Решение от 3 декабря 2025 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел.: <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

04 декабря 2025 года

Дело №

А55-26302/2025

Резолютивная часть решения объявлена: 20 ноября 2025 года

Полный текст решения изготовлен: 04 декабря 2025 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи:

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

помощником судьи Фурносовой Г.А.

рассмотрев в судебном заседании 20 ноября 2025 года дело по иску, заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Мануфактур Студия"

к Министерству имущественных отношений Самарской области

о признании

при участии в заседании

от заявителя – ФИО2, доверенность от 25.08.2025

от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность от 12.12.2024

В судебном заседании объявлялся перерыв с 06.11.2025г. по 20.11.2025г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мануфактур Студия" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать недействительным решение Министерства имущественных отношений Самарской области, содержащееся в письме от 23.04.2025 г. № МИО-03/5321-исх, об отказе в предоставлении нежилого помещения в собственность ООО «Мануфактур Студия» в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Министерство имущественных отношений Самарской области в отзыве на заявление требования не признало, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Министерство имущественных отношений Самарской области (далее по тексту - «Министерство»), рассмотрев заявление ООО «Мануфактур Студия» от 29.01.2025 г. (вх. № МИО/2762) о предоставлении государственной услуги «Предоставление в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства арендуемого ими движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в порядке реализации преимущественного права», в отношении нежилого помещения площадью 167,3 кв. м, кадастровый номер 63:01:0815001:948, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, <...> этаж, комнаты №№ 37, 42, 43, 44, 45, 46, приняло решение об отказе в предоставлении вышеуказанного помещения в собственность нашей организации в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества. Мотивированное решение об отказе содержится в письме Министерства от 23.04.2025 г. № МИО-03/5321-исх.

Основанием для отказа послужило, по мнению Министерства, нарушение заявителем условия о непрерывности использования в течение двух лет и более арендуемого недвижимого имущества в отношении комнат 42, 43, 44. 45 и 46.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Общество считает выводы ответчика необоснованными, поскольку впервые договоры аренды (№№ 6267, 6268. 6269, 6270, 6271) указанных комнат были заключены 17.07.2019 г.

В дальнейшем, по истечении срока действия первоначальных договоров аренды, между Министерством и ООО «Мануфактур Студия» были заключены новые договоры сроком на пять лет (№№ 8247, 8248, 8249, 8250 и 8251 от 15.11.2024 г.).

Общество считает, что несмотря на дату новых договоров - 15.11.2024 г., ООО «Мануфактур Студия» продолжало пользоваться указанными комнатами непрерывно на основании актов приема-передачи от 17.07.2024 г., подписанных представителями арендодателя и арендатора.

Более поздняя дата заключения новых договоров аренды, чем 17.07.2024 г., была связана с необходимостью проведения оценки указанных помещений, на что потребовалось несколько месяцев.

Заявление о заключении договоров аренды указанных комнат на новый срок было подано в Министерство ещё до окончания срока действия первоначальных договоров, соответственно, преимущественное право заключения договоров аренды у ООО «Мануфактур Студия» сохранялось, соответственно, договоры аренды на новый срок были заключены без проведения торгов.

Учитывая вышеизложенное, условие о непрерывности использования в течение двух лет и более арендуемого недвижимого имущества в отношении комнат 42 ,43, 44, 45 и 46 нашей организацией нарушено не было. ООО «Мануфактур Студия» использует данные комнаты непрерывно с 17.07.2019 г. по настоящее время.

Таким образом, по мнению истца, Министерством при принятии решения, содержащегося в письме от 23.04.2025 г. № МИО-03/5321-исх, были нарушены положения ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что привело к нарушению преимущественного права ООО «Мануфактур Студия» на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.

Частью 1 ст.198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу п. 3 ст. 2, п. 1 ст. 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном данным законом.

П.5 ст. 3 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Закон N 159-ФЗ.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ;

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в ч. 4 ст. 2 Закона N 159-ФЗ, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 данного закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

На основании ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как разъяснено в абз. 8 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Таким образом, перечень оснований для отказа в приобретении арендуемого имущества по смыслу ст. ст. 3, 9 Закона N 159-ФЗ является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Как указывает ответчик, Министерство 23.04.2025 отказало ООО «Мануфактур студия» в предоставлении в собственность, как субъекту малого и среднего предпринимательства, арендуемого им недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в порядке реализации преимущественного права в отношении нежилого помещения площадью 167,3 кв. м, кадастровый номер 63:01:0815001:948, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77/ул. Садовая, д. 48, 3 этаж: комнаты №№ 37,42,43,44,45,46.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной и муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Приказом министерства от 18.06.2024 № 1204 утвержден Административный регламент министерства по предоставлению государственной услуги «Предоставление в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства арендуемого ими движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в порядке реализации преимущественного права» (далее - Административный регламент).

Пунктом 7.2 раздела 7 Административного регламента определен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении государственной услуги. Одним из оснований для отказа является несоблюдение одного из условий, предусмотренных пунктом 1.4 Административного регламента, в рамках реализации соответствующего варианта предоставления государственной услуги.

