ООО «Уссури-Трейд» и истцом после заключения договора аренды от 01.03.2009 (срок с 01.03.2009 по 28.02.2010) многократно заключались договоры аренды на новый срок (договоры от 01.03.2010, от 01.03.2011, от 01.03.2012, от 01.03.2014, от 01.10.2014 №7).

Таким образом, после заключения между ООО «Уссури-Трейд» и истцом договора от 01.03.2010, прекратилось действие договора аренды от 01.03.2009 в связи с истечением его срока, поскольку согласно положениям ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Данная правовая позиции отражена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств согласования арендодателем в рамках договоров от 01.06.2016 №1, от 12.07.2019 №2-2019 проведения арендатором капитального ремонта, производства неотделимых улучшений, их стоимости, а также принятие обязательств по возмещению указанных затрат.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что обязательство по возмещению затрат на капитальный ремонт и производство неотделимых улучшений на объекте аренды в рамках договора от 01.03.2009 возникло у ООО «Уссури-Трейд» перед истцом.

Однако, поскольку, договор от 01.03.2009 прекращен 28.02.2010, последующими договорами аренды не предусматривалось обязательства арендодателя возместить произведенные истцом улучшения, а соглашением от 11.07.2019 договор от 01.06.2016 №1 расторгнут, имущество возвращалось арендатором арендодателю, и между истцом и ответчиком заключен договор от 12.07.2019 №2-2019, у ответчика отсутствуют обязательства возмещения взыскиваемой суммы в рамках договора от 01.03.2009 согласно ст.ст. 610, 617, 621, 623 ГК РФ.

Судом также принимается во внимание возмездное приобретение объекта аренды ФИО5 по договору купли-продажи от 22.04.2016, поскольку согласно ст.ст.554, 555 ГК РФ цена указанного договора включала стоимость всего объекта, вместе с произведенными в 2009 году улучшениями, а возмещение ответчиком произведенных истцом в рамках договора от 01.03.2009 приведет к фактическому увеличению стоимости уже приобретенного имущества, которая оплачена ООО «Уссури-Трейд» в полном объеме.

Принимая во внимание установленные обстоятельствами и сделанные выводы, судом отклоняется довод истца о возникновении обязательств у ответчика по возмещению взыскиваемых затрат в рамках договора от 01.03.2009, а также ссылки на ст.ст. 616, 611, 617, 612 ГК РФ, как основанные на неверном толковании норм материального права и противоречащие фактически сложившимся правоотношениям сторон.

Иные доводы истца, судом также рассмотрены, признаются необоснованными, и не имеющих самостоятельного правового значения для рассмотрения настоящего дела с учетом установленных выше обстоятельств по делу.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.