Решение от 22 сентября 2020 г. по делу № А47-1653/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-1653/2020
г. Оренбург
22 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 22 сентября 2020 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе

судьи Бочаровой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Статус - специализированный застройщик», с.Ивановка Оренбургский район Оренбургская область (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчикам: 1. Комитету по управлению имуществом города Оренбурга, г.Оренбург (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2. индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Оренбург (ИНН <***>, ОГРНИП 318565800068382)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, г.Оренбург

о применении последствий ничтожности сделки

при участии Прокуратуры Оренбургской области в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


В судебном заседании принимали участие

представитель истца ФИО3 (доверенность от 10.02.2020, сроком действия на 5 лет, паспорт, диплом)

представитель ответчика 1: ФИО4 (доверенность № 1-28/11 от 04.09.2018, сроком действия на 3 года, удостоверение, диплом)

представитель ответчика 2: ФИО5 (доверенность 56АА 2452356 от 12.05.2020, сроком действия на 3 года, паспорт, диплом)

представитель третьего лица ФИО6 (доверенность № 18 от 04.02.2020, сроком действия по 31.12.2020, удостоверение, диплом)

представитель Прокуратуры Оренбургской области Филипповская О.Н. (удостоверение)


Общество с ограниченной ответственностью «Статус - специализированный застройщик» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о применении последствий ничтожности договора купли-продажи от 09.01.2020 № 2540, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга и индивидуальным предпринимателем ФИО2, по продаже здания по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:598, площадью 3 991 кв.м, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома, вернуть стороны в первоначальное положение.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении (л.д. 121-128).

Представители ответчиков и третьего лица с исковыми требованиями не согласились, поддерживая доводы, приведенные в письменных отзывах на иск (л.д. 87-89, 100-102, 103-109, 143-144).

Прокуратура Оренбургской области, вступившая в процесс в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поддержала требования истца, указав свои доводы в письменном отзыве (л.д. 138-142).

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.


На основании постановления Администрации города Оренбурга от 15.04.2013 № 788-п «Об утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «города Оренбург» на 2013-2017 годы», а также заключения межведомственной комиссии «О признании многоквартирного дома пригодным (непригодным) для постоянного проживания» № 54 от 25.08.2011, ходатайства Управления жилищной политики администрации города Оренбурга об изъятии земельных участков от 13.02.2017, постановлениями Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 № 1752-п, № 1796-п и № 1848-п, в соответствии со статьями 56.2, 56.3 и 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 239.2, 279 и 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, были изъяты для муниципальных нужд земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0418001:13, 56:44:0418001:15 и 56:44:0418001:12, расположенные по адресу: <...>, в целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, а также жилые помещения в многоквартирном доме литера А, расположенном на вышеуказанных земельных участках.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 29.08.2019 2178-р

1. Утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2779 кв.м. для образования земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:13 площадью 634 кв.м. из земель, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного в территориальной зоне застройки домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции – «Ж.4». Местоположение: <...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома (код 2.6 приложения к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «Город Оренбург»). Категория земель: земли населенных пунктов.

2. Утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории для образования двух земельных участков путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:15, земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:12 и земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения:

1) земельного участка площадью 3991 кв.м, местоположение: <...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома (код 2.6 приложения к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 1 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «Город Оренбург»). Категория земель: земли населенных пунктов.

2) земельного участка площадью 19 кв.м, местоположение: <...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования (код. 12.0 приложения к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»). Категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно уведомлению от 12.07.2019 № 01-24/3520 Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, в соответствии с частью 5 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, квартиры № 1 с кадастровым номером 56:44:0418001:224, № 2 с кадастровым номером 56:44:0418001:225, № 3 с кадастровым номером 56:44:0418001:594, № 3 (позиция 6) с кадастровым номером 56:44:0418001:282, № 3 с кадастровым номером 56:44:0418001:593, № 4 с кадастровым номером 56:44:0418001:237, № 5 с кадастровым номером 56:44:0418001:228, № 6 с кадастровым номером 56:44:0418001:233, № 7 с кадастровым номером 56:44:0418001:234, № 8 с кадастровым номером 56:44:0418001:231 переведены из жилого в нежилое в целях использования помещения в качестве нежилого здания.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 № 3378-п «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге», изданного во исполнение Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Оренбурга на 2017-2019 годы, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 20.12.2016 № 265, Комитету по управлению имуществом города Оренбурга предписано осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества:

1) лот № 1:

- здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных – 2, площадью 386,6 кв.м, кадастровый номер 56:44:0418001:21, адрес (местонахождение): <...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома, площадью 3991+/- 22 кв.м, адрес: <...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001, кадастровый номер 56:44:0418001:598.

