Решение от 20 июля 2025 г. по делу № А27-9937/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Дело №А27-9937/2025


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации


Решение принято путем подписания судьей резолютивной части решения 11 июля 2025 г.

Мотивированное решение изготовлено 21 июля 2025 г.


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи             Изотовой Е.В.,      

рассмотрев дело в порядке упрощенного производства по иску общества с ограниченной ответственностью «Прокопьевское торгово-арендное предприятие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «УК Эдельвейс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности в размере 547 883,33 руб. долг по аренды нежилого помещения № 1 от 01.07.2017 за период с 01.09.2024 по 11.11.2024, 128 999,52 руб. неустойки за период с 06.09.2024 по 22.05.2025, а также неустойку по день фактического исполнения обязательства,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Прокопьевское торгово-арендное предприятие» (далее – истец, ООО «ПТАП») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «УК Эдельвейс» (далее – ответчик, ООО «УК Эдельвейс») о взыскании задолженности в размере 231 500,0 руб. за сентябрь 2024 г. по договору аренды нежилого помещения № 1 от 01.07.2017, 5 787,50 руб. неустойки за период с 06.09.2024 по 30.09.2024.

Определением от 04.03.2025 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, установлены сроки представления документов по делу – до 09.06.2025, до 02.07.2025.

22 мая 2025 г. по системе «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика 547 883,33 руб. долг по аренды нежилого помещения №1 от 01.07.2017 за период с 01.09.2024 по 11.11.2024, 128 999,52 руб. неустойку за период с 06.09.2024 по 22.05.2025, а также неустойку по день фактического исполнения обязательства.

Определением от 23.05.2025 ходатайство ООО «ПТАП» принято к производству.

Ответчик в материалы дела представил отзыв, дополнение к отзыву, полагает заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку спорное помещение находилось в состоянии не пригодном для использования по целевому назначению, указанному в договоре аренды.

Истец на удовлетворении иска настоял в полном объеме, указал, что не внесение арендной платы за период с сентября 2024 г. по 11.11.2024 (дата передачи помещения) при факте использования арендуемого помещения подтверждает право истца на взыскание задолженности по арендной плате, поскольку договор аренды носит взаимный характер. Так, Истец за определенную плату дает право пользоваться объектом собственности, в противном случае, обстоятельства при которых бы Ответчик использовал помещение без внесения оплаты явно нарушал баланс интересов и нарушал права Истца, так как до 11.11.2024 Истец не имел возможности самостоятельно использовать помещение не имел возможности передать помещение третьим лицам. Более подробно доводы указаны в возражения на отзыв ответчика. Дополнительно истец заявил возражения относительно рассмотрения дела в порядке упрощенного производства.

Рассмотрев возражения истца о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, суд пришел к выводу о том, что они не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 227 АПК РФ в порядке упрощенного производства подлежат рассмотрению дела по исковым заявлениям о взыскании денежных средств, если цена иска не превышает для юридических лиц один миллион двести тысяч рублей, для индивидуальных предпринимателей - шестьсот тысяч рублей (п. 1 в ред. Федерального закона от 25.12.2023 № 667-ФЗ).

В соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, если в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства удовлетворено ходатайство третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о вступлении в дело, принят встречный иск, который не может быть рассмотрен по правилам, установленным настоящей главой, либо если суд, в том числе по ходатайству одной из сторон, пришел к выводу о том, что: 1) порядок упрощенного производства может привести к разглашению государственной тайны; 2) необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства, а также провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания; 3) заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц.

Указанный перечень является исчерпывающим.

В данном случае оснований, предусмотренных частью 5 статьи 227 АПК РФ, для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства не имеется.

            Дело рассмотрено судом посредством подписания 11.07.2025 резолютивной части решения в порядке упрощенного производства с проведением судебного заседания в соответствии с частью 5 статьи 228 АПК РФ.

Резолютивная часть решения, принятого судом в порядке упрощенного производства, размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://kad.arbitr.ru.

Мотивированное решение изготовлено в связи с подачей истцом соответствующего заявления.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

01.03.2017 между ООО «СДС-Финанс» (Арендодатель) и ООО «Эдельвейс-Л» (Арендатор) заключен договор аренды, согласно пункту 1.1. которого  Арендодатель обязуется передать Арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 639,30 квадратных метров, расположенное на третьем этаже здания, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, <...>, в соответствии с поэтажным планом здания – помещение №4 (3 этаж), прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью (Приложение №1 к Договору).

16.06.2017 к договору заключено дополнительное соглашение №1; 03.12.2028 к договору заключено соглашение б/н.

В пункте 1.2. договора содержится условие о том, что Арендодатель дает согласие на то, что помещение будет использоваться в качестве офисного помещения.

Срок договора аренды №1 установлен на 5 лет (пункт 7.1. договора).

В последующем в соответствии с соглашением от 03.04.2020 к договору аренды №1 произведена замена Арендодателя на Общество с ограниченной ответственностью «Прокопьевское торгово-арендное предприятие» (ООО «ПТАП») в связи с переходом права собственности на спорное помещение (на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №20939 от 17.03.2020).

В дальнейшем произведена замена стороны Арендатора, что отражено  в дополнительном соглашении от 15.05.2020 - на ООО «УК Эдельвейс».

Срок договора аренды в соответствии с пунктом 9.3. дополнительного соглашения от 15.05.2020 продлен до 01.05.2025.

Пунктом 9 Дополнительного соглашения от 15.05.2020 стороны дополнили пункт 3.1. Договора подпунктом 3.1.3.4., а именно «Ежемесячный размер основной части арендной платы по настоящему договору с 01.01.2024 - 31.12.2024 - 231 500 руб. в месяц.

Пункт 3.2. Договора аренды устанавливает, что Арендатор производит оплату основной части арендной платы, не позднее 05 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет Арендодателя.

11.11.2024 помещение было возвращено Ответчиком Истцу по акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения, однако Ответчик не оплатил размер основной части арендной платы за период с 01.09.2024 по 11.11.2024, включительно.

За Ответчиком образовалась задолженность в размере 547 883,33 руб., за период с 01.09.2024 по 11.11.2024, из расчета: 231 500 руб. (за сентябрь 2024 г.); 231 500 руб. (за октябрь 2024 г.) и 84 883,33 руб. (за ноябрь 2024 г.) = 547 883,33 руб.

Согласно п.4.2. Договора аренды, в случае несвоевременного внесения любых платежей по настоящему договору в сумме и в сроки установленные настоящим договором, Арендодатель вправе требовать от Арендатора оплаты неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Истцом начислена неустойка в размере 128 999,52 руб., за период с 06.09.2024 по 30.09.2024.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком в период действия договора обязанности по оплате аренды, истцом в адрес ответчика направлена претензия, которая осталась без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Доводы истца, что арендатор не был лишен возможности пользоваться объектом аренды, помещение находилось в пользовании арендатора, и он имел доступ в данное помещение, в период с 01.09.2024 по 11.11.2024, что подтверждает факт пользования помещением и не отрицалось самим ответчиком, судом не принимаются.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, также указано, что регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт заключения сторонами указанного выше договора, передача имущества ответчику подтверждены материалами дела.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ООО «УК «Эдельвейс» неоднократно обращалось ООО «ПТАП» с апреля 2021 года указывая, что в спорном помещении протекает вода (дождевые и талые воды).

Как указывает ответчик в отзыве на иск, навесной потолок помещения постоянно приходил в негодность, местами обваливался, распространялась плесень, текущий ремонт нежилого помещения не имел длительного эффекта, помещение невозможно было использовать по назначению, указанному в п. 1.2. договора.

Со стороны Истца с 2021 года  до прекращения арендных отношений ни разу не было предпринято действий по устранению недостатков нежилого помещения, несмотря на обращения Арендатора, состояние перекрытия крыши и кровли здания, в состав которого входит арендуемое нежилое помещение, физически изношено и  требовало  проведения капитального ремонта. 

