Решение от 18 апреля 2018 г. по делу № А45-32297/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-32297/2017
г. Новосибирск
18 апреля 2018 года
резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2018 года

решение в полном объёме изготовлено 18 апреля 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Новосибирского района Новосибирской области, г. Новосибирск, Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, г. Новосибирск к акционерному обществу «Нефтебаза «Красный Яр», п. Красный Яр о взыскании 454356 рублей 90 копеек, расторжении договоров аренды земельных участков от 21.07.2003 № 4, от 21.07.2003 № 6, обязании возвратить земельные участки

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация муниципального образования Кубовинский сельсовет Новосибирского района Новосибирской области, с. Кубовая, Новосибирский район, Новосибирская область

при участии в судебном заседании представителей

истца – ФИО2 по доверенностям от 12.10.2017, 03.10.2017, паспорт

ответчика – ФИО3 по доверенности от 27.11.2017, паспорт

третьего лица – не явился, уведомлено

установил:

Администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее – истец, администрация), Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской (далее – истец, департамент) области обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Нефтебаза «Красный Яр» (далее – ответчик, общество, АО «Нефтебаза «Красный Яр») о взыскании 454356 рублей 90 копеек, расторжении договоров аренды земельных участков от 21.07.2003 № 4, от 21.07.2003 № 6, обязании возвратить земельные участки с кадастровым номером54:19:101001:20, с кадастровым номером 54:19:093501:6, находящиеся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Кубовинский сельсовет, п. Красный Яр.

Требования истцов обосновываются ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договорам аренды от 21.07.2003 № 4, № 6, в частности, ответчиком неоднократно не исполнялась обязанность по внесению арендных платежей.

В судебном заседании представитель истцов поддержал исковые требования.

Ответчик в отзыве и письменных пояснениях требование о взыскании задолженности не оспорил, в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды от 21.07.2003 № 4, № 6 и об обязании возвратить земельные участки, просил отказать в полном объёме.

Возражая против требований о расторжении договоров и обязании возвратить земельные участки, ответчик указывает на то, что им на законных основаниях в соответствии с договорами аренды земельных участков и разрешением на строительство на спорных земельных участках возведены объекты: линии электропередач, подъездная дорога, причалы, трубопроводы для отгрузки-приемки нефтепродуктов, в связи с чем, ответчик имеет право пользования указанными земельными участками. Кроме того, определениями Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-7621/2015 в третью очередь реестра требований кредитора включены требования в общем размере более 3,5 млрд. рублей. Объекты недвижимости и сооружения, возведенных на законных основаниях, вошли в конкурсную массу общества в целях расчётов с его кредиторами. При таких обстоятельствах снос данных объектов недвижимости и сооружений и возврат земельного участка влечёт нарушение прав и законных интересов кредиторов должника АО «Нефтебаза «Красный Яр», а также лишит предоставленного им положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» права на погашение своих обязательств за счёт денежных средств, полученных от реализации объектов недвижимости и сооружений, что является недопустимым.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения против удовлетворения иска в указанной части.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

21.07.2003 между администрацией муниципального образования Кубовинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и областным унитарным предприятием «Нефтебаза «Красный Яр» заключен договор аренды № 4 в отношении земельного участка из земель промышленности и иного назначения с кадастровым номером 54:19:101001:0020, находящийся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Кубовинский сельсовет, п. Красный Яр для размещения подъездной автодороги и линии электропередач к причалам.

Срок договора аренды согласно пункту 2.1 договора устанавливается с 21.07.2003 по 21.07.2023.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер ежегодной арендной платы за участок cоставляет 123854 рубля 68 копеек, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа расчетного месяца.

Пунктом 4.4.3 договора определена обязанность арендатора оплачивать в размере и нa условиях, установленных договором, арендную плату.

Дополнительным соглашением от 28.12.2004 к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4 от 21.07.2003 стороны согласовали размер арендной платы 299374 рубля.

Дополнительным соглашением от 25.04.2006 внесены изменения в договор аренды № 4 от 21.07.2003 относительно размера арендной платы, установленного в пункте 3.1. Размер арендной плате за 2005 год составляет 329311 рублей 40 копеек, за 2006 год – 299374 рубля.

Дополнительным соглашением от 25.03.2013 к договору аренды земельного участка от 21.07.2003 № 4, заключенным между администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Нефтебаза «Красный Яр» внесены изменения в пункт 1.1 договора, который изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 14595 кв. м, с кадастровым номером 54:19:101001:20, местоположение: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО Кубовинского сельсовета, п. Красный Яр. Категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: «для размещения подъездной автодороги и линии электропередач к причалам»; подпункт 3.1 пункта 3 договора изложен в новой редакции: размер арендной платы за земельные участки составляет 184422 рубля 42 копейки в год.

21.07.2003 между администрацией муниципального образования Кубовинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и областным унитарным предприятием «Нефтебаза «Красный Яр» заключен договор аренды № 6 в отношении земельного участка из земель промышленности и иного значения с кадастровым номером 54:19:093501:006.

Срок договора аренды согласно пункту 2.1 договора устанавливается с 21.07.2003 по 21.07.2023.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер ежегодной арендной платы за участок составляет 205284 рубля, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа расчетного месяца.

Пунктом 4.4.3 договора определена обязанность арендатора оплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Дополнительным соглашением от 25.04.2006 к договору аренды № 6 от 21.07.2003 внесены изменения в договор аренды № 6 от 21.07.2003 относительно размера арендной платы, установленного в пункте 3.1. Размер арендной плате за 2005 год составляет 545820 рублей, за 2006 год – 496200 рублей.

