Решение от 22 июня 2025 г. по делу № А40-223097/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-223097/24-64-1477
г. Москва
23 июня 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2025года

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горничевой Т.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕФЕЯ" (164512, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. СЕВЕРОДВИНСК, Г СЕВЕРОДВИНСК, УЛ КАРЛА МАРКСА, Д. 31, ОФИС 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: <***>, КПП: 290201001)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли -продажи,

при участии:

от истца- ФИО1 по дов. от 10.07.2024

от ответчика - ФИО2. по дов. от 06.12.2024

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕФЕЯ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости № 59-9758 от 29.07.2024 г., расположенной по адресу: <...>, пом. 18П, с кадастровым номером 77:02:0025016:1719, общей площадью 68 кв. м., путем принятия пунктов З.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1 Цена объекта составляет 4 640 000 (четыре миллиона шестьсот сорок тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением №069-ОЭ от 28.03.2025 г. выполненным ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

п. «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 55 238 (пятьдесят пять тысяч двести тридцать восемь) руб. 10 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых 1 остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора)».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что получил от ответчика проект договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, пом. 18П, с кадастровым номером 77:02:0025016:1719, общей площадью 68 кв. м.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете Департамента, является необоснованно завышенной, со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕФЕЯ" (истец) на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), № 00-01136/19 от 15.08.2019 г., заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик), арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом. 18П, с кадастровым номером 77:02:0025016:1719, общей площадью 68 кв. м.

Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 16 мая 2007 г. № 77-77-09/016/2007-931).

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России от 04.09.2024 № ЮЭ9965-24-28620085.

01.04.2024 г. истец, в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона № 159, обратился к ответчику с письменным заявлением (вх. от 01.04.2024 № 33-5-33630/24-(0)-0), единый номер обращения: 0001-9000120-042601-00002552/24) о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого объекта недвижимости.

29.07.2024 г. истцом в личном кабинете на портале mos.ru получен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-9758 от 29.07.2024 г. в отношении вышеуказанного арендуемого объекта недвижимости.

Проект договора содержит условие о стоимости объекта недвижимости в размере 6 190 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16 июля 2024 г. № М431-1750-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 18 июля 2024 г. № 440/711-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (пункт 3.1 Проекта договора).

Считая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой к исполнителю - ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО».

Согласно Отчету № 0024Н-135 от 22.08.2024 г. «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0025016:1719 общей площадью 68 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 18П», выполненным экспертным учреждением ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена объекта составляет 3 578 589 руб. 00 коп.

23.08.2024 г. истец представил протокол разногласий к Проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости и изменения редакции пунктов 3.1, 3.4.

28.08.2024 от ответчика поступил отказ от предоставления государственной услуги, оформленный письмом от 28.08.2024 № 33-5-33630/24-(0)-9, согласно которому ДГИ отклонил представленный протокол разногласий.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец воспользовался предоставленным ему правом и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в Арбитражный суд города Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 29.01.2025г. назначил проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-223097/24-64-1477, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «Лаборатория Судебных Экспертиз» одному или нескольким экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 68,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 18П, по состоянию на 01.04.2024?»

Согласно экспертному заключению №069-ОЭ от 28 марта 2025 года рыночная стоимость нежилого помещения площадью 68,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 18П, по состоянию на 01.04.2024, составляет: 4 640 000 руб. 00 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 14.04.2022 № 200), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития 25.09.2014 № 611).

Экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. В качестве экспертов привлечены лица, обладающие специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертами являлись лица, имеющие право осуществления оценочной деятельности, экспертами дана подписка о том, что они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключения экспертов выполнены полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера. Заключение эксперта позволяет понять логику процесса определения рыночной стоимости объекта исследования, является понятным и последовательным, не содержит противоречий.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта, в материалы дела не представлено (статья 9, 65 АПК РФ).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 68,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом. 18П, по состоянию на 01.04.2024, составляет 4 640 000 руб. 00 коп.

 В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 ГК РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, судом отклоняются, как необоснованные и документально не подтвержденные.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб. 00 коп. и расходы по госпошлине по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости № 59-9758 от 29.07.2024 г., расположенной по адресу: <...>, пом. 18П, с кадастровым номером 77:02:0025016:1719, общей площадью 68 кв. м., путем принятия пунктов З.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1 Цена объекта составляет 4 640 000 (четыре миллиона шестьсот сорок тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением №069-ОЭ от 28.03.2025 г. выполненным ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

. «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 55 238 (пятьдесят пять тысяч двести тридцать восемь) руб. 10 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых 1 остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора)».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕФЕЯ" (164512, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, ПО. СЕВЕРОДВИНСК, Г СЕВЕРОДВИНСК, УЛ КАРЛА МАРКСА, Д. 31, ОФИС 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: <***>, КПП: 290201001) расходы по оплате госпошлины в размере 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., а также расходы за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева