Решение от 28 февраля 2019 г. по делу № А16-2727/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-2727/2018
г. Биробиджан
28 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2019 года.


Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Старовойтовой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:0300034:62 (площадью 6118 кв. метров), 79:01:0300034:57 (площадью 6652 кв. метра), 79:01:0300034:61 (площадью 2949 кв. метров) по адресу: <...>,

о взыскании 241 768 рублей 07 копеек,

при участии при участии ФИО3 – представителя истца по доверенности от 19.07.2018 № 18, ФИО4 – представителя ответчика по доверенности от 04.07.2016,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее - КУГИ ЕАО) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:0300034:62 (площадью 6118 кв. метров), 79:01:0300034:57 (площадью 6652 кв. метра), 79:01:0300034:61 (площадью 2949 кв. метров) по адресу: <...>, о взыскании 241 768 рублей 07 копеек - неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требование о понуждении к заключению договора мотивировано тем, что 29.05.2015 ФИО2 приобрел в собственность нежилые здания, расположенные по адресу: ЕАО, <...>. Указанные объекты расположены на земельных участках, которые на праве собственности принадлежит Еврейской автономной области. Ответчик предложение комитета к заключению договора аренды проигнорировал, невнесенная арендная плата за земельные участки является неосновательным обогащением ответчика.

В судебном заседании истец требования поддержал. Просил обязать ответчика заключить договор аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 79:01:0300034:62 (площадью 6118 кв. метров), 79:01:0300034:57 (площадью 6652 кв. метра), 79:01:0300034:61 (площадью 2949 кв. метров) по адресу: <...>, взыскать 232 030 рублей 99 копеек неосновательное обогащение и 9 737 рублей 08 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами. По формуле начисления пени, пояснил, что ранее договор аренды земельного участка был заключен с ГУП ЕАО "Биробиджанский производственно-перерабатывающий комбинат", условия которого предусматривали пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. Расчет процентов произведен исходя из ответственности, определенной условиями договора аренды с предыдущим арендатором.

Представитель ответчика пояснил, в отношении ИП ФИО2 договоры не заключены, последний, оспаривал схему расположения земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий. В этой связи считает, что оснований для взыскания неосновательного обогащения не имеется. Размер процентов исчислен исходя из условий договора, к которому ответчик не имеет отношение. Готовы заключить договор с истцом, в связи с чем, представляли разногласия по условиям, однако они не были переданы на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий. Поддержал позицию, высказанную в судебных заседаниях о пропуске шестимесячного срока, установленного статьей 446 ГК РФ. Просил в иске отказать.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судебными актами суда общей юрисдикции № 33-179/2017, № 33-189/2017, № 33-191/2017 ИП ФИО2 по результатам торгов приобрел у ГП ЕАО «Биробиджан-молоко» по договорам купли-продажи от 16.04.2015 объекты недвижимости нежилые здания, расположенные по адресу: <...>, зарегистрировав право собственности в ЕГРН.

Приобретенные предпринимателем объекты расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 79:01:0300034:57 с общей площадью 6 652 кв.м, 79:01:0300034:61 с общей площадью 2 949 кв.м,, 79:01:0300034:62 с общей площадью 6 118 кв.м, по адресу: <...>. Данные земельные участки относятся к категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции».

КУГИ ЕАО 24.04.2017 № 1281 (л.д. 26 том 1), 27.04.2017 № 1306 (л.д. 27 том 1), 05.05.2017 № 1399 (л.д. 28 , том 1), 27.06.2017 № 1979 ( л.д. 29 том 1) направлял ФИО2 предложение о заключении договора аренды земельного участка, а также 27.03.2018 ( л.д. 30, том 1) расчеты по арендным платежам.

Ответчик проекты договоров не подписал, в разногласиях указал на необходимость уменьшения размера площади земельных участков

Комитет в письмах от 29.12.2017 за №№ 3926, 3927, 3928 (истец в судебное заседание не представил) отказал предпринимателю в утверждении схем участка, указав, что образование заявленных участков приведет к вклиниванию и изломанности границ (Постановления Шестого арбитражного суда от 12.09.2018 № 06АП-3831/2018, № 06АП-3835/2018, №06АП- 3834/2018 л.д. 46-54 том 1).

КУГИ по ЕАО направил претензию от 13.09.2018 № 2911 с расчетами взыскиваемой денежной суммы за период с 14.02.2018 по 10.09.2018 и предложением в течение 10 дней с момента получения данных расчетов произвести оплату ( л.д. 55 , том 1).

Ссылаясь на использование земельных участков без внесения платы и в отсутствии заключенного договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пп. 7 п. 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Таким образом, в случае, если у лица, использующего земельный участок, отсутствует право собственности на данный участок, то вне зависимости от заключения с ним договора аренды, формой платы за пользование им земельным участком является арендная плата.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу положений п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее -неделимый земельный участок), или помещение в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Исходя из изложенного, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности на нежилые здания к ФИО2 перешли права пользования спорными земельными участками и обязанность по уплате арендных платежей.

