Постановление от 28 октября 2025 г. по делу № А56-95990/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-95990/2023
29 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Сухаревской Т.С., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Транс-Миссия» представителя ФИО2 (доверенность от 09.01.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Фабрика» представителя ФИО3 (доверенность от 30.01.2025),

рассмотрев 16.10.2025 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Транс-Миссия» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2025 по делу № А56-95990/2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Транс-Миссия» (далее – Общество), адрес: 192019, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Невская застава, наб. Обводного канала, д. 24, лит. Д, помещ. 9-Н офис 339.2, ОГРН <***>, ИНН <***>, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Фабрика» (далее – Компания), адрес: 123112, Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, 1-й Красногвардейский проезд, д. 22, стр. 2, помещ. 592Б, ОГРН <***>, ИНН <***>, о взыскании 330 395 руб. неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.05.2023 по день вынесения решения суда и до даты фактического исполнения обязательства.

Решением от 30.06.2025 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, удовлетворить требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что в рассматриваемом споре подлежали применению положения статьи 616

Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о возможности отнесения обязанности по текущему ремонту предмета аренды на арендодателя. Истец полагает, что судом первой инстанции не учтено, что согласно представленным в материалы дела доказательствам у ответчика не возникло убытков, связанных с ремонтом нежилых помещений; в силу пункта 3.2 договора аренды от 01.06.2021 № 02 обязательства общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Профит» (предыдущим собственником помещения) перед ответчиком включают в себя вложение инвестиций в арендуемое имущество, в том числе проведение текущего ремонта, а также несение расходов на его содержание, таким образом, затраты на текущий ремонт являются инвестициями ООО «Профит», а не убытками, характер и причины возникновения повреждений и неисправностей не может быть принят во внимание, поскольку у Общества отсутствовала обязанность сохранить помещения на период аренды в надлежащем состоянии. При таких обстоятельствах, истец полагает, что у ответчика отсутствовало право удержания обеспечительного платежа.

В отзыве на апелляционную жалобу Компания полагала решение суда законным и обоснованным, указала, что истец не исполнил надлежащим образом обязанность, установленную пунктом 5.2.6 договора, по возврату спорного помещения приведенным в первоначальное состояние, с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений либо компенсации расходов управляющей компании на приведение помещения в первоначальное состояние после прекращения договора аренды; в заключении судебной экспертизы от 16.04.2025 № 52.05.149-25 указано, что недостатки (дефекты) не являлись следствием нормального износа, а являются последствиями неаккуратной эксплуатации помещения; удержание обеспечительного платежа в случае повреждения имущества арендодателя предусмотрено пунктом 8.9 договора.

В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Компании возражал по мотивам, изложенным в отзыве. На вопрос апелляционного суда относительно доказательств несения расходов, возникших ввиду несанкционированного присоединения вывески, представитель Компании пояснил, что требование о взыскании таких расходов не заявлено, а сумма компенсации расходов на приведение помещения в первоначальное состояние была увеличена после направления письма об удержании.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

ООО «Профит» и Компания 01.06.2021 заключили договор № 02 аренды недвижимого имущества (нежилые помещения и земельные участки) в соответствии с перечнем и характеристиками, установленными в приложении № 1, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Советский район, ул. Нартова, д. 6.

Согласно пункту 3.3 договора от 01.06.2021 № 02 арендатор имеет право сдавать переданное имущество в субаренду.

В дальнейшем между Обществом (субарендатор) и Компанией (арендатор) 08.08.2022 заключен договор № 144 аренды части нежилого помещения П2

(каб. 22, 24, 25, 26, 41, 47) с кадастровым номером 52:18:0070191:410 площадью 431,5 кв. м, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Нартова, д. 6, корп. 8.

Дополнительным соглашением от 01.09.2022 стороны увеличили площадь арендуемых помещений путем включения части нежилого помещения П22

(каб. № 28) с кадастровым номером 52:18:0070191:214 площадью 116 кв. м.

Согласно пункту 4.1.6 договора субарендатор принял на себя обязательство перечислить арендатору в обеспечение исполнений обязательств по договору обеспечительный платеж в размере цены договора, предусмотренной пунктом 4.1 договора, который зачитывается управляющей компанией в счет арендной платы и постоянной части стоимости услуг управляющей компании за последний оплачиваемый месяц аренды помещения по договору.

Платежным поручением от 10.08.2022 № 55181 Общество перечислило 330 395 руб. обеспечительного платежа.

В соответствии с пунктом 7.4 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии направления уведомления за 30 календарных дней до дня расторжения.

Общество направило Компании уведомление от 27.12.2022 о расторжении договора, предложило принять помещение 31.01.2023.

