Решение от 12 декабря 2019 г. по делу № А20-5287/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-5287/2018
г. Нальчик
12 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена «05» декабря 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено «12» декабря 2019 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Х.Н. Шогенова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317072600024539, ИНН <***>) с. Алтуд

о признании договора купли-продажи №145 от 03.04.2018 недействительным и взыскании задолженности в размере 276 466 руб. 83 коп.,

заинтересованное лицо: Местная администрация городского поселения Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Майский

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора:

- Министерство просвещения, науки и по делам молодёжи Кабардино-Балкарской Республики;

- Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 - представителя по доверенности от 21.11.2018 б/н,

от Местной администрации городского поселения Майский: ФИО4 - представителя по доверенности от 16.07.2019 №105

УСТАНОВИЛ :

Решением от 01.04.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 17.06.2019, принят отказ истца от иска в части требования о взыскании с ответчика 6 596 руб. 83 коп. процентов, производство по иску в указанной части прекращено. В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145 и о взыскании 269 870 руб. неосновательного обогащения, отказано полностью. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 397 руб.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.10.2019 года (резолютивная часть объявлена 15.10.2019 года) решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2019 по делу № А20-5287/2018 в части принятия отказа от иска и прекращения производства по делу в указанной части, оставлено без изменения, в остальной части судебные акты отменены, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что не согласно с позицией предыдущих инстанций в связи с тем, что судебные акты состоялись без учета следующего.

Судебные инстанции пришли к выводам о правомерном заключении сторонами договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145 в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса и об отсутствии оснований для признания данного договора недействительным (ничтожным). В то же время, постановленные вышеназванные выводы противоречат другим выводам судов первой и апелляционной инстанций, изложенным в обжалуемых судебных актах, в силу которых при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка

Из принятых по делу судебных актов неясно, в силу каких законодательных положений (разъяснений об их толковании и порядке применения) к земельному участку с кадастровым номером 07:03:0700005:406 с видом разрешенного использования «для размещения малоэтажной жилой застройки», на котором фактически возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, не подлежат применению статья 16 Закона № 189-ФЗ, другие нормы жилищного законодательства, правовые позиции, сформулированные в пунктах 66, 67 постановления Пленумов № 10/22; не мотивировано суждение судов о том, что многоквартирный дом не может иметь иного правового режима, помимо общей долевой собственности; ссылка на выдачу истцу свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, поименованный как «жилой дом», с назначением «многоквартирный», о принадлежности ФИО2 здания, не основана на имеющихся в деле доказательствах (подобное свидетельство в материалы дела не представлено); в отсутствие оснований для признания спорного договора недействительным (ничтожным), не проверена возможность признания его недействительным, как оспоримой сделки, нарушающей права одной из ее сторон (покупателя); судом первой инстанции не рассмотрен вопрос о приобщении к материалам дела поступивших в суд 10.01.2019 от истца копий государственных контрактов от 06.09.2017, соглашений к ним, актов приема-передачи жилых помещений от 15.05.2018 министерству, во исполнение государственных контрактов, соответствующие доказательства не исследованы и не учтены при разрешении спора по существу.

Определением от 07.11.2019 года судебное заседание назначено на 02.12.2019 года в 11 час. 00 мин.

В судебном заседании начатом 02.12.2019 года приняли участие представители истца, Местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района. Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени слушания дела в судебное заседание не явились, своих представителей в суд не направили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц.

При новом рассмотрении дела представитель истца поддерживал исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель Местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд, совещаясь на месте, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: объявить перерыв до 05.12.2019 года до 14 час. 30 мин. Информация о месте и времени продолжения слушания дела размещена на сайте суда в сети Интернет. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела и выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела на основании распоряжения Местной администрации городского поселения Майский от 25.07.2017 г. № 607 между Местной администрацией городского поселения Майский Майского муниципального района (далее- арендодатель) и ФИО2 (далее - арендатор) был заключен договор аренды №57 ком от 25.07.2017 года, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: КБР, Майский район, г. Майский, ул. Лена, д. 8 «Б», сроком на 3 года с 14.07.2017 г по 14.07.2020 г.

Согласно пункту 1.2 договора вид разрешенного использования земельного участка для размещения малоэтажной жилой застройки.

Кадастровый номер земельного участка 07:03:0700005:406 (пункт 1.3 договора).

В соответствии со статьей 3.1 сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок по результатам торгов составляет 460 тысяч 579 рублей 00 копеек. Сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 38 тысяч 382 руб.

Актом приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 07:03:0700005:406, площадью 1803 кв.м. на условиях определенных договором аренды от 25.07.2017 года №57 ком был передан арендатору.(том 1, л.д. 102).

Между Местной администрацией городского поселения Майский Майского муниципального района (далее- продавец) и ФИО2 (далее - покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с обременением-ипотекой в силу закона от 03.04.2018 года №145.

