Решение от 1 июня 2020 г. по делу № А35-3911/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3911/2019
01 июня 2020 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 26.05.2020.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению имуществом Курской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

об изъятии объекта незавершенного строительства,

третье лицо - Комитет архитектуры и градостроительства города Курска.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО3 – по дов. от 30.04.2019,

от третьего лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации – 11.06.1997, место нахождения - г. Курск) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 26.10.1999; место нахождения: г. Курск, далее- ответчик, ИП ФИО2), в котором просит изъять объект незавершенного строительства расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 46:29:102091:54, путем его продажи с публичных торгов в порядке.

Требования истца основаны на положениях ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Делу был присвоен номер А35-3911/2019. В соответствии с установленной специализацией в порядке автоматизированного распределения дело передано на рассмотрение судье Песниной Н.А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, был привлечен Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска.

Определением от 13.11.2019 произведена замена судьи Песниной Н.А. на судью Захарову В.А.

В судебное заседание истец не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении спора без участия его представителя, одновременно указав, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ходатайство судом удовлетворено.

Ответчик в ходе рассмотрения спора возражал против удовлетворения исковых требований, сославшись на то, что нормы ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежат применению, поскольку арендные отношения между сторонами возникли до вступления в силу ФЗ от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», то есть до 01.03.2015. Кроме того, ответчик указал на то, что строительство объекта не завершено своевременно по обстоятельствам, не зависящим от него. Помимо того, ответчик считает, что в случае удовлетворения исковых требований, судом должна быть определена начальная продажная цена имущества, что предусмотрено ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке».

В судебном заседании ответчик поддержал заявленные возражения по делу.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, письменных пояснений не представило.


Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон в ходе рассмотрения дела, суд установил следующее.

ИП ФИО2 с 23.08.2012 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> и поставленный на кадастровый учет 13.11.2011 с кадастровым номером 46:29:10291:54, общей площадью застройки 172 кв.м., (выписка из ЕГРП имеется в деле).

Объект расположен на земельном участке с местоположением: <...>, из категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 46:29:102091:43, площадью 417 кв.м.

Данный земельный участок был предоставлен ИП ФИО2 Комитетом по управлению имуществом Курской области в целях строительства продовольственного магазина по договорам аренды от 06.11.2012 №4282-12ф сроком с 25.10.2012 по 23.10.2013 (акт приема- передачи от 06.11.2012), от 11.11.2013 №4637-13ф сроком с 31.10.2013 по 29.10.2014 (акт приема- передачи от 11.11.2013), от 06.11.2014 №5007-14ф сроком с 30.10.2014 по 28.10.2015.

В соответствии с договором аренды от 19.11.2015 №01-30/110-5314-15ф указанный земельный участок предоставлен ИП ФИО2 на основании ст. ст. 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства продовольственного магазина сроком с 29.10.2015 по 28.10.2018.

Согласно п. п. 6.2., 6.3 данного договора, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда, на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случаях, указанных в п. п. 4.1.1 и 3.5. Не позднее, чем за 1 месяц до окончания срока действия договора арендодатель письменно уведомляет арендатора о предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действия договора, либо при досрочном его освобождении. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 3-хдневный срок.

По акту приема-передачи от 19.11.2015 земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего.

13.06.2017 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор аренды вышеуказанного земельного участка прекратил свое действие 28.10.2018, в связи с окончанием срока.

Письмом от 30.08.2018 исх. № 11.2-01-20/10242 комитет уведомил ИП ФИО2 об окончании срока действия договора аренды и о необходимости вернуть арендодателю данный земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в 3-хдневный срок, со дня окончания договора.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, объект, для строительства которого он предоставлялся, не возведен, комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с настоящим иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.


В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс)).

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Требование в суд об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Кодекса).

В соответствии с Законом Курской области от 30.11.2015 №117-ЗКО «О разграничении полномочий органов государственной власти Курской области в сфере земельных отношений в Курской области», Законом Курской области от 05.03.2015 №8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа "Город Курск" и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено», положением о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденным постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 № 286 комитет является уполномоченным органом по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе «Город Курск».

Требование об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона 171-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Законом №171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общим правилам договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен однократно и только собственникам указанных объектов в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Так, исходя из положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Кроме того, согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:1020918:54, общей площадью застройки 172 кв.м., расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРП (право собственности зарегистрировано 23.08.2012).

Земельный участок, на котором находится спорный объект, был предоставлен Комитетом ответчику в аренду, начиная с 2012 года – для строительства объекта – продовольственного магазина и по договору аренды от 19.11.2015 №01-30/110-5314-15ф сроком с 29.10.2015 по 28.10.2018 в целях завершения строительства данного объекта на основании ст. ст. 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указано выше, право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 23.08.2012, то есть до 01.03.2015. Земельный участок под объектом незавершенного строительства предоставлялся без проведения аукциона в целях завершения строительства объекта.

В силу вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в настоящем случае у ответчика отсутствует право приобрести в аренду спорный земельный участок на новый срок без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка между уполномоченным органом и ответчиком в указанных выше целях заключен 19.11.2015 на три года, срок его действия истек 28.10.2018.

К моменту прекращения договора аренды земельного участка объект, для строительства которого предоставлялся данный земельный участок, так и не возведен, что следует из выписки из ЕГРН и не отрицается самим ответчиком.

Настоящее требование предъявлено Комитетом по управлению имуществом Курской области как уполномоченным органом в суд в пределах шестимесячного срока, предусмотренного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, подтверждающих наличие препятствий в завершении строительства объекта в установленный срок по вине органов государственной власти, органов местного самоуправления или иных лиц, судом не установлено, ответчиком вопреки требованиям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Таким образом, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, их отношения регулируются новым договором от 19.11.2015, который в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), введенным в действие с 01.03.2015 и действующим в момент его заключения.

С учетом изложенного, утверждения ответчика о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила изъятия незавершенных строительством объектов, предусмотренные ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не распространяются на их взаимоотношения, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 19.11.2015 и на момент обращения комитета с настоящим иском прекращен, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а требования комитета об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что строительство объекта не завершено своевременно по обстоятельствам, не зависящим от него, в частности, по причине произошедшего пожара на другом объекте по адресу: <...>, не принимаются судом во внимание, поскольку названные обстоятельства не являются основанием в силу ст. 239.1 ГК РФ для отказа в иске уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства.

Относительно требований ответчика об установлении начальной продажной цены объекта суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Между тем истцом требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлено. Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не является.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено Правилами N 1299.

Из пунктов 2, 3, 7 Правил №1299 следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу предписаний статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства, в том числе, с учетом степени его готовности, должна быть определена при определении начальной цены предмета аукциона на основании оценки его рыночной стоимости при реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов, результаты такой могут быть оспорены.

Между тем, ответчик в рамках данного спора самостоятельного требования (встречного иска) не заявлял. В то же время, в силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

В статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сформулировано общее правило распределения судебных расходов, согласно которому судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, государственная пошлина в силу названных положений относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 17, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 46:29:102091:54, путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В. А. Захарова