Дополнительным соглашением от 09.02.2011 к договору аренды земельного участка № 6 от 21.07.2003, заключенным между администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Нефтебаза «Красный Яр» внесены изменения в пункт 1 договора: предмет договора изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:093501:6, местоположение: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО Кубовинского сельсовета, п. Красный Яр. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Согласно пункту 2 соглашения, размер годовой арендной платы за участок составляет 1212480 рублей 00 копеек.

Обязанность по внесению арендной платы за использование земельных участков арендатором не исполняется в размере и на условиях, определенных договором аренды, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате: по договору аренды № 4 от 21.07.2003 – за период с августа 2016 года по сентябрь 2017 года - 213395 рублей 95 копеек, по договору аренды № 6 от 21.07.2003 – за период с августа 2016 года по сентябрь 2017 года - 213395 рублей 95 копеек.

Согласно пункту 5.2 договоров, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени 0,01 % от размера невнесённой арендной платы.

В связи с имеющейся задолженностью по арендной плате, администрация начислила обществу неустойку за период с 11.09.2016 по 23.10.2017 в сумме 27565 рублей.

23.03.2017 администрацией в адрес общества направлено уведомление, в котором, в том числе, указана сумма задолженности по договорам. Арендатор предупреждён о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы и пени на день фактической оплаты, в течение 15 календарный дней с момента получения данного уведомления.

Имеющаяся задолженность не погашена, заявлений о зачёте денежных средств в счёт арендной платы в администрацию не поступало.

Длительное, неоднократное неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы, послужило основанием для предложения ответчику расторгнуть договор аренды.

Неисполнение ответчиком требования о погашении задолженности по арендной плате и пени, послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно представленным доказательствам у ответчика по двум договорам аренды имеется задолженность по арендной плате за период с августа 2016 года по сентябрь 2017 года в сумме 426791 рубль 90 копеек.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.

Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 426791 рубль 90 копеек подлежит удовлетворению.

Истцами предъявлена к взысканию пени, начисленная ответчику на основании пункта 5.2 договоров.

Согласно расчету, пени за период с 11.09.2016 по 23.10.2017 составляет 27565 рублей по двум договорам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления начала просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату и размер пени при просрочке внесения арендных платежей.

В связи с наличием задолженности по арендной плате, начисление неустойки правомерно.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

В соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации с 30.11.2014 в бюджет муниципальных районов, в рассматриваемом случае, в бюджет Новосибирского района Новосибирской области, до разграничения государственной собственности на землю поступают: доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов.

В соответствии со статьей 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации администратор доходов бюджета осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

Таким образом, задолженность по договору аренды подлежит взысканию в пользу администрации Новосибирского района Новосибирской области.

Кроме того, истцы заявили о расторжении договоров от 21.07.2003 № 4, № 6 и обязании ответчика возвратить департаменту земельные участки с кадастровым номером 54:19:101001:20, с кадастровым номером 54:19:093501:6, находящиеся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Кубовинский сельсовет, п. Красный Яр.

Суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в данной части.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ, договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Администрацией данное положение закона соблюдено, что подтверждается уведомлением от 23.03.2017 № 1142/01-16.

Исходя из положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в связи с его досрочным расторжением, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из пояснений истцов, ответчиком неоднократно допускалась просрочка внесения арендных платежей. Однако данное обстоятельство в рассматриваемом случае не является основанием для досрочного расторжения договоров аренды.

По смыслу статей 450 и 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2016 (резолютивная часть от 28.07.2016) по делу № А45-7621/2015 общество признано несостоятельным, банкротом и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

21.07.2003 между администрацией и обществом заключены договоры аренды: № 4 (в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:19:101001:20 для размещения подъездной автодороги, линии электропередач; № 6 (в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:19:093501:6 для размещения речных причалов).

На земельном участке с кадастровым номером 54:19:101001:20 обществом возведены линии электропередач, которые принадлежат АО «Нефтебаза «Красный Яр» и в настоящее время включены в конкурсную массу должника.

На земельном участке с кадастровым номером 54:19:093501:6 обществом возведены речные причалы, которые принадлежат АО «Нефтебаза «Красный Яр» и в настоящее время включены в конкурсную массу должника.

Данные объекты обладают признаками капитального строения, сооружения, которые были возведены на законных основаниях. Целевое использование земельных участков ответчиком не нарушено. Доказательств самовольности указанных построек истцами в материалы дела не представлено.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из статьи 271 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ следует, что собственнику недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, принадлежит право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.

Учитывая, что на земельных участках находятся объекты недвижимости, статья 622 ГК РФ к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для расторжения договоров и возложения на арендатора обязанности по освобождению земельных участков.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/2010, от 15.02.2011 № 14381/10.

Исходя из смысла статей 606, 622 ГК РФ, применительно к рассматриваемому спору требование о расторжении договоров и возврате земельных участков по существу означает освобождение их от расположенных на них объектов.

Исходя из изложенного, исковое заявление подлежит удовлетворению в части.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

Взыскать с акционерного общества «Нефтебаза «Красный Яр» (ИНН <***>) в пользу Администрации Новосибирского района Новосибирской области задолженность в сумме 426791 рубль 90 копеек, неустойку в сумме 27565 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с акционерного общества «Нефтебаза «Красный Яр» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 12087 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске.


Судья Е.И.Булахова