Решение от 17 ноября 2017 г. по делу № А40-256893/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-256893/16-41-2347

Резолютивная часть решения объявлена 21.09.2017.

Решение в полном объеме изготовлено 17.11.2017.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей заявителя ФИО2 по доверенности от 14.02.2017 и заинтересованных лиц Департамента городского имущества Москвы - ФИО3 по доверенности от 17.07.2017 № 33-Д-659/17, Управления Росреестра по Москве ФИО4 по доверенности от 30.12.2016 № 33851/2016, заявление ООО «Терминал-17» к Департаменту городского имущества Москвы, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управлению Росреестра по Москве о признании недействительным распоряжения от 08.09.2015 №15391, 3-е лицо Госинспекция по недвижимости Москвы, установил:

Заявитель просит суд признать недействительным распоряжение Департамента городского имущества Москвы от 08.09.2015 № 15391 «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001001:93», обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования «для эксплуатации административно-складских зданий».

Заявление мотивировано тем, что заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001001:93 на основании договора аренды от 03.06.2010 № М-05-034782, заключенного для эксплуатации административно-складских зданий; на участке находятся 2 строения, собственником которых является заявитель; в кадастровом плане земельного участка (приложении к договору аренды) разрешенное использование участка указано как «эксплуатация административно-складских зданий», что соответствует цели предоставления земельного участка в аренду, указанной в договоре аренды. Однако 21.11.2016 заявителю стало известно о том, что оспариваемым распоряжением Департамент изменил разрешенное использование земельного участка, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о нескольких видах разрешенного использования земельного участка: «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7); земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5); земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)».

Вместе с тем за период со дня заключения договора аренды ни цель предоставления земельного участка в аренду, ни фактическое использование участка не менялись, участок используется для цели, указанной в договоре аренды и в кадастровом плане земельного участка (приложении к договору).

Департамент против требований возразил, сослался на то, что в одном из зданий, расположенных на земельном участке, имеется объект общественного питания – столовая, поэтому оспариваемым распоряжением вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие с его фактическим использованием, как это предусмотрено постановлением Правительства Москвы от 28.04.2009 № 363-ПП, и с учетом акта Госинспекции по недвижимости города Москвы от 25.02.2015 № 9007733, которым установлено наличие на участке незаконно размещенного объекта.

Кроме того, Департамент сослался на пропуск заявителем срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК Российской Федерации.

С доводами Департамента согласился представитель Управления Росреестра по Москве, привлеченного судом к участию в деле в качестве соответчика на основании ч. 6 ст. 46 АПК Российской Федерации.

В судебное заседание не явилось ФГБУ «ФКП Росреестра», о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривалось в его отсутствие и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что по заключенному Департаментом земельных ресурсов города Москвы в качестве арендодателя и заявителем в качестве арендатора договору аренды земельного участка от 03.06.2010 № М-05-034782 арендатору предоставлен в пользование на условиях аренды на срок до 22.05.2057 земельный участок с кадастровым номером 77:05:01001:093 площадью 9 120 кв. м с адресными ориентирами: <...>, - для эксплуатации административно-складских зданий.

П. 1.3 договора предусмотрено, что установленная в п. 1.1 договора цель предоставления участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта полномочного органа власти города Москвы.

В п. 1.5 договора указано, что на участке располагаются 2 здания площадью 6 436, 7 кв. м и 390, 9 кв. м, собственником которых является заявитель. Данное обстоятельство следует из свидетельств о государственной регистрации права от 25.11.2005 серии 77 АГ 0140773 и от 26.03.2008 77 АЖ 539020.

Приложением к договору аренды является кадастровый план земельного участка от 13.02.2008, в графе 9 которого в качестве разрешенного использования (назначения) земельного участка указана эксплуатация административно-складских зданий.

Распоряжением от 08.09.2015 № 15391 Департамент изменил вид разрешенного использования земельного участка, установив следующие: деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7); магазины (4.4) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5); склады (6.9) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9).

На основании указанного распоряжения в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, что следует из кадастрового паспорта участка от 16.11.2016.

В письме от 19.12.2016 № ДГИ-1-99501/16 Департамент сослался на п. 3.2 постановления Правительства Москвы от 28.04.2009 № 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве», согласно которому для определения федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на ведение государственного кадастра недвижимости, кадастровой стоимости земельного участка разрешенное использование данного участка указывается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, на основании градостроительного плана земельного участка, а при его отсутствии – на основании фактического использования такого земельного участка. Из письма Департамента следует, что информация о градостроительном плане земельного участка в Департаменте отсутствует, по информационным данным БТИ на земельном участке располагаются очистные сооружения, торговый центр, по состоянию на 2015 год помещения в зданиях сдавались в аренду в офисных, торговых, складских целях, а 25.02.2015 Госинспекцией по недвижимости города Москвы составлен акт № 9007733 о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта на земельном участке.

Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на перечисленные в п. 1 категории, в том числе на земли населенных пунктов; п. 2 ст. 7 устанавливает, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (по состоянию на дату принятия оспариваемого распоряжения применялся классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, ранее виды разрешенного использования определялись приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»).

Ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе к общественно-деловым и производственным; правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков); для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки; указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Понятие градостроительного регламента дано в ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации – это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки; указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования либо их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что правила землепользования и застройки включают в себя, в частности, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты; порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя в числе прочего положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами

В ст. 1 Кодекса правила землепользования и застройки определяются как документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

По состоянию на дату принятия оспариваемого распоряжения правила землепользования и застройки Московской городской Думой в установленном законом порядке не приняты.

Вместе с тем в городе Москве по состоянию на дату принятия оспариваемого распоряжения действовал Генеральный план города Москвы, который, как это следует из ст. 63 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является документом территориального планирования.

Спорный земельный участок в соответствии с Законом города Москвы от 05.05.2010 № 17 «О Генеральном плане города Москвы» находится в составе многофункциональной общественной зоны, предполагает размещение объектов капитального строительства общественно-делового назначения. В соответствии со ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав общественно-деловых зон могут включаться зоны делового, общественного и коммерческого назначения, зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Доказательства того, что арендованный заявителем земельный участок не соответствует установленному градостроительному регламенту (вид его использования не входит в перечень видов разрешенного использования либо его размер не соответствует предельным значениям, установленным градостроительным регламентом), суду не представлены.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок согласно Генеральному плану города Москвы находится в составе многофункциональной общественной зоны, которая предполагает размещение объектов капитального строительства общественно-делового назначения, в том числе объектов предпринимательской деятельности и административных зданий, заявитель в соответствии с приведенными нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации вправе выбрать любой из видов использования земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.

Из представленных суду доказательств следует, что земельный участок используется заявителем в соответствии с целью, указанной в договоре аренды земельного участка, а наличие в одном из зданий помещения, в котором заявителем организовано питание его сотрудников каким бы то ни было способом, не свидетельствует о том, что земельный участок используется для размещения объекта общественного питания.

При рассмотрении данного дела суд руководствуется позицией двух инстанций (апелляционной и кассационной) в деле № А40-105307/14, в котором рассматривался спор о правомерности применения ставки арендной платы в размере 0, 05 % от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для эксплуатации здания для культурно-просветительской деятельности, в случае, когда в этом здании находится кафе. Суд первой инстанции в решении от 17.12.2014, установив, что в здании находится кафе, посчитал, что независимо от того, что земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации здания для культурно-просветительской деятельности, ставка арендной платы составляет 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, как это предусмотрено п. 2.7 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273- ПП.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, в постановлении от 01.04.2015 указал: «Выводы суда первой инстанции о том, что земельный участок, предоставленный истцу в аренду, используется не только для эксплуатации расположенного на нем здания для культурно-просветительской деятельности (то есть для размещения объекта культуры и искусства), но и для эксплуатации этого здания под кафе (то есть для размещения объекта общественного питания) … являются неправомерными в связи со следующим. Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ нарушение земельного законодательства заключается в использовании земельного участка вразрез с целевым назначением и разрешенным использованием. Размещение в эксплуатируемом истцом здании кафе без изменения основного профиля деятельности (культурно-просветительного) относится к сфере целевого использования здания, а не земельного участка, соответствует виду разрешенного использования и не является нарушением земельного законодательства в контексте норм о земельном законодательстве.»

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции, в постановлении от 16.07.2015 указал: «При этом, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что размещение в эксплуатируемом истцом здании кафе без изменения основного профиля деятельности (культурно-просветительного) относится к сфере целевого использования здания, а не земельного участка, соответствует виду разрешенного использования и не является нарушением земельного законодательства в контексте норм о земельном законодательстве.»

