Решение от 21 апреля 2026 г. АС Ивановской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, <...>

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А17-5065/2025
г. Иваново
22 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2026 года

Арбитражный суд Ивановской области

в составе судьи Ильичевой Оксаны Александровны,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Куликовой А.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Перекресток-Управление недвижимостью» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации города Иванова (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении предоставить в аренду земельный участок,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Департамент строительства и архитектуры Ивановской области,

ООО «Тепличный» (ИНН <***>),

ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Перекресток - Управление Недвижимостью» – адвокат Данилова Ю.А. по доверенности от 25.06.2025, удостоверению адвоката, ордеру от 29.07.2025,

от администрации города Иванова – представитель ФИО2, по доверенности от 03.04.2026, диплому, паспорту,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Иванова (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Перекресток - Управление Недвижимостью» (далее – ООО «Перекресток – УН») об изъятии у ООО «Перекресток - Управление Недвижимостью» путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 37:24:010103:309, процент готовности – 85, площадь 7335,5 кв.м.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 19.06.2025 исковое заявление принято к производству суда, предварительное судебное заседание назначено на 29.07.2025.

Протокольными определениями от 29.07.2025 в соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент строительства и архитектуры Ивановской области; на основании ст. 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание арбитражного суда первой инстанции назначено на 02.10.2025.

Протокольным определением суда от 02.10.2025 на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание отложено на 10.11.2025.

Определением суда от 09.10.2025 удовлетворено ходатайство ответчика об объединении дела № А17-5065/2025 и дела №А17-7261/2025 в одно производство для их совместного рассмотрения.

Определением суда от 10.11.2025 в соответствии со ст. 51, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены инвестор ООО «Тепличный» (ИНН <***>), дольщика по спорному объекту на основании договора уступки прав требования от 28.09.2017 ФИО1, судебное заседание отложено на 09.12.2025.

Определениями суда от 09.12.2025, 27.01.2026 на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание отложено на 27.01.2026, 03.03.2026 соответственно.

До начала судебного заседания от Администрации г.Иваново в материалы дела поступил отказ от иска Администрация города Иванова к обществу с ограниченной ответственностью «Перекресток - Управление Недвижимостью» об изъятии у ООО «Перекресток - Управление Недвижимостью» путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 37:24:010103:309, процент готовности – 85, площадь 7335,5 кв.м.

Определением суда от 03.03.2026 на основании ч. 2 ст. 49, п. 4 ч. 1. ст. 150, ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принят отказ истца Администрации г.Иваново от иска к обществу с ограниченной ответственностью «Перекресток - Управление Недвижимостью» об изъятии у ООО «Перекресток - Управление Недвижимостью» путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 37:24:010103:309, процент готовности – 85, площадь 7335,5 кв.м., не противоречит закону и не нарушает интересы других лиц, арбитражный суд считает возможным принять отказ истца Администрации г.Иваново, производство по делу в указанной части прекращено, судебное заседание арбитражного суда первой инстанции отложено на 13.04.2026.

В судебном заседании истец Общество требования поддержало по основаниям, изложенным в иске, указало следующее.

Основанием для обращения ООО «Перекресток - УН» с заявлением в суд послужил факт прекращения договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства №С-3/01-2030 от 28.06.2019, срок действия договора истек 28.05.2025 и отказ администрации города Иванова в предоставлении указанного земельного участка без проведения торгов. Между тем, в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Перекресток – УН» (правообладатель) на объект незавершенного строительства на указанном земельном участке. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 16.04.2025 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с проектируемым назначением «Ресторанно-развлекательный центр» со степенью готовности объекта – 85%. Как следует из материалов дела и пояснений сторон, Обществом выполнены все строительно-монтажные работы, однако в связи с истечением срока действия Договора аренды и разрешения на строительство, Обществом не завершены мероприятия по пуско-наладке инженерных коммуникаций, а также по присоединению к наружным центральным сетям водоснабжения и водоотведения), а также по вводу объекта в эксплуатацию. Отсутствие договора аренды препятствует осуществлению ООО «Перекресток –УН» заключительных мероприятий по вводу здания в эксплуатацию.

Ответчик Администрация в связи с отказом от иска об изъятии у ООО «Перекресток – УН» путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, оставил рассмотрение иска Общества на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО1 в отзыве против удовлетворения иска ООО «Перекресток – УН» не возражало.

