Постановление от 16 октября 2025 г. по делу № А56-96342/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-96342/2024
17 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Бугорской Н.А., судей Полубехиной Н.С., Сухаревской Т.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Урозаевой Ж.В.,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 02.10.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18082/2025) акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2025 по делу № А56-96342/2024, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Стайл Групп»

к акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость», об изменении размера арендных платежей,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стайл Групп» (далее - ООО «Стайл Групп», истец), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (далее - АО «ИКС 5 Недвижимость», ответчик), об изменении минимального размера ежемесячной арендной платы, составляющей в размере 1 633 333,33 руб., на размер 3 067 428 руб.

Определением от 06.02.2025 по ходатайству ООО «Стайл Групп» назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПетроЭксперт» ФИО1, производство по делу было приостановлено до получения экспертного заключения.

В суд от ООО «ПетроЭксперт» поступило заключение ФИО1 от 20.03.2025 № 25/19-А56-96342/2024.

Определением от 27.04.2025 производство по делу возобновлено в порядке статьи 146 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2025, с учетом определения от 02.06.2025, изменен минимальный размер ежемесячной арендной платы, составляющий в размере 1 633 333,33 руб., согласованный пунктом 7.2 договора аренды нежилых помещений от 02.02.2012

№ 1-Д, изложенным в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2019 № 8, на минимальный размер ежемесячной арендной платы 3 067 428 руб.

Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд не учел, что положения пункта 7.11 договора аренды (в ред. дополнительного соглашения № 8), который ограничивает одностороннее повышение арендной платы 4% в год; считает, что ссылка суда на положения пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 некорректна, так как этот пункт применяется лишь при отсутствии договорного регулирования.

Также ответчик полагает, что суд не исследовал заявленные истцом основания к изменению договора (существенная инфляция, рост коммунальных платежей и изменение рыночной ситуации).

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, между ООО «Стайл Групп» (арендодатель) и ООО «Любавушка Ритейл Груп» заключен договор аренды нежилых помещений № 1-Д от 02.02.2012 (далее - договор), по условиям которого общая арендуемая площадь помещений составила 1 189,4 кв. м. в здании общей площадью 9625,4 кв.м. с кадастровым номером 78:07:0003202:1021, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Левашовский проспект, дом 13, литера А, принадлежащим арендодателю на праве собственности.

Согласно пункту 7.2 договора арендная плата за пользование указанными помещениями составляла 1 500 000 руб. без учета коммунальных платежей.

Письмом № 1026 от 18.12.2014 ООО «ЛюбавушкаРитейл Груп» уведомило истца о подписании об уступке прав и переводе долга по указанному договору аренды ООО «Сити Ритейл» на основании соглашения от 01.09.2014.

Впоследствии, права арендатора ООО «Сити Ритейл» уступлены ООО «Сфинкс» (в настоящее время в связи с реорганизацией в форме

присоединения - АО «ИКС 5 Недвижимость») на основании соглашения от 07.08.2018, о чем истец был уведомлен письмом от 20.08.2018 № 91.

21.01.2019 между истцом и ООО «Сфинкс» заключено дополнительное соглашение № 8 к договору, которым арендованная площадь увеличилась до 1 484, 8 кв.м.; срок действия договора аренды установлен до 28.02.2034.

Размер арендной платы составил 1 633 333,33 руб., а также было установлено, что в случае если за отчетный месяц арендная плата, рассчитанная по формуле АП (арендная плата) = ТО (товарооборот) * 5% будет менее минимальной арендной платы, то ежемесячная арендная плата принимается равной минимальной. В связи с этим арендатор ежемесячно по запросу истца предоставляет справку о размере товарооборота за отчетный период.

Пункт 7.11 договора изменен в части возможности истца по увеличению в одностороннем внесудебном порядке не чаще одного раза в год минимальной арендной платы на 4%.

При этом, в случае если величина индекса потребительских цен в городе Санкт-Петербурга по итогам истекшего календарного гора (публикуется на сайте www.rosstat.ru) увеличится не более чем на 4 %, то минимальный размер ежемесячной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с величиной индекса потребительских цен в Санкт-Петербурге.

Арендодатель направляет арендатору соответствующее уведомление с указанием нового минимального размера ежемесячной арендной платы.

При этом стороны договорились, что новый минимальный размер ежемесячной арендной платы вступает в силу на 61 календарный день с даты получения арендатором письменного уведомления арендодателя о новом минимальном размере ежемесячной арендной платы.