И далее: «Доводы заявителя, что размещение кафе в здании не соответствует виду разрешенного использования земельного участка подлежат отклонению, т.к. наличие кафе с целью оказания услуг общественного питания при осуществлении культурно- просветительской деятельности не меняет вид разрешенного использования земельного участка».

Таким образом, применительно к Автономной некоммерческой организации «Центральный Ордена Дружбы народов Дом работников искусств» суды апелляционной и кассационной инстанции признали, что наличие кафе в здании не меняет вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду для эксплуатации здания для культурно-просветительской деятельности.

Суд первой инстанции не видит оснований считать, что применительно к ООО «Терминал-17» наличие в здании столовой меняет вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду для эксплуатации административно-складских зданий.

Суд принимает во внимание и составленные Госинспекцией по недвижимости города Москвы акты о фактическом использовании нежилого здания (строения, сооружения) от 10.03.2017 № 9051180/ОФИ и 9051182/ОФИ, которыми не установлено использование зданий заявителя в целях размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, здания используются для размещения офисов и складов.

Кроме того, в письме от 19.12.2016 № ДГИ-1-99501/16-1 Департамент сослался на постановление Правительства Москвы от 28.04.2009 № 363-ПП «О мерах по обеспе6чению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве», в котором указано, что при подготовке правовых актов об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровой карте (кадастровом плане) территории фактическое использование земельного участка определяется на основании установленных при технической инвентаризации сведений о функциональном назначении зданий и сооружений, расположенных на таком земельном участке, с учетом их фактического использования (п. 3.2); в правовых актах о предоставлении земельных участков, образованных для предоставления в собственность или образованных для предоставления в аренду собственникам расположенных на них объектов недвижимости (зданий, сооружений) для использования таких объектов (за исключением случаев предоставления земельных участков для целей строительства или реконструкции объектов капитального строительства), а также в договорах аренды соответствующих земельных участков в качестве цели предоставления указывается фактическое использование земельного участка, установленное на основании указанного при проведении технической инвентаризации функционального назначения зданий и сооружений, расположенных на земельном участке (п. 5.1).

Однако в данном случае оснований для применения указанного постановления Правительства Москвы суд не усматривает, поскольку земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 31.08.2006, правовой акт об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (кадастровом плане) территории Департаментом в 2015 году не принимался, как не принимался в 2015 году и правовой акт о предоставлении заявителю образованного земельного участка.

При этом суд отмечает, что в п. 5.1 постановления Правительства Москвы установлено, что фактическое использование земельного участка устанавливается на основании указанного при проведении технической инвентаризации функционального назначения зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Из распоряжения Правительства Москвы от 27.05.2015 № 304-РП следует, что проведение технической инвентаризации объектов капитального строительства, земельных участков, является функцией ГБУ МосгорБТИ.

Сведения о проведении такой инвентаризации указанной организацией в деле отсутствуют.

Что касается акта Госинспекции по недвижимости города Москвы от 25.02.2015 № 9007733, то он суду не представлен, а потому судом и не оценивается.

Довод Департамента о пропуске заявителем срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК Российской Федерации, судом отклоняется, поскольку заявитель обратился к суду с ходатайством о восстановлении этого срока. Заявитель сослался на то, что об изменении разрешенного использования земельного участка узнал только 21.11.2016, после внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, исчисленной исходя из измененного вида разрешенного использования участка. Поскольку оспариваемое распоряжение заявителю не направлялось, доказательства направления заявителю в период до 21.11.2016 уведомления об изменении размера арендной платы по договору аренды в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка суду не представлены, суд по ходатайству заявителя срок для оспаривания ненормативного правового акта восстанавливает.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Ч. 5 ст. 200 АПК Российской Федерации устанавливает, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В ходе судебного разбирательства Департамент не доказал наличие предусмотренных законом оснований для изменения разрешенного использования земельного участка, в связи с чем требования заявителя судом удовлетворяются.

На основании изложенного и руководствуясь Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом ГК Российской Федерации, гл. 24, ст. 65, 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

заявление удовлетворить;

признать недействительным распоряжение Департамента городского имущества Москвы от 08.09.2015 № 15391 «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001001:93»;

обязать Управление Росреестра по Москве восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования «для эксплуатации административно-складских зданий».

В иске к ФГБУ «ФКП Росреестра» отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества Москвы в пользу ООО «Терминал-17» судебные расходы по уплате государственной пошлины 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова