Решение от 19 октября 2017 г. по делу № А07-14459/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-14459/2017
20 октября 2017 г.
г. Уфа


Резолютивная часть решения объявлена 28.09.2017

Полный текст решения изготовлен 20.10.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «РН-Актив» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 по доверенности от 01.03.2017; представителей ответчика – ФИО3, директор, выписка, ФИО4 по доверенности от 06.06.2017

Общество с ограниченной ответственностью «РН-Актив» (далее – ООО «РН-Актив», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд» (далее – ООО «Гранд», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 10 048 500 руб.

 Ответчик против заявленного к нему иска возражает. Его позиция изложена в представленном в деле отзыве (т. 1, л.д. 48-51). Ответчик указывает на то, что по соглашению между арендодателем и арендатором действие договора аренды было приостановлено, указывает на невозможность использования в настоящее время объекта аренды в виду реконструкции здания, в котором спорное помещение расположено.

Изучив материалы дела, приняв во внимание доводы сторон, суд УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Европейская» (далее – ООО «УК «Европейская», арендодатель), действующим на основании агентских договоров № А1-12/09 от 01.12.2009 и № А2-12/09 от 01.12.2009, и ООО «Гранд» (арендатор) 01.02.2010 был заключен договор аренды № 51 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты общей площадью 957 кв.м, расположенные по адресу: <...> (Центр Моды «Европа»):

- нежилые помещения на третьем этаже (лит.А) №№ 12, 22-32 для размещения бильярдного клуба «Гранд», магазина-салона «Мир Бильярда»; и административного офиса.

Помещения обозначены на поэтажном плане технического паспорта, инвентарный номер 3, изготовленного филиалом ФГУП «Почта России» «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан по состоянию на 05.07.2010, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 2). Арендодатель обязуется предоставить арендатору ничем не ограниченное право доступа и пользования помещением согласно условиям настоящего договора (п. 1.1.).

Границы передаваемого помещения указаны на поэтажном плане (т. 1, л.д. 19).

Срок действия договора определен в 10 лет - с 01.03.2010 по 01.03.2020 (п. 4.1.).

Арендная плата включает в себя базовую часть (300 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в месяц) и коммунальные услуги (согласно показаниям приборов учета либо пропорционально арендуемой площади (раздел 3 договора).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2010 (т. 1, л.д. 18).

Договор зарегистрирован 14.06.2011.

В соответствии с представленной в деле выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.11.2016 (т. 1, л.д. 23), 15.12.2014 право собственности на торговый комплекс в виде пятиэтажного нежилого здания общей площадью 9 932,4 кв.м по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, проспект Октября, 67/2 зарегистрировано за ООО «РН-Актив».

Указывая на то, что в период с 01.01.2014 по 30.11.2016 (35 месяцев) ответчик не оплачивал предусмотренные договором аренды № 51 от 01.02.2010 арендные платежи, истец обратился в суд с настоящим иском. По расчету истца задолженность ответчика за указанный выше период составила 10 048 500 руб. (287 000 руб. х 35 мес.)

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом характера спорных правоотношений в предмет судебной проверки входят вопросы заключенности и действительности рассматриваемого договора аренды.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

В данном случае условия договора о предмете аренды следует считать согласованными, поскольку он идентифицирован посредством подробного описания в тексте договора и графическим обозначением в приложении № 2. О согласованности объекта аренды также свидетельствует факт его передачи между арендодателем и арендатором по акту приема-передачи, подписанному без каких-либо разногласий.

В договоре согласован размер и порядок внесения арендатором арендных платежей.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Письменная форма договора, а также требование о его государственной регистрации в данном случае также соблюдены.

Таким образом, договор аренды № 51 от 01.02.2010 следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы ее существенные условия.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Отрицая свою обязанность оплачивать в заявленный истцом период (с 01.01.2014 по 30.11.2016) арендные платежи, ответчик указывает на то, что в связи с произошедшим 22.01.2011 в здании Центра моды «Европа» пожаром и невозможностью осуществлять в нем коммерческую деятельность между ООО «УК «Европейская» и ООО «РН-Актив» 23.01.2011 был подписан акт приостановки действия договора аренды № 51 от 01.02.2010 до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания Центра моды «Европа» и начала коммерческой деятельности арендатора (т. 1, л.д. 52).

Ответчик указывает, что на сегодняшний день в здании ведутся работы по капитальному ремонту и реконструкции. Восстановительные работы в настоящее время не завершены, объект реконструкции в эксплуатацию не введен. В подтверждение указанных доводов ответчиком представлено письмо Отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1222/огк от 20.04.2017 (т. 1, л.д. 56), в котором указано, что за период с 2011 по 2017 застройщику ООО «РН-Актив» были выданы следующие разрешения на строительство:

«Реконструкция с пристроем к трехэтажному зданию торгового комплекса и восстановительные работы здания Центра моды «Европа» по проспекту Октября, 67/2 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» от 27.05.2015 со сроком действия до 27.05.2020;

«Пристрой к трехэтажному зданию торгового комплекса по проспекту Октября, 67/2 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Второй пусковой комплекс. Подземная автостоянка литер 3» от 27.05.2016 со сроком действия до 27.07.2017.

Разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов на сегодняшний день не выдавались.

Указанные обстоятельства истцом документально не опровергнуты.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Учитывая обстоятельства настоящего спора, в том числе фактическое приостановление функционирования Центра моды «Европа», что свидетельствует и о приостановлении исполнения обязательств арендодателя, предусмотренных договором аренды № 51 от 01.02.2010, отсутствие доказательств возобновления работы торгового комплекса, основания для взыскания с ООО «Гранд» арендной платы за период с 01.01.2014 по 30.11.2016 отсутствуют. Также суд отмечает, что истец не обосновал свое право на получение арендных платежей за период до государственной регистрации за ним права собственности на спорный объект недвижимости (до 01.12.2014).

Доводы истца со ссылкой на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.07.2011 по делу № А07-5161/2011 о прекращении спорного договора аренды в связи с тем, что выгорело все здание, не могут быть приняты во внимание.

Указанные доводы не свидетельствуют о наличии у истца права на получение с ответчика арендных платежей, о чем и был заявлен настоящий иск, расходятся с правовой позицией, изложенной истцом в исковом заявлении.

Кроме того, обстоятельства дела № А07-5161/2011 для сторон настоящего спора не имеют преюдициального значения. Каких-либо доказательств в подтверждение факта полного уничтожения спорного объекта истец, не смотря на соответствующее предложение суда, изложенное в определениях от 05.07.2017, 31.07.2017, не представил.

Учитывая изложенное, исковые требования ООО «РН-Актив» удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет истец в размере, определяемом на основании статьи 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "РН-Актив" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Гранд" (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженности по арендной плате в сумме 10 048 500 руб. отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Л.В. Салиева