Решение от 25 июня 2024 г. по делу № А27-20075/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело № А27-20075/2023


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

26 июня 2024 г. г. Кемерово Резолютивная часть решения суда 13 июня 2024 г.

Решение суда изготовлено в полном объеме 26 июня 2024 г. Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Федосовой,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к обществу с ограниченной ответственностью «Антикорстрой» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 06.02.2006 № 06-0062 в сумме 415704,36 руб. за период с 01.05.2022 по 31.10.2023, неустойки в сумме 66 005,02 руб. за период с 11.05.2022 по 10.10.2023, всего 481 709,38 руб.,

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 23.04.2024; от ответчика: ФИО2, доверенность от 22.01.2024,

у с т а н о в и л:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Антикорстрой» (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 06.02.2006 № 06-0062 в сумме 415704,36 за период с 01.05.2022 по 31.10.2023, неустойки в сумме 66005,02 руб. за период с 11.05.2022 по 10.10.2023, всего 481709,38 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 06.02.2006 № 06-0062 за рассматриваемый период ответчиком не вносилась в размере, предусмотренном договором. В связи с просрочкой внесения арендной платы с ответчика подлежат взысканию пени. Истцом в адрес арендатора в соответствии с условиями договора направлялась претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 330, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик оспаривает расчет арендной платы, указывая, что спорный земельный участок загрязнен отходами вредных веществ, вследствие чего в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Правил № 582 годовая арендная плата за такой земельный участок, составляет 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивала, представитель ответчика по иску возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Антикор» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.02.2006 № 06-0062, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное возмездное владение и пользование земельные участки площадью 13 886,73 кв.м и площадью 794,58 кв.м из земель поселений, находящиеся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Заводской район,

ул.Кирзаводской, 6 (кадастровый квартал № 01:01:026), для размещения производственной базы.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.12.2006. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 26.06.2003 (пункт 2.1 и 2.3 договора).

Согласно пунктам 3.1 и 3.3 договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора. Арендатор самостоятельно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет ежемесячную арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства.

Дополнительным соглашением от 15.11.2006 внесены изменения в преамбулу договора, в соответствии с которыми арендодателем по договору является истец.

Дополнительным соглашением от 10.10.2011 пункт 5.1 договора изложен в новой редакции с установлением неустойки в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, на основании пункта 6.2 договор был возобновлен на тех же условиях.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты 3 Российской Федерации» были внесены изменения в статью 3.3 Закона № 137-ФЗ, согласно которым с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельным участком перешли к органу местного самоуправления городского округа.

В силу статьи 10.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные указанным Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В рамках перераспределения полномочий Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области вновь наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово на основании Закона Кемеровской области от 22.12.2014 № 128-ОЗ, распоряжения Коллегии Администрации Кемеровской области от 07.10.2015 № 549-р «Об исполнительном органе государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание площадью 718,6 кв.м (42:24:0101026:702); трансформаторная подстанция площадью 36,1 кв.м (кадастровый номер 42:24:0101026:1430); нежилое здание площадью 379,7 кв.м (кадастровый номер 42:24:0101026:1431), нежилое здание площадью 16 кв.м, (кадастровый номер 42:24:0101026:1392); нежилое здание площадью 1189,6 кв.м (кадастровый номер 42:24:0101026:1394); нежилое здание площадью 48,3 кв.м (кадастровый номер 42:24:0101026:1395), расположенные по адресу: <...>, с 24.04.2013 на праве собственности принадлежат ООО «Антикорстрой».

Как установлено в решении суда по делу № А27-1314/2020, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.10.2019 на нежилое здание площадью 65,5 кв.м (кадастровый номер 42:24:0101026:1429, литер В), расположенное по адресу: <...>, с 24.04.2013 зарегистрировано право собственности ООО «Антикорстрой».

Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются, в судебном заседании пояснил, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ответчику.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101026:161 (предыдущий номер 42:24:011902:04) площадью 17 558 кв.м.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости из выписки из Единого государственного реестра недвижимости земельному участку присвоен кадастровый номер 42:24:0101026:161; дата присвоения кадастрового номера 24.11.2005; ранее присвоенный кадастровый номер 42:24:011902:04; адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>; площадь 17 558 кв.м; кадастровая стоимость: 7 996 000 руб.; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: 42:24:0101026:702, 42:24:0101026:1392, 42:24:0101026:1394, 42:24:0101026:1395, 42:24:0101026:1429, 42:24:0101026:1430, 42:24:0101026:1431; категория земель: земли населённых пунктов; виды разрешенного использования: Другие промышленные объекты (промышленная база).

Комитет направил в адрес ответчика предупреждение с требованием о погашении задолженности и уплате пени.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды, явилось основанием обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка

Таким образом, право пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенные им объекты недвижимости. В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 42:24:0101026:702, 42:24:0101026:1392, 42:24:0101026:1394, 42:24:0101026:1395, 42:24:0101026:1429, 42:24:0101026:1430,

42:24:0101026:1431 к ответчику перешло и право аренды в отношении земельного участка, на котором указанные объекты расположены.

В связи с изложенным судом не принимаются доводы ответчика относительно договора аренды земельного участка от 21.05.2001.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Факт использования спорного земельного участка в рассматриваемый период ответчиком не оспаривается.

Согласно расчету истца задолженность ответчика за аренду земельного участка за период с 01.05.2022 по 31.10.2023 в сумме 415704,36 руб.

Ответчик, оспаривая расчёт арендной платы, ссылается на то, что спорный земельный участок загрязнен отходами вредных веществ.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,01 процента в отношении земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота

В качестве доказательств наличия на земельном участке опасных отходов, радиоактивных веществ ответчик приводит ссылку на протокол лабораторных исследований от 29.01.2015 № 974, в котором отражено, что по оценке степени химического загрязнения почва относится к категории «опасная» (в пробе установлено превышение содержания бенз(а)пирена в 3,2 раза) в соответствии с требованиями СанПиН 2.1.7.1287-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к качеству почвы», который исследовался в рамках дела А27-13244/2014.

В постановлении от 25.01.2017 Седьмого Арбитражного апелляционного суда по делу А27-13244/2014 установлено, что из содержания протокола следует, что исследовалась одна проба почвы, количество образца (пробы): 1*1,0, вывод сделан в отношении превышения бензапирена в этом образце на момент проведения исследования в 2015 году.

Вместе с тем, суд полагает необходимым отметить, что указанный протокол в материалы настоящего дела не приобщался, ответчиком соответствующих ходатайств о приобщении не заявлялось, что в соответствии со ст. 71 АПК РФ препятствует оценке доказательств, основанной на всестороннем, полном, объективном, и в том числе, на непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Также, в качестве доказательств наличия на земельном участке опасных отходов, радиоактивных веществ ответчик ссылается на протокол лабораторных испытаний от 18.11.2022 № 65669-65671. Однако из указанного протокола следует, что для отбора проб в целях их предоставления в испытательную лабораторию общество не приглашало представителя комитета, самостоятельно произвело соответствующие действия в одностороннем порядке и доставило пробы в лабораторию (пункт 12 протокола). Кроме того, подпись лица, осуществлявшего отбор проб и проводившего исследования, на протоколе отсутствует. Более того, протокол не содержит сведений о лице,

непосредственно проводившем исследования, указано лицо, ответственное за оформление протокола, оператор отделения по приему проб. Учитывая указанные обстоятельства, суд критически относится к указанному доказательству.

Иных доказательств относительно опасных отходов, радиоактивных веществ, заражения и деградации почвы не представлено.

Ответчик также указывает, что земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101026:161 находится в санитарно-защитной зоне Кемеровского производственного объединения «Азот», что свидетельствует о наличии оснований для применения положений подпункта «а» пункта 3 Правил № 582.