Кроме того, Комитету по управлению имуществом города Оренбурга предписано указать в аукционной документации, договоре купли-продажи информацию об аварийном состоянии нежилого здания и осуществлении его сноса в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2.24 Положения о Комитете по управлению имуществом города Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 28.06.2011 № 189, в функции Комитета входит проведение торгов по продаже муниципального имущества.

Действуя во исполнение постановления Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 № 3378-п «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге», Комитет издал распоряжение от 26.11.2019 № 912 «Об утверждении аукционной документации для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге, в электронной форме» и организовал проведение аукциона, предметом которого являлись вышеуказанное нежилое здание и земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:598 по ул.Карагандинская, 19 г.Оренбурга.

На сайте torgi.gov.ru было опубликовано извещение № 261119/0115653/01 аукциона по продаже муниципального имущества.

Согласно итоговому протоколу № 1 заседания комиссии по подведению итогов аукциона в электронной форме от 26.12.2019 победителем аукциона по лоту № 2 определена индивидуальный предприниматель ФИО2, с которой был заключен договор № 2540 купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 09.01.2020 (далее – договор).

В силу пункта 1 договора Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (продавец) обязуется передать в собственность индивидуального предпринимателя ФИО2 (покупателя), а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями договора следующее имущество:

1.1. здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных – 2, площадью 386,6 кв.м, кадастровый номер 56:44:0418001:21, адрес (местонахождение): <...>, стоимостью 99 000 руб., в том числе НДС 16 500 руб.;

1.2. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома, площадью 3991+/-22 кв.м, адрес: <...> земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001, кадастровый номер 56:44:0418001:598, стоимостью 18 786 000 руб. без НДС, занимаемый имуществом, указанным в пункте 1.1 договора.

Пунктом 1.3 договора установлено, что цена приобретения имущества, указанного в пунктах 1.1, 1.2 настоящего договора, составляет 18 885 000 руб.

Задаток в сумме 3 777 000 руб., внесенный покупателем на счет оператора торговой площадки в соответствии с аукционной документацией, засчитывается в счет оплаты имущества по договору (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.1 договора покупатель обязуется перечислить 15 091 500 руб. (за вычетом суммы задатка 3 777 000 руб. и НДС в размере 16 500 руб. за выкуп нежилого строения) на расчетный счет продавца, указанный в пункте 7.1 настоящего договора, единовременно в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи (НДС покупатель оплачивает самостоятельно в соответствии с действующим законодательством, кроме случаев, когда покупателем выступает физическое лицо).

Обязательства покупателя по оплате имущества, передаваемого в собственность покупателя, считаются выполненными с даты единовременного поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 30 (тридцати) календарных дней после поступления денежных средств по договору на расчетный счет продавца в полном объеме.

Обязательство продавца по передаче имущества покупателю считается выполненным после подписания сторонами акта приема-передачи имущества (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации переходит права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Согласно пункту 4.3 договора передаваемое продавцом покупателю имущество, указанное в пункте 1.1 договора, находится в аварийном состоянии, требующим проведения работ по его ликвидации (сносу).

В силу пункта 4.4 договора, покупатель заверяет о следующих обстоятельствах: ему известно, что имущество, указанное в пункте 1.1, 1.2 договора, находится в аварийном состоянии, требующим от покупателя проведения работ по его ликвидации (сносу) в течение 6 (шести) месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с последующим освоением освобожденного земельного участка в течение 5 лет в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ООО «Статус - специализированный застройщик», как собственник земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:14 по адресу: <...>, обратился в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга с заявлением исх. № 170 от 25.09.2019, согласно которому на основании ст. 46.10 Градостроительного кодекса РФ просило принять решение о комплексном развитии территории, включающей в себя земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:14 и окружающие его земли кадастрового квартала 56:44:0418001, в том числе смежный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:598, согласно приложенной схеме в иных границах (ориентирах), и заключить с ООО «Статус – специализированный застройщик» соответствующий договор.

