Решение от 10 февраля 2025 г. по делу № А45-38570/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-38570/2023
г. Новосибирск
11 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме 11 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Кондрашкиной А.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кощеевым Н.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "РЫНОК ЦЕНТРАЛЬНЫЙ"  (ИНН <***>), г.  Новосибирск

к 1) мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), <...>) обществу с ограниченной ответственностью "ЛИММИОН"  (ИНН <***>), г. Новосибирск

о признании отчета недостоверным и об урегулировании разногласий при заключении соглашения,

при участии представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 11.09.2023, паспорт;

ответчиков: 1) ФИО2, доверенность от 15.01.2025, служебное удостоверение, диплом, 2) ФИО3, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Рынок Центральный» (далее – истец, общество, ООО «Рынок Центральный») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации, к Мэрии города Новосибирска (далее – ответчик№1, мэрия) и обществу с ограниченной ответственностью "ЛИММИОН" (далее –ответчик №2, оценщик, ООО «ЛИММИОН») о признании отчета №23.08.233.083 от 25.08.2023 об оценке части земельного участка площадью 1374 кв.м., в составе земельного участка площадью 29 792 кв.м. кадастровый номер: 54:35:101115:483, расположенного по адресу: <...> з/у 12, составленного ООО «ЛИММИОН», недействительным в связи с завышением рыночной стоимости земельного участка; об урегулировании разногласий при заключении соглашения о перераспределении земель и земельных участков №625, путем изложения пункта 2.2. соглашения в следующей редакции: «п. 2.2. Плата за увеличение площади земельного участка, на который в результате перераспределения возникает право собственности Стороны 2, составляет 2 697 000 руб. (два миллиона шестьсот девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек.».

В судебном заседании 15.01.2025  на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 28.01.2025, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены путем размещения информации о времени и месте продолжения судебного заседания на сайте суда.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, указав, что при определении рыночной стоимости части земельного участка площадью 1 374 кв.м., оценщиком ошибочно произведен расчет исходя из общей площади вновь образуемого земельного в порядке перераспределения земельного участка. Ходатайствовал о проведении повторной экспертизы.

Представитель ответчика №1 поддержала требования, изложенные в отзыве, в удовлетворении требований просила отказать.

Представитель ответчика №2, также не согласился с заявленными требованиями, считает, что при определении рыночной стоимости части земельного участка, который войдет в состав вновь образованного при заключении соглашения о перераспределении, необходимо исходить из площади образуемого земельного участка. Подробно доводы изложены в отзыве и пояснениях.

Рассмотрев ходатайство истца о проведении повторной экспертизы, суд не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку это приведет к затягиванию рассмотрения дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Мэрией города Новосибирска приняты меры к заключению с ООО «Рынок Центральный» Соглашения о перераспределении земель и земельных участков №625 (далее - Соглашение).

Согласно пункту 1.1 соглашения  Стороны достигли соглашения о перераспределении земель, находящихся в государственной собственности, и земельных участков с кадастровыми номерами:

54:35:101115:5 площадью 256 кв. м. с местоположением: <...> принадлежащего Стороне 2 на праве собственности согласно записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 07.07.2008 № 54-54-01/273/2008-161;

54:35:101115:7 площадью 1099 кв. м. с местоположением: <...> принадлежащего Стороне 2 на праве собственности согласно записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 13.03.2019 № 54:35:101115:7-54/001/2019-8;

54:35:101115:11 площадью 26909 кв. м. с местоположением: <...> принадлежащего Стороне 2 на праве собственности согласно записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 09.06.2008 № 54-54-01/226/2018-191;

54:35:101115:10 площадью 154 кв. м. с местоположением: <...> принадлежащего Стороне 2 на праве собственности согласно записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 09.09.2009 № 54-54-01/308/2009-427.

В результате перераспределения образовался земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:101115:483 площадью 29 792 кв. м с разрешенным использованием: бытовое обслуживание (3.3) - объекты для оказания населению или организациям бытовых услуг; рынки (4.3) - объекты для организации, постоянной или временной торговли; гаражи и (или) стоянки для автомобилей сотрудников и посетителей рынка; магазины (4.4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров: общественное питание (4.6) - рестораны; кафе; столовые; закусочные; бары. Границы земельного участка обозначены на плане границ в Приложении 1 к настоящему соглашению.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:101115:483 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы следующие ограничения прав и обременение: вид: публичный сервитут; документы-основания государственной регистрации: постановление мэрии города Новосибирска от 19.06.2023 № 3136 (пункт 1.2. Соглашения).

В соответствии с пунктом 1.3. Соглашения у истца возникает право собственности  на земельный участок, указанный в пункте 1.2.

Пунктом 2.2. соглашения установлено, что плата за увеличение площади земельного участка, на который в результате перераспределения возникает право собственности истца, составляет 10 392 551,28 (Десять миллионов триста девяносто две тысячи пятьсот пятьдесят один руб., 28 коп.) руб. в соответствии с отчетом об оценке объекта оценки от 25.08.2023 №23.08.233.083, выполненным ООО «ЛИММИОН».

Оценка рыночной стоимости части земельного участка проведена ООО «ЛИММИОН», на основании муниципального контракта №МК142БП-22 от 26.12.2022.

При определении рыночной стоимости части земельного участка оценщиком применен понижающий коэффициент, поскольку часть образуемого участка с кадастровым номером 54:35:101115:483 обременена сервитутом, который  составляет - 3,44% от общей площади участка.

В адрес ответчика направлено уведомление об урегулировании разногласий, в котором истец выразил несогласие относительно установленной в соглашении цены и просил внести изменения в соглашение, установив стоимость участка 2 598 137 руб. 82 коп.

Поскольку соглашение между истцом и мэрией города Новосибирска не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 446 Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого условия договора.

Согласно пункту 3 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из пункта 5 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном:

1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Новосибирской области от 19.05.2015 №190-П «Об установлении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Новосибирской области, землями или земельными участками, государственная собственность которых не разграничена, расположенных на территории Новосибирской области» (далее - Постановление Правительства НСО №190-П) порядок определения стоимости указан в приложении.

Согласно пункту 3 Приложения к Постановлению Правительства НСО №190-П размер платы определяется на основании Федерального закона от 29.07.1998 №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из статьи 11 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность проведения экспертизы отчета, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Абзацем шестым пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо №92) разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу  сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, из чего следует, что в предмет доказывания по иску входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма №92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд, истец ссылался на недостоверность оценки рыночной стоимости части земельного участка, определенной ООО «ЛИММИОН» на основании отчета № 23.08.233.083 Об оценке части земельного участка площадью 1374 кв.м. в составе земельного участка площадью 29 792 кв.м. кадастровый номер: 54:35:101115:483, расположенного по адресу: <...> з/у 12.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой было поручено эксперту ООО «АзимутЭкспертБюро» ФИО4.

Перед экспертом судом поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли отчет №23.08.233.083 от 25.08.2023 об оценке части земельного участка площадью 1374 кв.м., в составе земельного участка площадью 29792 кв.м., кадастровый номер 54:35:101115:483, расположенного по адресу: <...> з/у 12, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности?

В случае отрицательного ответа на первый вопрос определить рыночную стоимость части земельного участка площадью 1374 кв.м., в составе земельного участка площадью 29792 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101115:483, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, з/у 12, на дату составления отчета – 25.08.2023.

В заключении эксперт пришел к выводу о несоответствии Отчета №23.08.233.083 от 25.08.2023 об оценке части земельного участка площадью 1 374 кв.м., в составе земельного участка площадью 29 792 кв.м., кадастровый номер 54:35:101115:483, расположенного по адресу: <...> з/у 12, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком приведен Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, не в период, предшествующий дате оценки, информации о которой не могли содержать источники указанные в отчете. Также, по мнению эксперта, оценщиком неверно применены корректировки к объектам аналогам. Основным аргументом является то, что объект оценки имеет обременение в виде сервитута. Для корректировки расчетной стоимости удельного показателя (стоимости 1 м.кв. участка) оценщиком была применена понижающая корректировка в размере доли сервитута 3,44%, или коэффициент 0,9656. Однако, данную корректировку невозможно признать достоверной, так как нет обоснования или приведения источника, на основании чего коэффициент был рассчитан именно таким образом. Также в отчете нигде не указано, какая именно часть земельного участка обременена сервитутом.

