Решение от 21 декабря 2018 г. по делу № А32-3503/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А32-3503/2017
г. Краснодар
21 декабря 2018


Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2018 года Решение в полном объеме изготовлено 21 декабря 2018 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н, рассмотрев материалы дела по заявлению

Истец: Администрация муниципального образования Туапсинский район, г. Туапсе Ответчик: ИП ФИО1 третье лицо (1): администрация Небугского сельского поселения

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.04.2006 № 3300001462;

2. Обязать возвратить открытое акционерное общество «Запсибгазпром» земельный участок, расположенный по адресу: РФ, <...> с кадастровым номером 23:33:0906001:261, площадью 62157 кв.м., предназначенный для строительства и эксплуатации квартала жилой застройки, сроком на 49 лет,

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт от ответчика: представитель по доверенности ФИО3, доверенность, паспорт

от третьего лица (1): представитель не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Туапсинский район обратилась с заявлением в суд к ОАО «Запсибгазпром» о расторжении договора аренды земельного участка от 12.04.2006 № 3300001462. Об обязании возвратить открытое акционерное общество «Запсибгазпром» земельный участок, расположенный по адресу: РФ, <...> с кадастровым номером 23:33:0906001:261, площадью 62157 кв.м., предназначенный для строительства и эксплуатации квартала жилой застройки, сроком на 49 лет.

Решением суда от 07.08.2017 требования удовлетворены частично.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.11.2017 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением АС СКО от 13.03.2018 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал, что к участию в деле администрация Небугского сельского поселения Туапсинского района, осуществлявшая в определенный

период полномочия арендодателя спорного участка, и инициировавшая расторжение договора аренды земельного участка от 12.04.2006, к участию в деле не привлечена.

Исследуя акт осмотра земельного участка от 28.10.2016 № 737, суды не оценили возражения ответчика относительно данного одностороннего доказательства (т. 1, л. д. 44 – 46), не проверили наличие у лица, осуществившего осмотр, полномочий действовать от имени арендодателя, не учли, что лицом, использующим участок, в акте названо открытое акционерное общество «Газпром», а не ОАО «Запсибгазпром», не установили действительное содержание прилагаемых к акту фотоматериалов (на 1 листе, в дело представлено 3 листа с изображением 10 фотографий; т. 1, л. д. 13 – 15), не проверили, кому предлагалось представить правоустанавливающую и правоудостоверяющую документацию на расположенные в границах участка капитальные объекты, не приняли во внимание отсутствие в акте выводов и замечаний по результатам осмотра фактического использования земельного участка, описания количества и характеристик обнаруженных на участке объектов (кроме трансформаторной подстанции).

Выполняя обязательные указания суда кассационной инстанции суд привлек к участию в деле администрацию Небугского сельского поселения.

В судебном заседании ответчиком представлены документы о совершении уступки по спорному договору.

В этой связи суд, при отсутствии возражений истца, удовлетворил ходатайство ответчика о процессуальном правопреемстве и определил ответчиком ИП ФИО1, исключив ее из состава третьих лиц.

При повторном рассмотрении дела, суд заслушал объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовал письменные материалы дела, и пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела 12.04.2006 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 3300001462 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок 49 лет, до 12.04.2055, земельный участок из земель поселений площадью 6 2157 кв. м, с кадастровым номером 23:33:0906001:0261, расположенный по адресу: 352831, Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, ФИО4 Щель, для использования в целях строительства и эксплуатации квартала жилой застройки.

Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 15.07.2010 (т. 1, л. д. 16 – 17, 26 – 33).

В договоре отражено, что участок фактически передан арендатору со дня вступления в силу постановления главы муниципального образования Туапсинский район от 12.04.2006 № 291 (пункт 1.3.), фактическое состояние участка: используется для строительства и эксплуатации объектов недвижимого имущества (пункт 1.2).

По условиям пункта 3.2.5. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при таких существенных нарушениях условий договора, как: использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора; неиспользование участка (его части) в течение одного года (может быть установлен более длительный срок при предоставлении участка для строительства); нарушение арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пункте 9 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.2 договора.

Пунктом 9.1 договора определено, что неиспользование земельного участка в течение одного года является нарушением и расценивается как неосвоение (кроме случаев, когда более длительный срок предусмотрен договором).

Пунктом 4.1.7. договора арендатор принял на себя обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

28.10.2016 специалистом МБУ «Комитет земельных отношений муниципального образования Туапсинский район» в одностороннем порядке составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:33:0906001:261, предоставленного по договору аренды от 12.04.2006 № 3300001462, в котором отражено использование участка открытым акционерным обществом «Газпром», наличие в границах участка капитальных объектов, правоустанавливающая и правоудостоверяющая документация на которые не предоставлена, одноэтажного капитального объекта (трансформаторная подстанция), некапитальных объектов неопределенного назначения. Графа о выводах и замечаниях по результатам осмотра фактического использования земельного участка не заполнена (т. 1, л. д. 11 – 12, 13 – 15).