В связи с неисполнением арендодателем капительного ремонта крыши, а также невозможности использовать помещение по  назначению, определенному сторонами в договоре – под офис, Ответчик уведомил Истца  об отказе внесения арендной платы с 01.09.2024 (претензия № 01-09-24/1  от 01.09.2024),  предложил расторгнуть Договор аренды по обоюдному согласию и, получив соответствующий отказ от Истца, Ответчик вынужден был обратиться в судебном порядке о досрочном расторжении Договора аренды.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 28.04.2025 по делу                     №А27-20160/2024 требования Ответчика с учетом их уточнения удовлетворены в полном   объеме,  Договор аренды признан прекращенным с 11.11.2024  (с даты возврата помещения по акту приема-передачи от 11.11.2024).

В акте приема передачи  помещения от 11.11.2024 стороны зафиксировали, что  в помещении имеются протечки в плитах перекрытий в связи с аварийным состоянием крыши, помещение передаётся в состоянии, не пригодном для использования.

Более того, решением по делу №А27-20160/2024 установлено, что «совокупность представленных в дело доказательств в их взаимной связи (обращения истца к ответчику, к ООО «УК «Кемерово-Сити», акты осмотра помещения, договоры субаренды нежилого помещения №С/05 от 01.06.2023, №С/А7 от 11.01.2024, договор на оказание услуг пультовой охраны и технического обслуживания средств охраны №63/2020 от 01.08.2020, приказы, трудовые договоры, счета, акты, акты-наряды, журналы регистрации работ по техническому обслуживанию и ремонту автоматических установок пожаротушения и системы охранной сигнализации, протокол встречи от 10.09.2024 (том 2 дела), заключение экспертов №103 ООО «НИИСЭ», исковое заявление и заявление об уточнении исковых требований по делу №А27-8196/2023, заключение экспертизы ООО «КИСЭ» (поступившее в дело №А27-8196/2023) свидетельствует о том, истцом подтверждена невозможность использования арендованного помещения по его назначению – под офис, несовершение со стороны ответчика (арендодателя) необходимых мер по устранению выявленных истцом недостатков помещения вплоть до 01.09.2024.

Как верно указал истец, доводы ответчика о том, что возможно использование части помещения под офис и иной вспомогательной деятельности арендатора внутри помещений не имеют отношения к обстоятельству отсутствия выполнения арендодателем своей обязанности по выполнению капитального ремонта.

Суд обращает внимание на то, что предметом договора аренды №1 в данном случае является единое помещение, без каких-либо разделений, следовательно, осуществление капитального ремонта, определение возможности/невозможности использования арендованного помещения не может относиться к части спорного помещения.

Тот факт, что на 08.08.2024 (дата осмотра в рамках судебной экспертизы по делу №А27-8196/2023) в спорном помещении находились сотрудники истца, само по себе не опровергает утверждения истца о невозможности использования арендованного помещения по его прямому назначению, так как использование помещения под офис не предполагает наличие в таком помещении влаги, поврежденных конструкций потолка, размещение дополнительных подручных средств для сбора воды (зонты, емкости и проч.).

В процессе рассмотрения настоящего дела ответчик пояснил, что ни истцом, ни ответчиком на момент передачи истцу помещения не могли быть обнаружены недостатки, связанные с техническими недостатками кровли».

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Установленные арбитражным судом обстоятельства в рамках спора по делу                   №А27-20160/2024 в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего спора и не подлежат доказыванию вновь.

С учетом изложенного, доводы истца не находят своего подтверждения, поскольку ранее судом установлено, что спорное помещение невозможно использовать по его назначению – под офис и несовершение со стороны ответчика (арендодателя) необходимых мер по устранению выявленных истцом недостатков помещения вплоть еще до 01.09.2024.

В силу статей 65 и 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, руководствуясь вышеизложенными нормами права, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив факт подтопления арендуемого ответчиком нежилого помещения в спорный период, повлекший невозможность использования данного имущества по назначению, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы за период с 01.09.2024 по 11.11.2024, а также неустойки.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 180 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении ходатайства о рассмотрении дела по общим правилам искового производства отказать.

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Прокопьевское торгово-арендное предприятие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 20 983,0 руб. государственной пошлины.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано через Арбитражный суд Кемеровской области в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме. 


Судья                                                                                                                         Е.В. Изотова