Третьи лица в судебное заседание не явились, в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются надлежаще извещенными о времени и месте проведения судебного заседания.

На основании статей 123, 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

Администрацией города Иваново и ООО Строительная компания «СтройГрупп» 17.07.2008 заключен договор аренды №С-3/01-1253 (далее – договора аренды) земельного участка с кадастровым номером 37:24:010103:309 площадью 2 098 кв.м,, расположенный по адресу: <...> (далее – участок), для строительства ресторанно-развлекательного центра в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью, сроком аренды на пять лет с даты подписания Постановления.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 18.11.2008.

Между ООО Строительная компания «СтройГрупп» и ООО «Перекресток – УН» 01.04.2013 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.07.2008 № С-3/01-1253 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010103:40 площадью 2 098 кв.м.

Постановлением Администрации города Иваново от 13.05.2013 №1009 согласована передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.07.2008 №С-3/01- 1253, расположенного по проспекту Шереметевскому города Иваново, обществу с ограниченной ответственностью «Перекресток – УН».

Распоряжением Администрации от 27.05.2013 №521-ра установлено считать арендатором по договору аренды от 17.07.2008 № С-3/01-1253 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010103:40 площадью 2 098 кв.м., расположенного по адресу: <...> Общество с ограниченной ответственностью «Перекресток – УН».

Постановлением Администрации от 01.07.2013 № 1383 продлен договор аренды земельного участка от 17.07.2008 №С-3/01-1253, расположенного по проспекту Шереметевскому города Иваново, сроком до 16.07.2016.

Соглашением от 03.07.2013, заключенным между Администрацией и ООО «Перекресток – УН», продлен договор аренды сроком до 16.07.2016. Соглашение зарегистрировано в ЕГРН 17.07.2013.

Администрацией и ООО «Перекресток – УН» 28.06.2019 заключен договор аренды №С-3/01-2030 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010103:309 площадью 2 098 кв.м, с разрешенным использованием – для строительства ресторанно-развлекательного центра, расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования: для строительства ресторанно-развлекательного центра, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 37:24:010103:309, однократно для завершения строительства собственнику объекта, в границах, указанных в выписке из ЕГРН. Срок аренды установлен на 2 года одиннадцать месяцев (раздел 2 договора аренды). Договор зарегистрирован в ЕГРН 18.11.2008.

В последствии в соответствии с пунктами 3,4 статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Соглашением от 30.03.2022, заключенным между Администрацией и ООО «Перекресток – УН», увеличен срок действия договора аренды земельного участка № №С-3/01-2030 от 28.06.2019 на три года.

В ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Перекресток – УН» 22.05.2017 на объект незавершенного строительства на указанном земельном участке.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 16.04.2025 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с проектируемым назначением «Ресторанно-развлекательный центр» со степенью готовности объекта – 85%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 37:24:010103:40 площадью 2 098 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Срок действия договора аренды от 28 июня 2019 года №С-3/01-2030 истек 28.05.2025. Срок действия Разрешения на строительство от 21.02.2022 №37-RU37302000-0017-2019, выданного ООО «Перекресток – УН» истек 21.05.2025.

Распоряжением Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 29.05. 2025 №532-ра договор аренды от 28.06.2019 прекращен.

Из фактических обстоятельств и материалов дела следует, что до завершения срока действия договора аренды ООО «Перекресток – УН» произведено строительство объекта с проектируемым назначением «Ресторанно-развлекательный центр» на земельном участке, являвшимся предметом договора аренды земельного участка от 28.06.2019, что подтверждается договорами строительного подряда, актами о приемке выполненных работ и актами освидетельствования скрытых работ, Актами проверки органом государственного контроля (надзора) Службы государственного строительного надзора Ивановской области, Заключением эксперта от 11.11.2022 № 817/3-16.1, выполненное ФБУ Ивановская ПСЭ Минюста России в рамках дела № А17-386/2020.

Обществом получено Положительное заключение повторной негосударственной экспертизы выполненной ООО «Ивановский центр негосударственных экспертиз» № 37-2-1- 2-004417-2026 по объекту – Строительство ресторанно-развлекательного центра по пр. Шереметевский в г. Иваново. Корректировка проекта о соответствии проектной документации результатам инженерных изысканий, заданию на проектирование и требованиям технических регламентов и иным установленным требованиям.

В настоящее время строение имеет статус «объект незавершенного строительства», однако конструктивные элементы для эксплуатационных показателей спорного здания выполнены ООО «Перекресток – УН» в полном объеме, строительство Объекта завершено, степень готовности Объекта составляет 100%.

Из предоставленного Обществом технического паспорта от 05.11.2025 строительство здания объекта капитального строительства – Ресторанно-развлекательного центра, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка 37:24:010103:40, площадью 2 098 м2 высотой 33,9 м этажность: 8 этажей фактически завершено, конструктивные элементы и внутренние инженерные коммуникации выполнены в полном объеме, степень готовности составляет 100%.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, Обществом выполнены все строительно-монтажные работы, однако в связи с истечением срока действия договора аренды и разрешения на строительство, Обществом не завершены мероприятия по пуско- наладке инженерных коммуникаций, а также по присоединению к наружным центральным сетям водоснабжения и водоотведения, а также по вводу объекта в эксплуатацию.

При этом, договоры на подключение к сетям электро-, газоснабжения заключены заблаговременно, до окончания срока действия договора аренды земельного участка, но мероприятия по подключению объекта капитального строительства газораспределительной сети производилось по окончании срока договора аренды.

Введение в эксплуатацию объекта невозможно без подключения сетей инженерно- технического обеспечения, в том числе объект должен быть подключен (технологически присоединен) к системам водоснабжения и канализации.

В связи истечением срока действия технических условий № 397 Д на подключение к водопроводу и канализации обществом неоднократно направлялись заявления в АО Водоканал» о выдаче новых технических условий.

Письмом АО «Водоканал» указано, что для продления ранее выданного договора № 397 от 19.09.2013 на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором размещен подключаемый объект и копии правоудостоверяющих документов на подключаемый объект.

В отсутствие действующего договора аренды на земельный участок выдача технических условий и заключение договора на подключение к системам водоснабжения и водоотведения не представляется возможным.

Правоустанавливающие документы на земельный участок являются необходимыми для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В связи с отказом Администрации в заключении и продлении Обществу договора аренды для проведения окончательных мероприятий для ввода объекта в эксплуатацию ООО «Перекресток – УН» обратилось с настоящим исковым заявлением в суд.

Отсутствие договора аренды препятствует осуществлению ООО «Перекресток -УН» заключительных мероприятий по вводу здания в эксплуатацию.

Выслушав позицию истца – ООО «Перекресток – УН», ответчика, исследовав материалы дела, суд считает его требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Указанная норма направлена на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Судом установлено и следует из материалов настоящего дела, что определением суда от 03.03.2026 на основании ч. 2 ст. 49, п. 4 ч. 1. ст. 150, ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принят отказ истца Администрации от иска к ООО «Перекресток – УН» об изъятии у ООО «Перекресток - Управление Недвижимостью» путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 37:24:010103:309, процент готовности – 85, площадь 7335,5 кв.м., производство по делу в указанной части прекращено.

В рассматриваемом случае с учетом установленных обстоятельств, спорный земельный участок не может являться предметом аукциона и быть предоставлен иным лицам. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об изъятии из оборота либо ограничении в обороте испрашиваемого земельного участка, а также иные доказательства, свидетельствующие о невозможности предоставления земельного участка в аренду заявителю для завершения строительства.

Анализ приведенных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и требование собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.11.2025.

С учетом изложенного, в целях исключения правовой неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, обеспечения баланса интересов сторон и стабильности гражданского оборота, арбитражный суд первой инстанций приходит к выводу о возможности повторного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта с целью ввода его в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенных требований. Однако, истец просил судебные расходы по иску оставить за собой. В связи с этим отсутствуют основания для отнесения расходов по государственной пошлине на ответчика – Администрацию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156 (ч. 5), 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию города Иванова (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Перекресток-Управление недвижимостью» (ИНН <***>, ОГРН <***>) без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:010103:40 площадью 2 098 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для строительства ресторанно-развлекательного центра, расположенный по адресу: <...> на условиях, изложенных в проекте договора.

2. Судебные расходы по делу отнести на истца общество с ограниченной ответственностью «Перекресток-Управление недвижимостью» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья:

О.А. Ильичева