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 1803 ,кв. м, кадастровый номер 07:03:0700005:406, расположенный по адресу: <...>. Вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеются объекты недвижимости: квартира № 1, общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:428, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:428-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 2 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:414, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:414-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 3 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:415, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:415-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 4 общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:416, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:416-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 5 общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:417, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:417-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 6 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:418, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:418-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 7 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:419, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из- ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:419; 07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 8 общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:420, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:420-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 9 общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:421, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:421-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 10 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:422, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:422-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 11 общей площадью 34,1 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:423, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:423-07/006/2018-1 от 16.03.2018), квартира № 12 общей площадью 33,6 кв.м, с кадастровым номером 07:03:0700005:424, принадлежащая заявителю на праве собственности (Выписка из ЕГРН от 16 марта 2018 года № 07:03:0700005:424-07/006/2018-1 от 16.03.2018).

Согласно пункту 2.1 договора цена участка составляет 809 611,91 (восемьсот девять тысяч шестьсот одиннадцать рублей) 91 копейка. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит, определена на основании расчета цены земельных участок (Приложение №1).

Пунктом 2.3 договора покупатель оплачивает цену участка (п. 2.1. Договора) с рассрочкой в течение 2 кварталов с момента заключения настоящего Договора в соответствии с графиком внесения платежей (Приложение № 2).

Частичная оплата в размере 269870,64 (Двести шестьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят рублей) 64 копейки производится после подписания настоящего договора путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до 03 мая 2018 года по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора.

Подтверждением поступления денежных средств на счет продавца является банковская выписка со счета Продавца.

Последующие платежи производятся равными долями ежеквартально до 25 числа текущего месяца в соответствии с графиком внесения платежей (Приложение № 2).

В соответствии с пунктом 7.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнение ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора.

Согласно акта приема-передачи земельных участков, расположенных по адресу: КБР, <...> от 03.04.2018 года продавец передал, а покупатель принял земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 1803 кв.м., кадастровый номер 07:03:0700005:406, расположенный по адресу: КБР, <...>. Вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Платежным поручением от 27.06.2018 года №14 индивидуальный предприниматель ФИО2 произвел частичную оплату по договору купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 г. на расчетный счет Местной администрации г.п. Майский в размере 269 870 руб. 64 коп.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Управление Росреестра по КБР с целью регистрации права собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка с обременением - ипотекой в силу закона №145 от 03.04.2018г., однако Уведомлением от 14.10.2018 №07/006/066/2018-205,206 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР отказало в регистрации со ссылкой на ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ: «В силу ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с чем, право собственности на заявленный земельный участок не может зарегистрировано по договору купли-продажи №145 от 03.04.2018г.

Письмом от 28.06.2018 года №4 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Местную администрацию г.п. Майский с требованием произвести возврат средств перечисленного платежным поручением №14 от 27.06.2018 г. в сумме 269 870 руб. 64 коп., указав что ему отказали в регистрации договора купли-продажи №145 от 03.04.2018 и что основанием для отказа послужило ссылка на статью на ст. 16, Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. От 01.07.2017) «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

09.03.2018 года №879 Местная администрация Майского муниципального района КБР сообщило ИП ФИО2, что в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические липа, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700005:406, арендуемого на основании договора аренды №57ком от 25.07.2017г. бесплатно не представляется возможным, так как отношения установленные данным договором аренды к основаниям бесплатного предоставления в собственность вышеуказанного земельного участка в соответствии с ст. 39.5 ЗК РФ не относятся. В связи с этим возврат денежных средств в размере 269 870 рублей в срок до 30.07.2018 года не представляется возможным, также администрация предложила ФИО2 своевременно уплачивать выкупную цену участка в соответствии с приложением №2 к договору аренды от 03.04.2018 №145.

Судом установлено, что между Министерством образования, науки и по делам молодежи Кабардино-Балкарской Республики (далее-государственный заказчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее -поставщик) следующие государственные контракты (договор купли-продажи жилого помещения):

-№ПГ-143-1021 от 06.09.2017 года, №ПГ-144-1022 от 06.09.2017, №ПГ-145-1023 от 06.09.2017, №ПГ-146-1024 от 06.09.2017, №147-1029 от 06.09.2017, №ВГ-19-1066 от 06.09.2017, №ВГ-20-1067 от 06.09.2017, №ВГ-21-1068 от 06.09.2017, №ВГ-22-1069 от 06.09.2017, №ВГ-23-1070 от 06.09.2017.

Согласно пункту 1.1 указанных государственных контрактов поставщик обязуется поставить в соответствии с исходными данными, установленными в техническом задании (Приложение №1) и в информации о жилом помещении и конкретных показателях жилого помещения, указанных в заявке на участие в аукционе участника закупки (Приложение №3), а заказчик обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего контракта нижеуказанное жилое помещение:

-жилое помещение расположенное по адресу: <...>, кв. №1, общей площадью 33,6м2, кв.№2, общей площадью 34,1м2, кв.№3, общей площадью 34,1м2 , кв. №4 общей площадью 33,6 м2, кв. №5, общей площадью 33,6м2, кв. №6, общей площадью 34,1м2, кв. №7, общей площадью 34,1м2, кв. №8, общей площадью 33,6м2, кв. №9, общей площадью 33,6м2, кв. №10, общей площадью 34,1м2.