В соответствии с пунктом 2.1. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (далее также – санитарно-эпидемиологические правила), в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-ФЗ вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (далее - санитарно-защитная зона (СЗЗ)), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Согласно пункту 2.3 санитарно-эпидемиологических правил, критерием для определения размера санитарно-защитной зоны является непревышение на ее внешней границе и за ее пределами ПДК (предельно допустимых концентраций) загрязняющих веществ для атмосферного воздуха населенных мест, ПДУ (предельно допустимых уровней) физического воздействия на атмосферный воздух.

Для групп промышленных объектов и производств или промышленного узла (комплекса) устанавливается единая расчетная и окончательно установленная санитарно-защитная зона с учетом суммарных выбросов в атмосферный воздух и физического воздействия источников промышленных объектов и производств, входящих в единую зону (пункт 2.4 санитарно-эпидемиологических правил).

В соответствии с разделом 5 санитарно-эпидемиологических правил, в границах санитарно-защитной зоны не допускается размещать объекты, предусмотренные пунктами 5.1-5.2, в то время как допустимо размещение объектов, предусмотренных пунктом 5.3. В соответствии с указанным пунктом допускается размещать нежилые помещения для дежурного аварийного персонала, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу (не более двух недель), здания управления, конструкторские бюро, здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей.

Таким образом, указанные Санитарные правила содержат ограничения в отношении деятельности и размещения объектов в санитарно-защитной зоне, но само по себе установление санитарно-защитной зоны для групп промышленных объектов и производств не свидетельствует об ограниченности в гражданском обороте спорного земельного участка.

Согласно виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101026:161, указанный земельный участок предназначен для размещения производственной базы. При этом на отсутствие возможности осуществления на земельном участке деятельности в соответствии с разрешенным использованием ответчик не ссылается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К числу таких принципов Постановление № 582 относит принцип экономической обоснованности, который предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования.

Исходя из предусмотренных законодательством ограничений, которые могут иметь место в случае загрязнения земель, содержания этих ограничений и цели их установления, содержания изложенного принципа, можно прийти к выводу, что применение пониженных ставок для ограниченных в обороте земельных участков предполагает, что земельный участок предоставляется не с целью извлечения прибыли, а для приведения земельного участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием либо разрешенное использование непосредственно связано с хранением и/или переработкой загрязняющих веществ. В данном случае ответчик не доказал введение для него каких-либо ограничений в использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования – другие промышленные объекты (производственная база), наступление для общества последствий, вызывающих невозможность осуществления им деятельности, свое участие в восстановлении земель либо в деятельности по хранению загрязняющих веществ.

Использование обществом земельного участка осуществляется им так же, как и любым другим арендатором, использующим земельной участок и расположенные на нем объекты недвижимости в своей предпринимательской деятельности без каких-либо ограничений. Не представлено доказательств использования земельного участка для целей рекультивации, складирования и утилизации металлургических отходов, захоронения отходов сельскохозяйственного производства (пятый класс опасности отходов), осуществления деятельности по их хранению и /или переработке опасных отходов. Следовательно, доводы о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне, в условиях использования земельного участка без каких-либо ограничений и отсутствии влияния такой санитарно-защитной зоны на доходность земельного участка (доказательств обратного не представлено) не свидетельствует о наличии оснований для применения положений подпункта «а» пункта 3 Правил № 582.

При указанных обстоятельствах суд признает требования о взыскании суммы задолженности обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени в сумме 66 005,02 руб. за период с 11.05.2022 по 10.10.2023.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник

обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.10.2011) аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом правомерно начислены пени в сумме 66 005,02 руб. за указанный им период. Судом расчет неустойки проверен, признан верным, ответчиком не оспорен. Таким образом, суд считает возможным удовлетворить требования о взыскании пени в сумме 66 005,02 руб.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпунктов 1 и 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 110, 167- 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Антикорстрой» (ИНН <***>) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН <***>) задолженность по договору аренды в сумме 415 704,36 руб., пени 66 005,02 руб., всего 481 709,38 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Антикорстрой» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 634 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Н.К. Фуртуна