На данное заявление истцом получен ответ Департамента (от 25.10.2019 № 01-24/5547) о том, что в отношении территории, включающей в себя земельный участок, расположенный по улице Карагандинская, 21, 23 / улице Полигонной, 32, земельный участок, расположенный по улице Карагандинская, 27, 29, 31, 33, 35 / улице Полигонная, 34, 38, 40, 42, 44, 46, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденными решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 № 557, осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию не предусмотрено, в связи с чем, принятие решение о комплексном развитии предложенной территории не представляется возможным.

Истец полагает, что у Комитета по управлению имуществом города Оренбурга не было оснований для продажи здания и земельного участка на основании постановления Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 № 3378-п «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге», поскольку данное постановление не соответствует действующему законодательству.

Из указанного постановления следует, что нежилое здание по ул.Карагандинской, д.19 г.Оренбурга является аварийным, предназначено под снос.

Из нормы пункта 1 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», положения которой корреспондируют с общим принципом неразрывности объектов недвижимого имущества с землей, указанным в пп. 5 п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ, следует, что предметом договора купли-продажи, заключаемого по результатом торгов (аукциона), являются одновременно здание и земельный участок.

При этом, по мнению истца, в силу принципа неразрывности судьбы здания и земельного участка, а также п. 1 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ назначение (вид разрешенного использования) земельного участка определяется, исходя из назначения здания, а размер и местоположение границ земельного участка – исходя из площади, необходимой для его размещения и использования по указанному назначению.

Истец полагает, что Комитету по управлению имуществом города Оренбурга было заведомо известно о том, что подлежащее передаче в собственность имущество не пригодно к использованию по назначению, подлежало сносу, а земельный участок предназначен не для его размещения, а для иных целей – для строительства многоквартирного жилого дома. Между тем, земельный участок в лоте № 2 указан как второстепенный объект, неотъемлемая часть объекта недвижимого имущества, что вводит в заблуждение неопределенный круг лиц, потенциальных участников торгов, желающих приобрести земельные участки для строительства.

Из характеристик земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:598, изложенных в извещении, следует, что его разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома. То есть, земельный участок, являющийся предметом аукциона и договора купли-продажи, вопреки норме п. 1 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ, не предназначен для размещения здания, расположенного на нем.

Между тем, согласно п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.18 настоящего Кодекса.

Таким образом, делает вывод истец, Комитетом по управлению имуществом г.Оренбурга под видом приватизации здания, в обход императивных норм п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ был предоставлен в собственность ИП ФИО2 муниципальный земельный участок, предназначенный для строительства многоэтажной жилой застройки, что дает основание истцу считать данный договор ничтожным в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Истец указал, что имеет правовой интерес в данном споре, и защита его прав будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон полученного по сделке, поскольку при этом спорный земельный участок будет возвращен в муниципальную собственность, и это может восстановить нарушенное право истца, заключающееся в возможности приобрести право на этот земельный участок на общих основаниях путем участия в торгах, предметом которых будет являться право заключения договора аренды этого земельного участка, или без торгов при наличии условий для заключения договора о комплексном развитии территории.


Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, прокуратуры, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом определения предмета и основания иска обладает истец.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Одним из таких способов является применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, заинтересованным лицом, является субъект, имеющий материально-правовой интерес в оспаривании сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 738-О-О).

С учетом изложенных норм и разъяснений, на истца в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается обязанность доказать, какие права и законные интересы истца нарушаются оспариваемой сделкой, и какие права будут непосредственно восстановлены в результате удовлетворения иска.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).

Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

Таким образом, критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.

В отношении такого субъекта должна просматривается прямая причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «Статус – специализированный застройщик» не является стороной спорного договора купли-продажи, в силу чего, заявляя иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Как указал истец в дополнении к позиции по делу (л.д. 121-128), он имеет правовой интерес в данном споре, и защита его прав будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон полученного по сделке, поскольку при этом спорный земельный участок будет возвращен в муниципальную собственность, и это может восстановить нарушенное право истца, заключающееся в возможности приобрести право на этот земельный участок на общих основаниях путем участия в торгах, предметом которых будет являться право заключения договора аренды этого земельного участка, или без торгов при наличии условий для заключения договора о комплексном развитии территории.

Таким образом, исходя из указанных пояснений истца, следует сделать вывод о том, что Общество «Статус-СЗ», оспаривая в настоящий момент заключенный между ответчиками договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, имеет намерение в будущем (в случае удовлетворения исковых требований) воспользоваться правом приобрести спорный земельный участок на общих основаниях в порядке пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации либо, заключив с Администрацией города Оренбурга договор о комплексном развитии территории.