В соответствии с пунктом 5.2.6 договора при прекращении его действия арендатор обязан возвратить помещение приведенным в первоначальное состояние с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений в последний день действия договора по акту приема-передачи, либо компенсировать расходы на приведение помещения в первоначальное состояние в течение 5 календарных дней с момента получения такого требования.

В предложенную субарендатором дату возврата в уведомлении от 27.12.2022 стороны для составления совместного акта возврата помещения не явились, субарендатор акт возврата помещения в адрес арендатора не направлял, Компания в одностороннем порядке произвела осмотр помещений, которым были установлены его недостатки.

Письмом от 08.02.2023 арендодатель предложил арендатору обеспечить явку в помещение 10.02.2023 для проведения совместного осмотра в целях оценки состояния помещения. В связи с неявкой арендатора арендодатель составил односторонний акт осмотра помещения от 10.02.2023, в котором указал на выявленные недостатки, в том числе наличие на окрашенных стенах следов затертости, сколов вследствие передвижения офисной мебели, присутствие сколов на верхних откосах окон, следы скотча, отсутствие розеток или заглушки на кабель каналах (3 шт.), сломанную крышку короба над розетками, демонтированные верхние части плинтусов и фурнитура около 1 м.

Для оценки стоимости устранения выявленных недостатков арендодатель на основании договора от 08.02.2023 № А03/23ем привлек ООО «НижНовЭксперт», которое в заключение от 21.02.2023 сделало вывод о наличии недостатков, не связанных с текущим износом, стоимость устранения которых составит 292 568 руб. 40 коп.

Письмом от 21.02.2023 арендодатель сообщил арендатору об удержании из остатка обеспечительного платежа 234 215 рублей 47 копеек, а также потребовал оплаты 58 352 рублей 93 копеек в счет возмещения материального ущерба помещению.

Полагая удержание обеспечительного платежа необоснованным, Общество направило Компании досудебную претензию от 31.05.2023 № 31-05-2023-01 с требованием возвратить 330 395 руб. обеспечительного платежа.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, установив, что обязанность по возвращению помещения в надлежащем состоянии истец не исполнил, поэтому обеспечительный платеж удержан в качестве возмещения убытков, в удовлетворении требований отказал.

Повторно изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Несмотря на то, что в предложенную субарендатором в уведомлении от 27.12.2022 дату возврата ответчик для составления совместного акта не явился, истцом, как субарендатором, односторонний акт возврата помещения составлен не был, фотофиксация состоянию помещений не осуществлена.

В акте осмотра помещения от 10.02.2023, составленным Компанией, указано на выявленные недостатки, в том числе наличие на окрашенных стенах следов затертости, сколов вследствие передвижения офисной мебели, присутствие сколов на верхних откосах окон, следов скотча, отсутствие розеток или заглушки на кабель каналах (3 шт.), сломанную крышку короба над розетками, демонтированные верхние части плинтусов и фурнитура около 1 м.

На основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В апелляционной жалобе истец указывает, что у ответчика отсутствовала обязанность сохранить помещения на период аренды в надлежащем состоянии, при этом проведение текущего ремонта относится к обязанностям арендодателя по основному договору аренды, следовательно, ответчик по настоящему делу не потерпел убытков.

Вместе с тем материалами дела подтверждено нарушение истцом обязательств по договору субаренды.

Как договором (пункт 5.2.7 договора субаренды), заключенным между сторонами, так и законом предусмотрена обязанность субарендатора производить за свой счет текущий ремонт без компенсации затрат арендатором.

Также договором субаренды предусмотрена обязанность субарендатора возвратить помещение в первоначальном состоянии с учетом нормального износа либо компенсировать расходы на приведение помещения в первоначальное состояние

Как следует из акта приемки помещения от 10.02.2023, а также отражено в заключении от 16.04.2025, подготовленным ООО НПО «Эксперт Союз», помещение имело такие недостатки, которые не могут быть отнесены к нормальному износу.

Судебный эксперт в заключении также пришел к выводу о том, что недостатки (дефекты) в помещении (кабинеты №№ 22, 24, 25, 26, 41, 47) нежилого помещения пом. П2 с кадастровым номером 52:18:0070191:410 не являлись следствием нормального износа, а являлись следствием неаккуратной эксплуатации помещения.

Следовательно, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе указанное заключение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выявленные недостатки и направленные на их устранение работы предполагают восстановление потребительских свойств помещения, а не на приведение их в состояние новых, в связи с чем стоимость таких работ подлежала компенсации истцом.

Условия договора аренды от 01.06.2021 № 02, которыми обязанность по компенсации расходов на текущий ремонт возложена на собственника, не освобождает субарендатора от обязательства по приведению арендуемого

помещения в первоначальное состояние или компенсации расходов на совершение таких действий.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2025 по делу № А56-95990/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.А. Ракчеева Судьи Т.С. Сухаревская

Н.Е. Целищева