09.12.2016, ссылаясь на пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон, Закон № 137-ФЗ), результаты комиссии, проведенной муниципальным контролем управления архитектуры и градостроительства администрации, и пункт 3.2.5 договора аренды земельного участка от 12.04.2006 № 3300001462 в части права арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенном нарушении его условий, а именно, использовании участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, администрация Небугского сельского поселения Туапсинского района предложила обществу добровольно расторгнуть договор аренды либо устранить допущенные нарушения в течение 30 календарных дней с момента получения претензионного письма (т. 1, л. <...>, 22, 23, 24 – 25).

Указывая, что ответ на претензионное письмо от общества не получен, с 01.01.2017 полномочия органов местного самоуправления сельских поселений по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района (статья 3.3 Вводного закона в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334), и пунктом 3.2.5 договора аренды от 12.04.2006 № 3300001462 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком, досрочном расторжении договора при использовании участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора аренды, которое является существенным нарушением условий договора, администрация района обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны

такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей передачи в аренду земельных участков.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума № 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 6/8) содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66) разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд пришел к выводам о том, что досудебный порядок урегулирования спора арендодателем соблюден.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается

материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

Основанием для обращения в арбитражный суд администрация избрала существенное нарушение условий договора аренды земельного участка от 12.04.2006, выразившееся в использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора.

Рассматривая по существу иск администрации, исходя из такого нарушения арендатором условий договора от 12.04.2006 № 3300001462, как неиспользование земельного участка в течение одного года для целей, указанных в пункте 1.1, суд проверил должным образом соблюдение в указанной части обязательного досудебного порядка расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Суд пришел к выводу, что основной задачей досудебного порядка является заблаговременное извещение ответчика о намерении истца прибегнуть к судебной защите и предоставление возможности урегулирования спора.

Формальное различие формулировок в претензии и иске не меняет по существу сути спора, поскольку земельный участок ответчиком в целях, указанных в договоре, не используется. То есть имеется идеальная совокупность фактических обстоятельств, когда земельный участок с одной стороны используется не по целевому назначению, а с другой стороны – не используется по целевому назначению, т.е. цель договора аренды в виде возведения квартала жилой застройки до настоящего времени не достигнута.

Повторно исследовав акт осмотра земельного участка от 28.10.2016 № 737, суд считает, что претензии ответчика к неправильному указанию на наименование арендатора являются надуманными, поскольку ИНН указан верно.

Кроме того, ответчиком не отрицается факт не освоения земельного участка и наличие на нем капитальных сооружений. В данном случае суд оценивает данные доводы как формальные.

Отсутствие в акте выводов и замечаний по результатам осмотра фактического использования земельного участка, описания количества и характеристик обнаруженных на участке объектов (кроме трансформаторной подстанции) не означают автоматического признания акта недопустимым доказательством. Требования к составлению такого акта законодательством не урегулированы. В своем постановлении АС СКО не указал, какой норме закона или подзаконного акта не соответствует отсутствие замечаний и предложений в акте.

Вместе с тем, при рассмотрении требований о расторжении договора, суд приходит к выводу, что у предыдущего ответчика задолженность по договору аренды отсутствует.

К новому ответчику – ИП ФИО1, права и обязанности по договору перешли на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 08.10.2018, зарегистрированного в ЕГРН 12.10.2018.

Таким образом, преждевременно говорить, что новым арендатором допущены какие-либо нарушения, свидетельствующие о необходимости расторжения договорных отношений.

В части требований об обязании возвратить земельный участок суд считает необходимым отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на спорном участке расположены два капитальных строения: подстанция, временный склад. Право собственности ответчика на указанные объекты недвижимого имущества возникло на основании плана приватизации 29.09.1993. Право собственности зарегистрировано 05.07.2012, получены соответствующие свидетельства. Указанные капитальные объекты имеют площадь 80,1 кв.м и 280,5 кв.м.

Вместе с тем, в соответствии со ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Поскольку право собственности ответчика на объекты недвижимого имущества возникло на основании плана приватизации в 1993 году, т.е. до заключения спорного договора, ответчик вправе использовать земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их ординарной эксплуатации.

Кроме того, истцом не представлено доказательств принадлежности (непринадлежности) ответчику временных сооружений, расположенных на спорном земельном участке, не представлено доказательств незаконности их нахождения на участке.

Таким образом, в удовлетворении требований об обязании возвратить спорный земельный участок администрации следует отказать.

Данное право может быть реализовано арендодателем путем предъявления самостоятельного иска о сносе сооружений, в рамках которого подлежит разрешению вопрос о легальности их нахождения на спорном земельном участке.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на истца, однако он освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 101, 102, 104, 110, 112, 156, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.М. Боровик