Решение от 12 мая 2023 г. по делу № А41-46837/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-46837/22
12 мая 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 мая 2023 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311774634200781, ИНН <***>)

к Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Жил-Эксплуатация" (ОГРН <***>, ИНН <***>), публичное акционерное общество "Уральский Банк Реконструкции и Развития" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ФГБУ «ФКП Росреестра» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в лице филиала Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010207:21, выраженного в письме от 03.03.2022, обязании осуществить действия по заключению договора аренды,


при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Химки Московской области (далее – администрация) со следующими требованиями, с учетом принятого судом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ:

- о признании незаконным отказа администрации в оформлении прав предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010207:21, общей площадью 1 500 кв.м. по адресу: <...> между домами 36 и 38, содержащегося в письме от 03.03.2022.;

- об обязании администрации в течение 30 дней со дня вступления в силу решения суда осуществить действия, предусмотренные статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, по заключению с предпринимателем дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 28.12.2005 № 520 с определением платы пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю в здании, расположенном на земельном участке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Жил-Эксплуатация", публичное акционерное общество "Уральский Банк Реконструкции и Развития", ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственность принадлежат нежилые помещения 2/001, 3/001, 8/001 общей площадью 2 395,7 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...> строение 38А.

Здание, в котором располагаются принадлежащие заявителю помещения, находится на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010207:21, общей площадью 1 500 кв.м. по адресу: <...> между домами 36 и 38.

Прежний собственник здания и помещений в нем (ООО «Жил-Эксплуатация») пользовался земельным участком на праве аренды в соответствии с договором аренды от 28.12.2005 № 520, заключенным с ответчиком на 49 лет.

В ответ на очередное обращение заявителя о внесении изменений в договор аренды от 28.12.2005 № 520 в части сведений об арендаторе земельного участка администрация вынесла решение от 03.03.2022 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» в связи с несоответствием документов по форме и содержанию требованиям законодательства, поскольку испрашиваемый земельный участок уже принадлежит на праве аренды прежнему собственнику здания ООО «Жил-Эксплуатация» по договору аренды от 28.12.2005 № 520.

Не согласившись с указанным отказом администрации, считая его незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) он может признать такой акт недействительным.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Статьей 13 Гражданского кодекса установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, предприниматель указал, что администрация неправомерно отказала заявителю в заключении договора аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), в соответствии с которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение

Из материалов дела следует, что предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 2 395,7 кв.м, а также доля в праве собственности на места общего пользования, расположенные в здании по адресу: <...> между домами 36 и 38 на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010207:21, переданным ООО «Жил-Эксплуатация» в аренду на основании договора от 28.12.2005 № 520.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09).

Ссылка администрации на пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса не может служить основанием для отказа в оформлении прав предпринимателя на земельный участок.

Пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо, на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно положениям пунктов 6, 9 статьи 39.20 Земельного кодекса любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по заявлению одного из сособственников объекта недвижимости. При этом требований об обязательном представлении таким лицом информации об остальных сособственниках этого объекта приведенные выше нормы права не содержат; орган местного самоуправления, орган государственной власти может получить информацию об остальных правообладателях из ЕГРН. При этом остальным правообладателям, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, и у них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Как указывает предприниматель и подтверждается материалами дела, в том числе выписками из ЕГРН, на спорном земельном участке также расположены объекты недвижимости иных собственников помещений в здании на земельном участке.

Кроме того, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся разъяснения касательно ранее действовавшей части 3 статьи 36 Земельного кодекса, которая предусматривала аналогичный, установленному действующей статьи 39.20 Земельного кодекса, порядок заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В пункте 19 данного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Отсутствие согласия одного из арендаторов участка на заключение договора с новым арендатором не является основанием для признания такого договора недействительным.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка на тех основаниях, что продолжает действовать договор аренды земельного участка с прежним собственником здания, не соответствует указанным положениям законодательства и нарушает права предпринимателя как собственника недвижимости, в связи с чем подлежит признанию незаконным.

В соответствии с частью 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части

По смыслу положений главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно соответствовать нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. При выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения, и не связан конкретными формулировками требования заявителя об устранении нарушения, равно как и выбором им того или иного способа восстановления нарушенных прав и законных интересов.

Как следует из положений статьи 39.20 Земельного кодекса, договор аренды заключается с правообладателями всех помещений, то есть является договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Вместе с тем, требования предъявлены к администрации городского округа Химки Московской области по главе 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ, касаются обязанностей заинтересованного лица по осуществлению действий по предоставлению земельного участка в аренду и не являются требованиями об урегулировании разногласий (условий договора) при заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая изложенное, исходя из предмета и оснований заявленных требований, суд признает, что необходимым и достаточным способом восстановления нарушенных прав предпринимателя является возложение на администрацию обязанности в течение 30 дней со дня вступления в силу решения суда осуществить действия, предусмотренные статьей 39.20 Земельного кодекса по заключению с предпринимателем договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010207:21 со множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Требования удовлетворить в следующем порядке.

Признать незаконным отказ администрации городского округа Химки Московской области в оформлении прав индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010207:21, общей площадью 1 500 кв.м, по адресу: <...> между домами 36 и 38, содержащийся в письме от 03.03.2022.

Обязать администрацию городского округа Химки Московской области в течение 30 дней со дня вступления в силу решения суда осуществить действия, предусмотренные статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, по заключению с индивидуальным предпринимателем ФИО2 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 28.12.2005 № 520 со множественностью лиц на стороне арендатора.

Взыскать с администрации городского округа Химки Московской области в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго