Решение от 2 марта 2023 г. по делу № А55-24770/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-24770/2022
02 марта 2023 года
г. Самара


Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 02 марта 2023 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

Каленниковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з – ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 21 февраля 2023 года дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Виктория"

к Комитету по управлению Имуществом городского округа Отрадный Самарской области

об урегулировании разногласий

при участии в заседании

от истца – ФИО2, директор, ФИО3, доверенность от 10.08.2022, диплом,

от ответчика – не явился, извещен,

Установил:

общество с ограниченной ответственностью "Виктория" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области, в котором просит: урегулировать разногласия между Комитетом по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью «Виктория» по договору купли-продажи арендуемого имущества от 22.07.2022, приняв п. 1.3 данного договора в следующей редакции: «Пункт 1.3. Стоимость продаваемого имущества установлена на основании отчета №04/07-22/1 от 06.07.2022 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и составляет 2 497 325 (Два миллиона четыреста девяносто семь тысяч триста двадцать пять) рублей, без учета НДС 20%».

Определением от 11.01.2023 произведена замена судьи Плотниковой Н.Ю., рассматривающего дело №А55-24770/2022, на судью Каленникову О.Н.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил суд урегулировать между Комитетом по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области (ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Виктория» (ИНН <***>) по договору купли-продажи арендуемого имущества от 22.07.2022, изложив п. 1.3 данного договора в следующей редакции: «Пункт 1.3. Стоимость продаваемого имущества установлена на основании отчета №2022/Э/489 от 12.01.2023 по делу № А55-24770/2022 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и составляет (без учета НДС) по состоянию на 15.06.2022 2 737 000 (Два миллиона семьсот тридцать семь тысяч) рублей».

Ходатайство Истца судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Представил отзыв на иск, в соответствии с которым указал,, что истцом не представлено достаточных доказательств, подтверждающих факт завышения стоимости имущества.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное тем, что в соответствии с Заключением рыночная стоимость (без учёта НДС) спорного нежилого помещения по состоянию на 15.06.2022 составляет 2 737 000 руб. У Комитета возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта.

В связи с чем, для определения полноты проведенного исследования, обоснованности выводов, достоверности Заключения эксперта в целом и соответствия его требованиям действующего законодательства, Комитету необходимо дополнительное время для обращения в специализированную организацию с целью составления рецензии на Заключение. Отложить судебное заседание по делу А55-24770/2022, назначенное на 21.02.2023 в 14:15, на более позднюю дату для подготовки рецензии на Заключение и ввиду высокой загруженности представителей, рассмотреть указанное ходатайство в судебном заседании, назначенном на 21.02.2023 в 14:15, в отсутствии представителя Комитета.

В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Ответчик указал, что у комитета возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта. При этом, на чем основан такой вывод ответчик не указал, а заявил о намерении обратиться в специализированную организацию с целью составления рецензии на заключение. Из чего суд делает вывод, что ответчик не согласен с ценой объекта, определенной по результатам судебной экспертизы. Суд учитывает, что в судебном заседании 17.01.2023 в материалах дела уже имелось заключение судебной экспертизы. Представленный сторона месячный срок суд считает достаточным для предоставления пояснений и возражений на полученное заключение. Кроме того, доказательств обращения в какую-либо организацию для составления рецензии, ответчиком также не представлено.

Учитывая изложенное, ответчик не проявил той степени заботливости, которую оно был обязан проявить при рассмотрении спора согласно требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, отсутствие того или иного представителя юридического лица не лишает его возможности направить для участия в деле иного представителя и предоставить в суд доказательства в обоснование своих возражений, в силу чего, указанные заявителем причины не являются уважительными причинами неявки в судебное заседание.

На основании изложенного с учетом возражений истца, указавшего на затягивание ответчиком судебного процесса, суд отказывает ответчику в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседании.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на иск, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Виктория» является субъектом малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов МСП (прилагается к настоящему иску).

01.02.2017 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом городского округа Отрадный Самарской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Виктория» (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №03/17 от 01.02.2017.

Объектом аренды являлся объект муниципального нежилого фонда (далее -Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 74, 2 кв.м. (на 1 этаже комнаты 1, 2, 3, 4, 5). Срок аренды - с 20.03.2017 по 19.03.2022. Кадастровый номер арендуемого помещения - 63:06:304001:1974.

Как указал истец, по окончании срока аренды ООО «Виктория» имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - ФЗ №159). Указанные обстоятельства ответчик не оспорил.

В связи с изложенным Решением Думы г.о. Отрадный от 21.12.2021 №97 «Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества г.о. Отрадный Самарской области на 2022 год» (в редакции Решения Думы от 26.04.2022 г. №128) нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, площадью 74, 2 кв.м. и арендуемые ООО «Виктория», включены в перечень объектов недвижимости, подлежащих приватизации в 2022 году, ввиду наличия у арендатора преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, с начальной ценой 3 830, 3 тыс. руб.

Решения Думы г.о. Отрадный №97 от 21.12.2021 и №128 от 26.04.2022 размещены на официальном сайте Думы г.о. Отрадный https://otrad.samgd.ru/acts/decisions/80183/ и http://otrad.samgd.ru/acts/decisions/81972/ и прилагаются к настоящему Иску.

Приказом Комитета по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области от 15.06.2022 №72-п/05-02 «О продаже муниципального имущества» приказано:

- считать начальной ценой продажи имущества - нежилых помещений общей площадью 74, 2 кв.м. (1 этаж, комнаты №№1 -5), расположенных по адресу: <...>, сумму в размере 3 830 335 (Три миллиона восемьсот тридцать тысяч триста тридцать пять) рублей, без учета НДС 20%, определенную на основании отчета независимой оценки;

- предложить ООО «Виктория», арендатору муниципального имущества, заключить договор купли-продажи арендуемого имущества - нежилых помещений общей площадью 74, 2 кв.м. (1 этаж, комнаты №№1-5), расположенных по адресу: <...>, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендованного имущества.

23.06.2022 письмом исх.№1301/05-02 Комитет по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области направил директору ООО «Виктория» Предложение о заключении договора купли-продажи спорного арендуемого имущества по цене 3 830 335 рублей без учета НДС 20% с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

21.07.2022 ООО «Виктория» направило Комитету по управлению имуществом г.о. Отрадный Согласие на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, на условиях приложенного к Согласию Протокола разногласий (разногласия возникли в связи со значительным превышением выкупной цены над рыночной ценой данного имущества).

Протоколом разногласий ООО «Виктория» предложило изложить пункт 1.3 Договора в следующей редакции: «Стоимость продаваемого имущества установлена на основании отчета №04/07-22/1 от 06.07.2022 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и составляет 2 497 325 (два миллиона четыреста девяносто семь тысяч триста двадцать пять) рублей, без учета НДС 20%».

Письмом №1609/05-02 от 03.08.2022 Комитет по управлению имуществом со ссылкой на нормы законодательства (п.2 ч.8 ст. 4 ФЗ №159) сообщил ООО «Виктория» о праве на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, а также отметил, что течение срока заключения договора купли-продажи приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пп. 2 п.8 ст. 4 ФЗ №159 субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

ООО «Виктория», полагая цену приобретаемого имущества существенно завышенной, обратилось к независимому оценщику - ООО «Независимый кадастровый центр» (ООО «НКЦ») за проведением оценки рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Согласно Заключению №04/07-22/1 от 06.07.2022 итоговая величина рыночной стоимости объекта на дату составления заключения с учетом НДС 20% составляет 2 996 790 рублей (стр. 4, 19 Заключения), без учета НДС 20% рыночная стоимость выкупного имущества составляет 2 497 325 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Частью 1 ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 настоящей статьи, хозяйственные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со ст.3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано в том числе при следующих условиях:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого предпринимательства - микропредприятием, что подтверждается выпиской из Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик. Также в соответствии со статьей 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям. Более того, оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости состоит из комплекса последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