В частности, в рамках рассматриваемого варианта № 10 предоставления государственной услуги преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства (юридического лица) на приобретение арендуемого недвижимого имущества, включенного в утвержденный Перечень, по инициативе такого субъекта малого и среднего предпринимательства (юридического лица) может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое недвижимое имущество на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о предоставлении государственной услуги находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о предоставлении государственной услуги;

3) арендуемое недвижимое имущество включено в утвержденный Перечень в течение пяти лет и более до дня подачи заявления о предоставлении государственной услуги в отношении недвижимого имущества;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как утверждает Министерство, нежилое помещение площадью 167,3 кв. м, кадастровый номер 63:01:0815001:948, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, д. 77/ул. Садовая, д. 48, включающее в себя комнаты №№ 37, 42, 43, 44, 45, 46, предоставлено ООО «Мануфактур Студия» на праве аренды сроком на 5 лет в соответствии с договорами аренды:

комната № 37: договор на аренду недвижимого имущества от 03.08.2020 № 6585, имущество передано в пользование в аренду с 03.08.2020, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения;

комната № 42: договор на аренду недвижимого имущества от 15.1 1.2024 № 8247, имущество передано в пользование в аренду с 17.07.2024, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения;

комната № 43: договор на аренду недвижимого имущества от 1 5.1 1.2024 № 8248, имущество передано в пользование в аренду с 17.07.2024, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения;

комната № 44: договор на аренду недвижимого имущества от 1 5.1 1.2024 № 8249, имущество передано в пользование в аренду с 17.07.2024, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения;

комната № 45: договор на аренду недвижимого имущества от 15.1 1.2024 № 8250,имущество передано в пользование в аренду с 17.07.2024, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения;

комната № 46: договор на аренду недвижимого имущества от 15.11.2024 № 8251, имущество передано в пользование в аренду с 17.07.2024, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения.

Таким образом, по мнению ответчика, ввиду отсутствия непрерывности использования в течение двух лет и более комнат №№ 42, 43, 44, 45, 46 на день подачи ООО «Мануфактур Студия» заявления о предоставлении государственной услуги, данное имущество не может быть предоставлено в собственность ООО «Мануфактур Студия» в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Условие непрерывности использования в течение двух лет и более арендуемого недвижимого имущества соблюдено только в отношении комнаты № 37.

Вместе с тем, учитывая, что данная комната является частью единого имущественного комплекса - нежилого помещения площадью 167.3 кв. м с кадастровым номером 63:01:0815001:948, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, <...>, она также не может быть предоставлена ООО «Мануфактур Студия» в собственность в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Арбитражный суд считает доводы заинтересованного лица необоснованными по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, впервые договоры аренды (№№ 6267, 6268, 6269, 6270, 6271) указанных комнат были заключены 17.07.2019 г., а в дальнейшем, по истечении срока действия первоначальных договоров аренды, между Министерством и ООО «Мануфактур Студия» были заключены новые договоры сроком на пять лет (№№ 8247, 8248, 8249, 8250 и 8251 от 15.11.2024 г.).

Несмотря на дату новых договоров - 15.11.2024 г., ООО «Мануфактур Студия» продолжало пользоваться указанными комнатами непрерывно (и платить на основании актов приема-передачи от 17.07.2024 г., подписанных представителями арендодателя и арендатора.

Более поздняя дата заключения новых договоров аренды, чем 17.07.2024 г., была связана с необходимостью проведения оценки указанных помещений, на что потребовалось несколько месяцев.

Заявление о заключении договоров аренды указанных комнат на новый срок было подано в Министерство ещё до окончания срока действия первоначальных договоров, соответственно, преимущественное право заключения договоров аренды у ООО «Мануфактур Студия» сохранялось, и договоры аренды на новый срок были заключены без проведения торгов.

Соответственно, условие о непрерывности использования в течение двух лет и более арендуемого недвижимого имущества в отношении комнат 42 ,43, 44. 45 и 46 Общества нарушено не было.

ООО «Мануфактур Студия» использует данные комнаты непрерывно с 17.07.2019 г. по настоящее время.

Доказательства обратного суду не представлены. Заявитель из занимаемых помещений не выселялся, акты передачи помещений ответчику не составлялись.

Согласно п. 6 Информационного письма № 134 от 05.11.2009 г. Президиума ВАС РФ, в целях применения Федерального закона № 159-ФЗ исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Указанные условия полностью соблюдены заявителем в рассматриваемом случае.

Арендуемые помещения были включены в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, на основании Приказа МИО СО от 13.02.2018 г. № 216.

Таким образом, суд пришел к выводу, что Министерством при принятии решения, содержащегося в письме от 23.04.2025 г. № МИО-03/5321-исх, были нарушены положения ст. 3 во взаимосвязи с ч. 2.1. ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что привело к нарушению преимущественного права ООО «Мануфактур Студия» на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность.

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд , установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Арбитражный суд на основании вышеизложенного пришёл к выводу о том, что решение Министерства имущественных отношений Самарской области, содержащееся в письме от 23.04.2025 г. № МИО-03/5321-исх, об отказе в предоставлении нежилого помещения в собственность ООО «Мануфактур Студия» является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу положений части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение (действие, бездействие) органа власти незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Указание на способ защиты права в случае признания оспариваемых действий (бездействий) соответствующего органа незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

При этом способ устранения нарушенных прав определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

Поскольку предусмотренному Федеральным законом №159-ФЗ праву заявителя на выкуп арендуемых помещений корреспондирует обязанность Министерства совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права, суд в качестве восстановительной меры считает необходимым обязать Министерство имущественных отношений Самарской области повторно рассмотреть заявление от 29.01.2025г. (вх. № МИО/2762 от 29.01.2025г.).

В соответствии со ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь общим принципом отнесения судебных расходов на стороны, на ответчика относятся расходы по государственной пошлине в размере 50 000 руб.

Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным решение Министерства имущественных отношений Самарской области, содержащееся в письме от 23.04.2025 г. № МИО-03/5321-исх, об отказе в предоставлении нежилого помещения в собственность ООО «Мануфактур Студия» в рамках реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Обязать Министерство имущественных отношений Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя – возложить на Министерство имущественных отношений Самарской области обязанность повторно рассмотреть заявление от 29.01.2025г. (вх. № МИО/2762 от 29.01.2025г.).

Взыскать с Министерства имущественных отношений Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Мануфактур Студия" расходы на уплату госпошлины в сумме 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1