Ответчик использовал земельный участок без оформленных в установленном порядке прав на землю, и в нарушение требований законодательства не осуществлял плату за использование земли, на которой расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, то есть имеет место сбережение имущества в виде денежных средств, подлежащих выплате за пользование спорным земельным участком.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение),' за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу п. 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением правительства ЕАО от 27.05.2008 № 136-пп, размер арендной платы за земельные участки устанавливается договором аренды и определяется в годовом исчислении от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного с ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием земельных участков, на которых расположены принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые здания. Проверив расчеты неосновательного обогащения, произведенные истцом, суд приходит к выводу, что они соответствует требованиям закона, суммы за каждый квартал спорного периода и каждый участок рассчитаны верно (100343,54+23602,72+108084,73=232030,99 рубля за период с 01.11.2016 по 13.02.2018).

Довод ответчика о том, что вид разрешенного использования у ответчика иной, нежели был у продавца, не принимается, поскольку сведений о том, что истцом вносились какие-либо изменения или дополнения в части характеристик арендуемого земельного участка не установлено.

То обстоятельство, что ИП ФИО2 не принял надлежащих мер к закреплению за ним права пользования землей непосредственно после регистрации права собственности на нежилые здания, и что отсутствует договор аренды на землю основанием к освобождению от платежей за использование земельного участка не является.

Доводы ответчика о том, что истцом неверно определена площадь земельного участка, исходя из которой рассчитано неосновательное обогащение, являются несостоятельными по следующим основаниям.

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, из которого следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

По смыслу приведенных норм права в границы передаваемого, а в данном случае фактически используемого земельного участка, должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Спорные земельные участки является сформированы, имеют кадастровый номер, поставлены на кадастровый учет, определены их площади, категория и вид разрешенного использования. Сведений об изменении границ, конфигураций участков не представлено.

Таким образом, с ИП ФИО2 подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 232030,99 рубля за период с 01.11.2016 по 13.02.2018.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ Ф на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Кодекса в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Согласно разъяснениям пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Применяя данные нормативные положения, необходимо исходить из того, что пользование чужими денежными средствами имеет место при наличии на стороне должника денежного обязательства и выражается в неправомерном удержании денежных средств, уклонении от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательном получении или сбережении, в результате чего наступают последствия в виде начисления процентов на сумму этих средств (пункт 1 статьи 395 Кодекса).

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Представитель истца рассчитал проценты за пользование чужими денежными средствами с применением 1/300 ставки рефинансирования (7,75%/300), исходя из условий договора аренды с прежним арендатором.

Вместе с тем, данный расчет основан на неверном толковании закона, положений пункта 2 статьи 1107 ГК РФ

В этой связи, судом произведен перерасчет по статье 395 ГК РФ с учетом ставки в ДВФО, размер процентов составил 8811,77 рубля. Следовательно, в остальной части процентов истцу следует отказать.

По требованию истца о понуждении к заключению договора аренды земельных участков, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках

В силу п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований - к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (п. 8 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласии к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Под уклонением понимается действие (бездействие) стороны, с которой заключается договор, направленное на не заключение договора, в том числе непредставление подписанного ей договора, иных документов, требуемых при заключении договора.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу, что в данном случае законодатель устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором.

Вместе с тем при рассмотрении спора представитель ответчика в судебном заседании пояснял, что не отказывался от заключения договоров. ИП ФИО2 направлял в установленные сроки протоколы разногласий на проект договора в связи с чем, разногласия по договору являются самостоятельной офертой. Впоследствии обжаловал отказ комитета в утверждении схем спорных земельных участков. Заявил о пропуске стороной тридцатидневного срока, для передачи разногласий. Разногласия, которые возникли при заключении договора не были переданы на рассмотрение суда и в течение шести месяцев с момента их возникновения.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

По правилам части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в котором разъясняется, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора (абзац второй).

По смыслу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

С учетом цели подачи иска у суда имеются основания для квалификации настоящего спора как преддоговорного (статья 446 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды.

Следовательно, после направления разногласий у заявителя возникло право на обращение в суд для урегулирования разногласий по договору, в силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации после отклонения предложений ответчиком. Однако КУГИ по ЕАО этого не сделано.

Особые правила установлены для случая, когда протокол разногласий получен от стороны, для которой заключение договора обязательно.

В такой ситуации ее контрагент вправе передать разногласия на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения протокола либо истечения срока для акцепта, если другой срок не установлен законодательством или не согласован сторонами (п. п. 1, 3 ст. 445 ГК РФ).

Если контрагент обратится в суд по истечении 30 дней, суд примет иск и рассмотрит его по существу при условии, что другая сторона не возразит против этого (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).

Сторона ответчика в возражениях, заявила на пропуск истцом 30 дневного срока.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (пункт 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, срок, в течение которого может быть подано заявление об урегулировании разногласий в рамках преддоговорного спора определен нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалы дела доказательств того, что после направления уведомлений в 2017 году заявителем принимались меры, направленные на урегулирование спора не представлено.

Следовательно, с момента возникновения разногласий прошло более шести месяцев, а ответчик в судебном заседании прямо не выразил согласия на рассмотрение спора судом, в этой связи суд на основании пункта 2 статьи 446 ГК РФ отказывает в этой части иска (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.18 № 49).

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом положений подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащей уплате в федеральный бюджет за рассмотрение настоящего иска, составляет 7817 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) 240842,76 рубля, в том числе основной долг 232 030,99 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами 8811,77 рубля.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину 7817 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.



Судья

ФИО1