При оценке отчуждаемого государственного недвижимого имущества субъекта РФ и муниципального недвижимого имущества оценщик, стороны договора купли-продажи должны исходить из нормативной цены подлежащего приватизации недвижимого имущества - это минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества (статья 12 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункт 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

При этом в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Таким образом, исходя из вышеперечисленных норм и учитывая, что сведения, содержащиеся в отчете об оценке, являются оспоримыми, такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, довод ответчика о том, что нет необходимости направления отчета об оценке вместе с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества, является несостоятельным.

В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в качестве одного из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм и учитывая законодательно установленное правило об определении цены, по которой должно отчуждаться спорное имущество, а также принцип равенства покупателей муниципального имущества и открытость (прозрачность) сделок по приватизации государственного (муниципального) имущества, истец имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки. Безусловное подписание договора купли-продажи по цене, предложенной ответчиком, лишило бы истца права на оспаривание результатов оценки спорного имущества, а значит и возможности для дальнейшей защиты своих прав. Кроме того, в таком случае ограничивается предусмотренное статьями 445, 446 ГК РФ право истца на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ч.2 ст.4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п.4 ст.4 Закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (п.4.1. Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества определяется независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ввиду разногласии? истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 74,2 кв.м, являющегося муниципальной собственностью городского округа Отрадный, расположенного по адресу: <...> (на 1 этаже комнаты 1, 2, 3, 4, 5).

По делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО4, эксперту общества с ограниченной ответственностью «Территориальное агентство оценки».

Экспертная организация представила в материалы дела экспертное заключение от 12.01.2023 №2022/Э/489.

Оценив экспертное заключение от 12.01.2023 №2022/Э/489, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Поскольку из отчета об оценке от 11.03.2022 №13/22, выполненного ООО АНО «Экспертиза Поволжья», заказчиком которого выступал Комитет по управлению имуществом г.о. Отрадный, следует, что рыночная стоимость определялась с нарушением срока, установленного ч.2 ст. 4 закона № 159-ФЗ, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Учитывая представленное экспертное заключение от 12.01.2023 №2022/Э/489, пояснения, представленные в материалы дела, уточнения искового заявления, пункт 1.3 проекта договора подлежит изложению в следующей редакции: «1.3 Стоимость продаваемого имущества установлена на основании отчета №2022/Э/489 от 12.01.2023 по делу № А55-24770/2022 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и составляет (без учета НДС) по состоянию на 15.06.2022 2 737 000 (Два миллиона семьсот тридцать семь тысяч) рублей».

При этом суд учитывает, что заключение № 2022/Э/489 от 12.01.2023, выполненное ООО «Территориальное агентство оценки» на основании определения суда о назначении судебной оценочной экспертизы и заключение №04/07-22/1, выполненное ООО «Независимый кадастровый центр», заказчиком которого выступил истец, содержат соотносимые выводы по рыночной стоимости спорного имущества при применении сравнительного подхода к оценке, в то время как заключение, выполненное по заказу ответчика, при применении того же сравнительного подхода содержат выводы о стоимости спорного объекта, значительно превышающей стоимость, определенную в первых двух заключениях.

В силу п.42 Постановления Пленума ВС РФ № 49 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика со взысканием в пользу истца.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

Уточнение редакции просительной части исковых требований принять.

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Комитетом по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области (ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Виктория» (ИНН <***>) по договору купли-продажи арендуемого имущества от 22.07.2022, изложив п. 1.3 данного договора в следующей редакции: «Пункт 1.3. Стоимость продаваемого имущества установлена на основании отчета №2022/Э/489 от 12.01.2023 по делу № А55-24770/2022 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и составляет (без учета НДС) по состоянию на 15.06.2022 2 737 000 (Два миллиона семьсот тридцать семь тысяч) рублей».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Виктория" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья


/
О.Н. Каленникова