Решение от 20 августа 2025 г. по делу № А32-29886/2025

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-29886/2025
г. Краснодар
21 августа 2025 г.
Резолютивная часть решения суда объявлена 21.08.2025

Полный текст решения суда изготовлен 21.08.2025

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Суханова Р.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевской Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании (с использованием системы он-лайн судебного заседания)

исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к ООО «АТЛАС» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении договора аренды с 01.05.2025 пункта 3.1.1 договора аренды нежилого помещения №А-121-10/2017 от 09.11.2017 в следующей редакции:

«3.1.1 Размер постоянной части арендной платы, начиная с 01.05.2025, составляет 91 400 (девяносто одна тысяча четыреста) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы измерению не подлежит»,

о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей,

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с заявлением к ответчику об изменении договора аренды с 01.05.2025 пункта 3.1.1 договора аренды нежилого помещения №А-121-10/2017 от 09.11.2017 в следующей редакции:

«3.1.1 Размер постоянной части арендной платы, начиная с 01.05.2025, составляет 91 400 (девяносто одна тысяча четыреста) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы измерению не подлежит»,

о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика просит суд в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

13.08.2025 в судебном заседании был объявлен перерыв до 21.08.2025 до 17 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон. К системе он-лайн судебного заседания представитель ответчика не присоединился.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между ООО «Атлас» (ответчик) и ИП ФИО1. (истец) 09.11.2017 г. был заключен договор аренды № А-121-10/2017, по которому ИП ФИО1. передал в аренду ООО «Атлас» нежилое помещение № 74, 75, 76, 77, расположенное по адресу <...>.

Срок аренды помещения установлен 10 (десять) лет с момента его государственной регистрации. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды № А-121-10/2017 от 09.11.2017 г. арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Согласно п. 3.1.1. размер постоянной части арендной платы составляет 70 000,00 (семьдесят тысяч) рублей в месяц.

Пунктом 3.2 договора аренды № А-121-10/2017 от 09.11.2017 г. установлено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Краснодарского края, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

На основании указанного выше пункта 3.2. договора аренды 27.03.2023 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение, согласно которому был увеличен срок действия договора аренды до 02.04.2028 г., а также увеличена постоянная часть арендной платы с 01.04.2023 г. на 7 000,00 рублей до 77 000,00 рублей в связи с увеличением индекса потребительских цен.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2025 по делу №А32-26334/2024 исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ООО «АТЛАС» удовлетворены.

Решением суда с 01.05.2024 изменен пункт 3.1.1 договора аренды нежилого помещения №А-121-10/2017 от 09.11.2017, изложен в следующей редакции:

«п. 3.1.1. Размер постоянной части арендной платы, начиная с 01.05.2024 г., составляет 83 160 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы измерению не подлежит».

Таким образом, последнее изменение арендной платы имело место с 01.05.2024.

Руководствуясь п. 3.2. договора аренды № А-121-10/2017 от 09.11.2017 г. Исх. 05.03.2025 г. направил в адрес ответчика уведомление об увеличении арендной платы связи с увеличением индекса потребительских цен на 9,93 % до 91 400,00 руб. в месяц, начиная с 01.05.2025 г., к которому было приложено соответствующее дополнительное соглашение.

В ответ на данное уведомление истцом получен отказ за исх. № ФИО4 от 11.03.2025 г., в котором ответчик отказался от изменений условий договора аренды № А-121-10/2017 от 09.11.2017 г.

После чего 14.03.2025 г. истец направил в адрес ответчика письмо, в котором просил изменить условия договора аренды и предупредил, что в случае отказа, будет требовать изменения условий в судебном порядке.

В ответ на данное письмо ответчик отказался от изменений условий договора аренды.

Заключая договор аренды, ответчик как арендатор согласился с его условиями и, подписав его, принял на себя обязательства по исполнению, указанного договора. Сторонами при заключении Договора был согласован размер арендной платы и порядок ее увеличения.