С учетом отрицательного ответа на первый вопрос, поставленный перед экспертом судом, им определена рыночная стоимость части земельного участка площадью 1 374 кв.м., в составе земельного участка площадью 29 792 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101115:483, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, з/у 12 на дату составления отчета 25.08.2023 – 2 697 000 руб.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", положений статей 64, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная экспертиза является одним из предусмотренных процессуальным законом способов доказывания обстоятельств по делу, обосновывающих требования и возражения сторон.

Следует отметить, что согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы рассматривается и исследуется в заседании арбитражного суда и оценивается наряду с другими доказательствами, не имея перед ними приоритета.

Исследовав заключение эксперта №19/06-24/СЭ от 19.06.2024 части не соответствия отчета об оценке рыночной стоимости части земельного участка от №23.08.233.083 от 25.08.2023 требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки в частности ФСО №3 и ФСО V, судом установлено, что основной вывод эксперта сводится к тому, что объект оценки имеет обременение в виде сервитута. Для корректировки расчетной стоимости удельного показателя (стоимости 1 м.кв. участка) оценщиком была применена понижающая корректировка в размере доли сервитута 3,44%, или коэффициент 0,9656. Однако, данную корректировку невозможно признать достоверной, так как нет обоснования или приведения источника, на основании чего коэффициент был рассчитан именно таким образом. Также в отчете нигде не указано, какая именно часть земельного участка обременена сервитутом.

Вместе с тем, согласно пункту 1 постановления мэрии города Новосибирска от 19.06.2023 №3136, в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:101115:483 по адресу: <...> зу 12 в границах согласно приложению к настоящему постановлению установлен публичный сервитут на неопределенный срок в целях прохода, проезда. В приложении приведена схема расположения границ публичного сервитута, площадь которого составляет 1 026 кв.м.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:101115:483, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости составляет 29 792 кв.м.

При таких обстоятельствах, сомнения, в отношении какого участка установлен сервитут, отсутствуют. Процент площади занятой сервитутом к площади образуемого земельного участка составляет 3,44 %.

Суд приходит к выводу, что в отчете оценщика правомерна применена корректировка на обременение земельного участка 3,44%.

Иные выявленные в отчете от №23.08.233.083 недостатки в виде недостоверного определения корректировок на объекты аналоги не являются существенными и не повлияли на результаты оценки.

Оценив имеющиеся в материалах дела документы по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания отчета № 23.08.233.083 Об оценке части земельного участка площадью 1 374 кв.м. в составе земельного участка площадью 29 792 кв.м. кадастровый номер: 54:35:101115:483, расположенного по адресу: <...> з/у 12, недостоверным.

Из пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 следует, что разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

При изложенных обстоятельствах, требование истца подлежит удовлетворению в следующем виде: урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "РЫНОК ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" (ИНН <***>) и мэрией города Новосибирска (ИНН <***>) при заключении соглашения о перераспределении земель и земельных участков №625, изложив пункт 2.2 соглашения в следующей редакции: «Плата за увеличение площади земельного участка, на который в результате перераспределения возникает право собственности Стороны-2, составляет 10 392 551,28 руб. (десять миллионов триста девяносто две тысячи пятьсот пятьдесят один руб., 28 коп.), в соответствии с отчетом об оценки объекта оценки от 25.08.2023 №23.08.233.083, выполненным ООО «Лиммион».

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с правилами  статьи  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении требований о признании отчета общества с ограниченной ответственностью «Лиммион» об оценке части земельного участка площадью 1 374 кв.м. в составе земельного участка площадью 29 792 кв.м., кадастровый номер 54:35:101115:483, расположенного по адресу: <...> з/у 12 от 25.08.2023 №23.08.233.083 недостоверным, отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "РЫНОК ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" (ИНН <***>) и мэрией города Новосибирска (ИНН <***>) при заключении соглашения о перераспределении земель и земельных участков №625, изложив пункт 2.2 соглашения в следующей редакции: «Плата за увеличение площади земельного участка, на который в результате перераспределения возникает право собственности Стороны-2, составляет 10 392 551,28 руб. (десять миллионов триста девяносто две тысячи пятьсот пятьдесят один руб., 28 коп.), в соответствии с отчетом об оценки объекта оценки от 25.08.2023 №23.08.233.083, выполненным ООО «Лиммион»».

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд           (г. Томск) в течение месяца после принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья                                                                                           А.Б. Кондрашкина