Однако, нарушенное право, подлежащее судебной защите, в силу вышеприведенных норм, должно носить реальный характер, то есть, существовать на момент обращения истца в суд. В рассматриваемой же ситуации истец говорит только о потенциальной возможности в будущем приобрести право на спорный земельный участок на общих основаниях путем участия в торгах, предметом которых будет являться право заключения договора аренды этого земельного участка, или без торгов при наличии условий для заключения договора о комплексном развитии территории. Таким образом, на момент обращения истца в суд какие-либо его права на спорный земельный участок, нарушение которых оспариваемой сделкой носит реальный (действительный) характер, отсутствуют.

В данном случае истцом не доказано наличие правового интереса как в оспаривании самой сделки купли-продажи нежилого здания и земельного участка, так и применении последствий ее недействительности; не представлено доказательств того, какие имущественные либо неимущественные права истца, не являющегося стороной оспариваемой сделки, будут восстановлены в случае приведения сторон договора в первоначальное положение, в том числе, в случае возврата земельного участка в муниципальную собственность.

Муниципальное образование, в границах которого расположены земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, вправе самостоятельно распоряжаться ими. Следовательно, доводы истца о наличии у него нарушенного права, заключающегося в возможности приобрести право на спорный земельный участок на общих основаниях либо путем заключения с Администрацией города Оренбурга договора о комплексном развитии территории, носят предположительный характер, поскольку оснований для вывода о том, что муниципальное образование распорядится спорным земельным участком (в случае приведения сторон в первоначальное положение) именно таким образом, что у истца появится потенциальная возможность его приобрести, не имеется.

Следует отметить, что Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга на заявление ООО «Статус – СЗ» исх. № 170 от 25.09.2019 в письме от 25.10.2019 № 01-24/5547 сообщило, что в отношении территории, включающей в себя земельный участок, расположенный по улице Карагандинская, 21, 23 / улице Полигонной, 32, земельный участок, расположенный по улице Карагандинская, 27, 29, 31, 33, 35 / улице Полигонная, 34, 38, 40, 42, 44, 46, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденными решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 № 557, осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию не предусмотрено.

При отсутствии у истца правового интереса, а также нарушенных материальных или нематериальных прав, подлежащих судебной защите, оснований для вынесения решения о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение не имеется.

В пункте 78 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации указано, что, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, помимо доказывания наличия своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, истец должен доказать, что выбранный способ защиты права приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из пояснений истца следует, что правом на участие в аукционе по приобретению нежилого здания и земельного участка в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», истец не воспользовался намеренно, заявок на участие в аукционе не подавал, поскольку полагает, что постановление Администрации города Оренбурга № 3378-п от 25.11.2019 «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге» и условия торгов существенно нарушают требования действующего законодательства, совершаются в обход установленного законом порядка предоставления земельных участков, предназначенных для строительства капитальных объектов.

При этом, с отдельными исковыми требованиями в порядке статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации Общество «Статус-СЗ» в суд не обращалось.

В связи с этим, представитель истца в судебных заседаниях указал на обязанность суда в рамках рассматриваемого спора дать оценку вышеуказанному постановлению № 3378-п от 25.11.2019, а также уведомлению Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 12.07.2019 № 01-24/3520 о переводе жилых помещений в доме по ул.Карагандинской в нежилые, как не соответствующим законодательству и в силу абз. 13 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежащим применению.

Однако, исходя из вышеприведенных разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, оценка действительности договора входит в сферу правового интереса оспаривающего эту сделку иного лица (не стороны по сделке) только при доказанности факта нарушения его прав оспариваемой сделкой.

Поскольку доказательств наличия нарушенных материальных или нематериальных прав, подлежащих судебной защите, истцом не представлено, а также учитывая, что избранный истцом способ защиты прав является ненадлежащим, доводы истца о ничтожности договора купли-продажи № 2540 от 09.01.2020, как совершенного с нарушением требований Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», равно как и постановления Администрации города Оренбурга № 3378-п от 25.11.2019 и уведомления Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 12.07.2019 № 01-24/3520, а также иных вопросов, касающихся изменения назначения здания, не подлежат оценке при рассмотрении настоящего спора.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности, в удовлетворении исковых требований отказывается.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья О.В. Бочарова