В момент подписания настоящего контракта заказчиком жилое помещение, указанные в п.п. 1 в государственных контрактах, может являться недвижимостью, которая будет создана в будущем, и находиться в здании незавершенного строительства.

11.05.2018 года между сторонами подписаны соглашения к государственным контрактам №ПГ-143-1021 от 06.09.2017 года, №ПГ-144-1022 от 06.09.2017, №ПГ-145-1023 от 06.09.2017, №ПГ-146-1024 от 06.09.2017, №147-1029 от 06.09.2017, №ВГ-19-1066 от 06.09.2017, №ВГ-20-1067 от 06.09.2017, №ВГ-21-1068 от 06.09.2017, №ВГ-22-1069 от 06.09.2017, №ВГ-23-1070 от 06.09.2017.

Согласно пункту 1 указанных соглашений указанное в п.1.1 государственных контрактов №ПГ-143-1021 от 06.09.2017 года, №ПГ-144-1022 от 06.09.2017, №ПГ-145-1023 от 06.09.2017, №ПГ-146-1024 от 06.09.2017, №147-1029 от 06.09.2017, №ВГ-19-1066 от 06.09.2017, №ВГ-20-1067 от 06.09.2017, №ВГ-21-1068 от 06.09.2017, №ВГ-22-1069 от 06.09.2017, №ВГ-23-1070 от 06.09.2017 жилое помещение расположенное по адресу: <...>, кв. №1, общей площадью 33,6м2, кв.№2, общей площадью 34,1м2, кв.№3, общей площадью 34,1м2 , кв. №4 общей площадью 33,6 м2, кв. №5, общей площадью 33,6м2, кв. №6, общей площадью 34,1м2, кв. №7, общей площадью 34,1м2, кв. №8, общей площадью 33,6м2, кв. №9, общей площадью 33,6м2, кв. №10, общей площадью 34,1м2 принадлежит поставщику по праву собственности на основании выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.03.2018 года, о чем соответствующие записи регистрации внесены в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По актам приема-передачи жилого помещения от 15.05.2018 года индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее-передающая сторона) передал в собственность, а Министерство образования, науки и по делам молодежи Кабардино-Балкарской Республики (далее-принимающая сторона) приняло в соответствии с условиями контракта жилое помещение, находящееся по адресу: <...>, кв. №1, общей площадью 33,6м2, кв.№2, общей площадью 34,1м2, кв.№3, общей площадью 34,1м2 , кв. №4 общей площадью 33,6 м2, кв. №5, общей площадью 33,6м2, кв. №6, общей площадью 34,1м2, кв. №7, общей площадью 34,1м2, кв. №8, общей площадью 33,6м2, кв. №9, общей площадью 33,6м2, кв. №10, общей площадью 34,1м2.

Вышеназванные обстоятельства послужили основанием для обращения индивидуального предпринимателя ФИО2 в арбитражный суд с настоящим иском полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145, заключенный им (покупатель) с местной администрацией (продавец) в отношении земельного участка площадью 1 803 кв. м, с кадастровым номером 07:03:0700005:406, с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», фактически занимаемого возведенным на участке многоквартирным жилым домом, все квартиры (№№ 1 – 12) в котором принадлежат на праве собственности истцу, противоречит законодательству Российской Федерации и нарушает его права, законные интересы.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы, изложенные сторонами, суд считает исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, применимой к договору купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Законе № 189-ФЗ – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (возникновения права общей долевой собственности на такой земельный участок; статья 16).

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Закреплено в статье 16 Закона № 189-ФЗ, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1); со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, в котором также отмечено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им. Возникновение указанного права общей долевой собственности на земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 по делу № 305-КГ16-10570 выработаны следующие правовые позиции, получившие закрепление в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее – Обзор № 2 (2017).

Согласно нормам подпунктов 2, 4 статьи 8.1, статьи 244 Гражданского кодекса, по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума № 64, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка. Законодательством не предусмотрена обязанность лица ставшего собственником всех помещений в многоквартирном доме, преобразовать все помещения и общее имущество в единый объект, а равно, возможность государственной регистрации права собственности на такой объект, как многоквартирный дом.

Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2016 № 33-КГ16-11).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Указано в пункте 74 постановления Пленума № 25, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Таким образом суд считает, что договор купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145 заключен с нарушением требований жилищного законодательства.

В связи с тем, что местная администрация не могла распоряжаться спорным земельным участком, полученные от индивидуального предпринимателя ФИО2 денежные средства в размере 269 870 руб. образуют неосновательное обогащение.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Требования истца удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700005:406 от 03.04.2018 г. №145, заключенный между Местной администрацией городского поселения Майского района КБР и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с Местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Майский в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317072600024539, ИНН <***>) с. Алтуд 269 870 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 г. №145 платежным поручением №14 от 27.06.2018 г.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья Х.Н. Шогенов