Решение от 6 августа 2025 г. по делу № А55-6890/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

07 августа 2025 года

Дело №

А55-6890/2025

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 07 августа 2025 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Коршиковой О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дюковой Д.Д.

рассмотрев в судебном заседании 24 июля 2025 года дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "УК УралВторМет"

к Администрации городского округа Тольятти в лице Департамента градостроительной деятельности

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

– Управления Росреестра по Самарской области

о признании

при участии в заседании

от заявителя – предст. ФИО1 по довер. от 14.12.2023 г.,

от заинтересованного лица – предст. ФИО2 по довер. от 25.12.2024 г.,

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "УК УралВторМет" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконным Распоряжение и.о. заместителя Главы городского округа Тольятти №10875-р/5 от 27.11.2024 г. об отказе в предоставлении ООО «УК УравВторМет» в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:09:0302051:97, с местоположением: <...>.

Обязать Администрацию городского округа Тольятти (в лице Департамента градостроительной деятельности) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «УК УралВторМет» путем принятия решения о предоставлении в собственность Обществу с ограниченной ответственностью «УК УралВторМет» земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:97 площадью 8 300 кв.м. по адресу: <...>, в срок, установленный действующим законодательством РФ, и направить Обществу с ограниченной ответственностью «УК УралВторМет» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:97 площадью 8 300 кв.м. по адресу: <...>.

Представитель заявителя в судебном заседании поддерживает заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, ООО «УК УВМ» обратилось в администрацию городского округа Тольятти заявлением вх.№4891-вх/5.1 от 06.11.2024 о предоставлении земельного участка кадастровым номером 63:09:0302051:97 в собственность без проведения торгов на основании статьи 39.20 ЗК РФ с приложением сообщения о наличии на испрашиваемом земельном участке всех зданий, сооружений принадлежащих заявителю, а также градостроительного обоснования размера и вида использования земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН в пределах земельного участка территориальной зоны ПК-З расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами:

- 63:09:0302051:2984, здание, назначение нежилое, площадью 432,4 кв.м,

- 63:09:0302051:2986, здание, назначение нежилое, площадью 307.1 кв.м,

- 63:09:0302051:2987, здание, назначение нежилое, площадью 96,3 кв.м,

- 63:09:0302051:2988, здание, назначение нежилое площадью 406,8 кв.м.

По результаты рассмотрения заявления, на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ администрацией городского округа Тольятти было отказано ООО «УК УВМ» в предоставлении земельного участка без проведения торгов, в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (площадь испрашиваемого земельного участка 8300 кв.м. значительно превышает площадь объектов недвижимости (1242.6 кв.м.). расположенных в границах испрашиваемого земельного участка.

Посчитав, что отказ Администрации нарушает права и законные интересы заявителя, ООО «УК УВМ» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Специфика судопроизводства по делам об оспаривании ненормативных актов (действий) уполномоченных органов и должностных лиц исключает формальный подход судов к оценке законности оспариваемого ненормативного акта. При рассмотрении дел данной категории суды обязаны исследовать соблюдение заявителем установленных законодательством условий и требований для признания правопритязаний правомерными и обоснованными, поскольку в силу ст. 201 АПК РФ при признании ненормативного акта недействительным суд обязывает уполномоченный орган устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения определенных действий или принятия определенного ненормативного акта. В данном случае при удовлетворении заявления предполагается обязание администрации выдать заявителю распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду без торгов. В связи с этим судебное разбирательство по делу должно гарантировать не только восстановление и защиту нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, но и также защиту охраняемых законом публичных интересов. Данный вывод основан на сложившейся судебной практике, нашедшей свое выражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 апреля 2018 г. N 309-КГ17-20985.

Поэтому при оценке данного постановления суд исходит из положений п. 5 ст. 200   АПК РФ, устанавливающего, что  обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие), а также с учетом положений п. 1 ст. 65 АПК РФ применительно к обязанности заявителя доказать наличие права на получение права на представление земельного участка без торгов.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики N 3 (2017), утвержденного 12.07.2017 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, предоставление уполномоченным органом государственной власти хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

Как установлено материалами дела, согласно договору аренды земельного участка №1081 от 26.10.2004 года, заключенному между мэрией городского округа Тольятти и ООО УК «УралВторЧерМет» на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0302051 :0097, площадью 8300 кв.м., располагалось шесть зданий:

Здание Лит А1 - площадью 406,80 кв.м.,

Здание - площадью 432,40 кв.м..

Здание - площадью 224,10 кв.м.,

Здание - площадью 403.8 кв.м.,

Здание - площадью 307.10 кв.м.

Здание (Лит. А5, А6)- площадью 96.30 кв.м.

При предоставлении земельного участка в аренду ООО УК «УралВторЧерМет» на основании заявления вх.№34-1.4656 от 10.09.2004 года учитывались 6 объектов недвижимости, согласно приложенным свидетельствам о государственной регистрации права собственности:

Здание (Лит.А). площадью 406,80 кв.м. в настоящее время кадастровый номер 63:09:0302051:2988,

Здание, площадью 432,40 кв.м., в настоящее время кадастровый номер 63:09:0302051:2984,

Здание, площадью 307.10 кв.м., в настоящее время кадастровый номер 63:09:0302051:2986,

Здание (Лит. А5, А6), площадью 96.30 кв.м., в настоящее время кадастровый номер 63:09:0302051:2987,

Здание, площадью 224,10 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта 63:09:000000:0000(0)73:0006604:А2//0065:13:3223:026:0:0 (в актуальной выписке из НГРН на земельный участок отсутствует):

Здание, площадью 403,80 кв.м.. кадастровый (условный) номер объекта 63:09:000000:0000(0)//3:0006604:А3//0065:13:3223:026:0:0 (в актуальной выписке из ЕГРН на земельный участок отсутствует).