27.12.2021 истец направил ответчику уведомление о ежегодном повышении размера арендной платы на 4 % - до 1 698 666, 66 руб., между тем ответчик продолжил платить прежнюю арендную плату 1 633 333,33 руб.

Проведя финансовый анализ по динамике доходных и расходных показателей компании за 2019, 2023 и прогноза 2024 года истец пришел к следующему выводу:

1. Себестоимость содержания 1м.кв. здания с 2019 по 2023г выросла на 48,7%. Ожидаемый рост к концу 2024 года составит 84,7%. В структуре себестоимости основной рост приходится на рост затрат по энергетике +47,1% (электро, тепло и водоснабжение - в расчете участвует лишь некомпенсированная арендаторами часть затрат) и рост по налогам +287,7%.

2. При росте себестоимости содержания на 48,7% к концу 2023г. и на 84,7% к концу 2024г, рост арендной платы ответчика составил соответственно 0-в 2021, 2022, 2023гг. и 4%- в 2024 году.

Арендная плата за помещения, находящиеся в аренде у ответчика, при надлежащем исполнении им п. 6.1.6 и 7.11 договора, в настоящее время должна составлять 1 910 768,97 рублей, а с учетом объективного роста расходов истца на уплату налогов на имущество и содержание объекта недвижимости в 2024 году, должна соответствовать 2 067 руб./м.кв. мес. (3 067 428 руб.), что также соответствует средней арендной ставке по Петроградскому району Санкт-Петербурга на текущий момент и подтверждается данными по аренде схожих коммерческих помещений по состоянию на август 2024 года.

В связи с резким ростом начислений по налогам, и общим увеличением затрат на содержание объекта недвижимости в 2024 году, а также низкой индексацией по арендным платежам, в рамках действующих договоров аренды, истцом принято решение поднять арендную плату всем арендаторам помещений в здании.

ООО «Стайл Групп», ссылаясь на положения статьи 451 ГК РФ, направило в адрес ответчика уведомление исх. № 4 от 08.05.2024 о намерении внесения в договор аренды № 1-Д от 02.02.2012 изменений в части увеличения арендной платы, а впоследствии обратилось в арбитражный суд с иском в порядке статьи 452 ГК РФ.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования суд не учел следующие обстоятельства.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить

арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, согласно п. 2 указанной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В обоснование увеличения арендной платы применительно к пункту 1 статьи 451 ГК РФ истец ссылается на инфляционные процессы, увеличение расходов на содержание объекта недвижимости, налоговой нагрузки и т.п.

Однако в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Следовательно, рыночное изменение расходов арендодателя по содержанию имущества, изменения в налоговом законодательстве, а также низкая индексация по арендным платежам не являются изменившимися обстоятельствами, с которыми закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Вместе с тем в настоящем случае пунктом 7.11 договора в редакции дополнительного соглашения № 8 от 15.01.2019 предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке изменять величину минимальной арендной платы, но не чаще одного раза в год и не более чем на 4%, либо не более величины индекса потребительских цен в Санкт-Петербурге.

Поскольку договором установлен порядок изменения арендной платы, в том числе согласован и размер возможного увеличения арендной платы, у суда не имелось правовых оснований для назначения оценочной экспертизы и определения рыночной стоимости аренды.

Наличие договорного условия о порядке изменения арендной платы исключает возможность изменения арендной платы в ином порядке, чем это указано в договоре.

Доводы истца о невнесении ответчиком арендной платы отклонены как не имеющие в данном случае правого значения для дела, поскольку долг по договору не является предметом настоящего спора.

При этом апелляционный суд отмечает, что возможность одностороннего изменения цены аренды является правом истца, которым он распоряжается по своему усмотрению, в связи с чем решение о предоставлении ответчику скидки остается на усмотрение истца и не может влиять на возможность арендодателя увеличить арендную плату сверх предусмотренного договором лимита.

Договор, в том числе дополнительные соглашения подписаны сторонами в порядке статьи 421 ГК РФ, никем не оспорены, о фальсификации в порядке статьи 161 АПК РФ истцом не заявлено.

Требования истца противоречат положениям пункта 7.11 договора, изложенного в редакции дополнительного соглашения № 8, статьям 309, 310, 432, 450, 451, 452 ГК РФ.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований.

По результатам рассмотрения дела расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы распределены апелляционным судом по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2025 по делу № А56-96342/2024 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стайл Групп» в пользу закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость» 30 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.А. Бугорская Судьи Н.С. Полубехина

Т.С. Сухаревская