Кроме того, ранее ответчик в 2023 г. уже заключил дополнительное соглашение об увеличении арендной платы в связи с увеличением индекса потребительских цен.

Следовательно, разночтений в толковании условий договора между сторонами справ не имеется.

По условиям пункта 3.2. Договора, согласованными сторонами, пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Краснодарского края, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Указанные условия не противоречит сложившемуся хозяйственному обороту.

Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной в разделе 3 Договора, и использовании помещения по назначению при условии своевременной оплаты сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды (20 лет) по цене 2017 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 3.2. Договора и принципа разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

На основании изложенного истец полагает, что действия ООО «Атлас», применительно к установленным по делу обстоятельствам, не позволяют оценить их как разумные и добросовестные применительно к статье 10 ГК РФ.

Ссылаясь на неправомерное уклонение ООО «АТЛАС» от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 420, пункты 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1, подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса).

В пунктах 43 и 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" даны разъяснения по применению норм статьи 431 Гражданского кодекса. В них указано, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями Гражданского кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

В случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса).

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» приведены разъяснения по применению положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса. В нем указано следующее. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Проанализировав условия заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения от 09.11.2017 № А-121-10/2017 (в редакции дополнительных соглашений), исследовав иные представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Суд при разрешении спора исходит из того, что право на изменение (увеличение) размера постоянной части арендной платы возможно не только по соглашению сторон.

Такое право (не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Краснодарского края, но не более 10%) предоставлено арендодателю пунктом 3.2 договора, которым также предусмотрен механизм изменения (увеличения) постоянной части арендной платы (по инициативе одной из сторон в безусловном порядке). В этой связи суды первой и апелляционной инстанций признали, что в соответствии с положениями договора от 09.11.2017 № А-121-10/2017 общество «Атлас» приняло на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения.

Доводы ООО «АТЛАС» сводятся по существу к иному пониманию (толкованию) им условий договора аренды от 09.11.2017 № А-121-10/2017.

Ответчик полагает, что положения указанного договора не предусматривают возможности понуждения арендатора к подписанию дополнительного соглашения об увеличении размера постоянной части арендной платы, заключение которого возможно только по взаимному волеизъявлению сторон договора.

Данные доводы подлежат отклонению судом.

Суд приходит к выводу, что в пункте 3.2 стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы в случае роста индекса инфляции (в процентах за последние двенадцать месяцев) не чаще одного раза в год по инициативе, в том числе, арендодателя. Стороны при этом согласовали механизм ее изменения путем оформления дополнительного соглашения, то есть арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения при соблюдении арендодателем порядка ее изменения. Одновременно в пункте 3.2 договора предусмотрена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон в любое (во всякое) время его действия. Таким образом, данный пункт договора определяет различные варианты изменения постоянной части арендной платы (по соглашению сторон в любое время его действия, по воле одной из сторон договора на индекс потребительских цен с соблюдением предусмотренного в нем порядка).

Иные доводы, приведенные обществом «Атлас» в отзыве, не опровергают выводы суда, признаются необоснованными и не принимаются судом.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Истолковав вышеуказанные нормы применительно к рассматриваемому спору, а также исследовав конкретные обстоятельства настоящего дела и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что требования истца к обществу с ограниченной ответственностью «Атлас» подлежат удовлетворению.

Более того, Решением Арбитражного суда от 10.01.2025 по делу №А32-26334/2024 исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ООО «АТЛАС» удовлетворены.

В силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Правильность изложенных выводов подтверждается судебной практикой (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 09.11.2022 г. по делу А32-4306/2024).

При указанных обстоятельствах, исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Изменить с 01.05.2025 пункт 3.1.1 договора аренды нежилого помещения № А-121-10/2017 от 09.11.2017, изложив его в следующей редакции:

«3.1.1 Размер постоянной части арендной платы, начиная с 01.05.2025, составляет 91 400 (девяносто одна тысяча четыреста) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы измерению не подлежит».

Взыскать с ООО «АТЛАС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия решения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Р.Ю. Суханов