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду для эксплуатации шести объектов капитального строительства, свидетельствует о несоразмерности испрашиваемого земельного участка в собственность под эксплуатацию четырех объекте в недвижимости.

Более того, на кадастровый учет поставлены лишь четыре объекта недвижимости, в то время как на земельном участке располагается шесть объектов недвижимости. В материалы дела не представлены сведения относительно того, кому принадлежат здание, площадью 224,10 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта 63:09:000000:0000(0)73:0006604:А2//0065:13:3223:026:0:0 и Здание, площадью 403,80 кв.м.. кадастровый (условный) номер объекта 63:09:000000:0000(0)//3:0006604:А3//0065:13:3223:026:0:0.

В качестве обоснования необходимости площади испрашиваемого земельного участка, необходимой для использования и эксплуатации расположенных на нем объектов, заявитель представил градостроительное обоснование размера и вида использования земельного участка №1/2024.

Исходя из Градостроительного обоснования (стр. 11) следует, что Здание с КН 63:09:0302051:2984 является складом-гаражом, используется под склад. Здание с КН 63:09:0302051:2986, является магазином, используется под склад. Здание с КН 63:09:0302051:2987 является складом-баней, используется под склад, Здание с КН 63:09:0302051:2988, является административным зданием, в котором расположены службы бухгалтерии и работы с клиентами.

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенною использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН.

Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

Согласно статье 52 Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденных Решением думы городского округа Голья пи Самарской области от 24.12.2008 №1059 к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны ПК-3 «Зона промышленных объектов IV-V классов опасности» относится: Коммунальное обслуживание (3.1): Общественное управление (3.8), Обеспечение научной деятельности (3.9). Деловое управление (4.1), Магазины (4.4), Общественное питание (4,6), Автомобильный транспорт (7.2). Обслуживание автотранспорта (4.9), Тяжелая промышленность (6.2); Легкая промышленность (6.3); Пищевая промышленность (6.4): Нефтехимическая промышленность (6.5); Строительная промышленность (6.6), Связь (6.8). Склады (6.9), Железнодорожный транспорта (7.1), Водный транспорт (7.3), Объекты внутреннего правопорядка (8.3), Воздушный транспорт (7.4), Спорт (5.1). Объекты придорожного сервиса (4.9.1), Земельные участки (территории общего пользования (12.0), Автомобилестроительная промышленность (6.2.1).

Учитывая, что в выписках из ЕГРН назначение, фактическое использование зданий не усматривается, разрешенное использование земельного участка зоны ПК-3 не соответствует целям предоставления земельного участка, указанным в заявлении («для эксплуатации зданий») предоставление земельного участка без учета его функционального использования будет противоречить требованиям земельного законодательства. поскольку размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта (определение Верховного Суда РФ от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594 по делу А28-37/2023).

Суд отмечает, что администрация городского округа Тольятти не оспаривает право заявителя на получение испрашиваемого участка в собственность за плату без проведения торгов при соблюдении требований соразмерности испрашиваемого земельного участка.

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка пол объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

По смыслу статей 1. 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимою для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Таким образом, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью: отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости: соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади, бремя доказывания необходимого размера которого возлагается на заявителя.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 г. № 935-0, от 30.11.2021 г. № 2518-0 и от 27.01.2022 г. № 75-0, согласно которой определение границ и площади земельного участка, предоставляемого без торгов собственникам зданий и сооружений, должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование этих объектов.

В обоснование необходимой площади для использования земельного в градостроительном обосновании (стр.25. 26, 29) указано, что на испрашиваемой территории помимо 4 объектов капитального строите расположены:

- площадки для складирования, сортировки, транспортировки материалов - площадь участка 1749 кв.м.:

- сооружения, необходимые для технологического процесса - площадь участка 113 кв.м.;

- стоянки легковых автомобилей сотрудников и посетителей - площадь участка 415 кв.м.;

- площадки для отстоя грузовых машин - площадь участка 86 кв.м.,

- пешеходно-транспортные связи - площадь участка 3734 кв.м,

- площадки элементов благоустройства - 1245 кв.м., которые в силу требований статьи 39.20 ЗК РФ не могут учитываться при предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов.

Далее, в градостроительном обосновании указаны ссылки на своды правил, исходя из фактического использования земельного участка под объекты тяжелой промышленности (код 6.2).

Указанный вид разрешенного использования земельною участка не внесен в ЕГРН, соответственно, расчет необходимой площади под объекты тяжелой промышленности произведен произвольно и не подтверждает возможность предоставления земельного участка испрашиваемой площади.

На стр. 31 Градостроительного обоснования, размер территории благоустройства определен исходя из расчета не менее 3 кв.м. на одного работающего в наиболее многочисленной смене.

Данный расчет должен быть основан на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Предоставление земельных участков в собственность без торгов под элементы благоустройства (территорию озеленения) не предусмотрено.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 18.01.2024 N Ф06-11778/2023 по делу N А55-31522/2022.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение ВС РФ от 26.04.2016 г. N 64-КГ16-2).          Несоразмерность площади земельного участка площади объектов недвижимого имущества, которые на нем расположены также является основанием для отказа в предоставления земельного участка.

   Ссылка заявителя на судебную практику не может быть принята арбитражным судом, поскольку судебные акты по указанным заявителем делам основаны на  иных фактических обстоятельствах.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявителем в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не доказан факт необходимости истребуемой площади спорного земельного участка в размере 8300 кв. м для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости площадью 1242,6 кв. м, в связи с чем оспариваемый отказ является правомерным.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
О.В. Коршикова