Решение от 24 апреля 2019 г. по делу № А67-2726/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67- 2726/2019

25.04.2019 г.

22 апреля 2019 г. – дата объявления резолютивной части

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Чикашовой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Логиновым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Маркер» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 691 721,47 руб.,

при участии в заседании

от истца – ФИО1 (удостоверение, доверенность № 2 от 01.02.2019) (до и после перерыва)

от ответчика – ФИО2 (паспорт, доверенность от 29.06.2018) (до и после перерыва),

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (далее – истец, Департамент) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маркер» (далее – ответчик, ООО «Маркер») с требованием о взыскании 1 791 721,47 руб., из которых 1 759 224,02 руб. основного долга по договору аренды земельного участка № ТО-21-21598 от 29.11.2016 с кадастровым номером 70:21:0100021:7069, площадью 7 487 кв.м. за период с 01.10.2018 по 31.12.2018, 32 497,45 руб. пени за период с 16.11.2018 по 11.02.2019.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендной платы за земельный участок в рамках договора № ТО-21-21598 от 29.11.2016, в результате чего за 4 квартал 2018 года у него образовалась задолженность. На сумму задолженности в соответствии с пунктом 3.8 договора подлежат начислению проценты в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (л.д. 4).

В ходе судебного заседания представитель истца неоднократно уточнял исковые требования в связи с частичной оплатой ответчиком задолженности; с учетом последних уточнений просил взыскать с ответчика в пользу истца 691 721,47 руб., из которых 659 224,02 руб. основного долга за период с 01.10.2018 по 31.12.2018, 32 497,45 руб. пени за период с 16.11.2018 по 11.02.2019 (л.д. 91).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принимает заявление истца об уменьшении размера исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц; дело рассматривается во вновь заявленном размере исковых требований.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № ТО-21-21598 от 29.11.2016 с 29.12.2018, в связи с чем требование о взыскании задолженности за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 неправомерно; в судебном заседании представитель ответчика исковые требования признала частично в сумме 602 474,86 руб., исходя из расчета арендной платы полученного в Департаменте управления муниципальной собственностью администрации г. Томска по состоянию на 27.03.2019 и произведенных оплат задолженности (л.д. 71, 83).

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом установлено и из материалов дела следует, между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента недвижимости (арендодателем) и ООО «Маркер» (арендатором), как единственным участником аукциона от 15.11.2016 на право заключения договора, заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды № ТО-21-21598 от 29.11.2016, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: <...>, площадью 7487 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100021:7069, для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов выше 16 этажей, многоквартирных многоэтажных жилых домов 11-16 этажей, многоквартирных многоэтажных жилых домов 5-10 этажей, многоквартирных многоэтажных жилых домов 5-7 этажей (л.д. 8-10).

Данным договором предусмотрено, что срок действия договора устанавливается на 3 (три) года 2 (два) месяца с 29.11.2016 по 29.01.2020 (пункт 2.1 договора); сумма арендной платы за землю на дату подписания договора указана в расчете арендной платы за землю, врученном арендатору при подписании договора, и подлежит уплате арендатором на бюджетный счет, указанный в данном расчете (пункт 3.5 договора); размер ежегодной арендной платы за земельный участок ежегодно изменяется соразмерно уровню инфляции, установленному в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды (пункт 3.6); арендная плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала (пункт 3.3 договора).

В случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляются проценты по статье 395 ГК РФ (пункт 3.8 договора).

Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.11.2016 (л.д. 11).

Договор аренды № ТО-21-21598 от 29.11.2016 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 13-40).

Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Томской области от 01.06.2018 по делу № А67-3982/2018 (вступившим в законную силу 03.07.2018) и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял. На день подачи искового заявления задолженность за 4 квартал 2018 года составила 1 759 224,02 руб.

В целях соблюдения обязательного претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора между сторонами истец направил в адрес ответчика претензию исх.№ 14461/1 от 16.11.2018 (л.д. 41-43).

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Между тем, ответчиком основной долг был оплачен в период с 27.02.2019 по 16.04.2019 в общей сумме 1 100 000 руб., что подтверждается представленным в материалы дела платежными поручениями (л.д. 80-82, 86). В этой связи, истец уменьшил размер заявленных исковых требований.

В отзыве на исковое заявление ответчик ссылается на расторжение договора аренды, в связи с чем полагает взыскание арендной платы за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 необоснованным. Судом указанный довод откланяется исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела на основании обращения вх. № 2302 от 28.02.2019, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 70-301000-077-2018 от 29.12.2018 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № ТО-21-21598 от 29.11.2016, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100021:7069 площадью 7 487 кв.м. с 29.12.2018 (л.д. 90).

Земельный участок был предоставлен для строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пункт 2 статьи 23 Закона № 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частями 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу статьей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 Постановления № 10/22, в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 7 Постановление № 73).

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком доказательств предоставления земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах по их волеизъявлению не представлено, а право муниципальной собственности на земельный участок (путем перехода в общую долевую собственность) не может прекратиться автоматически (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2018 № 307-ЭС17-23192 по делу №А56-70883/2016).

В материалы дела также не представлен и акт приема-передачи земельного участка арендодателю.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Учитывая разъяснения вышестоящих судов, отсутствия доказательств прекращения права муниципальной собственности на земельный участок, суд первой инстанции считает требования о взыскании задолженности по внесению арендной платы за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 законными и обоснованными.

В отзыве на исковое заявление ответчик полагает подлежащими удовлетворению требования о взыскании задолженности по внесению арендной платы в размере 602 474,86 руб., исходя из имеющегося расчета, полученного вне рамок судебного разбирательства в Департаменте управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и произведенных оплат (1 502 474,88 руб. – 900 000 руб. (оплаты с 11.04.2019 по 15.04.2019)).

Проанализировав заявленный довод, суд принимает во внимание представление истцом в ходе судебного разбирательства в материалы дела расчета основного долга и пени, с учетом частичных оплат, произведенных ответчиком за период с 27.02.2019 по 16.04.2019, подписанный начальником отдела арендной платы за землю (л.д. 79).

Согласно пояснениям представителя истца, данным в ходе судебного заседания, расчет представленный стороной ответчика (л.д. 75) получен последним вне рамок настоящего судебного разбирательства и носит информативный характер.

Иных возражений относительно исковых требований ответчиком не заявлено.

Расчет истца судом проверен, признан верным, ответчиком как арифметическое действие не оспорен (л.д. 79). Документов, подтверждающих оплату задолженности в истребуемой сумме, ответчиком не представлено.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 в сумме 659 224,02 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.8 договора начислил проценты в порядке статьи 395 ГК РФ от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 16.11.2018 по 11.02.2019 в размере 32 497,45 руб.

Ответчик доказательства уплаты пени в заявленной сумме не представил.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным, ответчиком не оспорен (л.д. 79).

Об уменьшении размера неустойки, в порядке статьи 333 ГК РФ, ответчик не заявил, доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании неустойки в сумме 32 497,45 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Государственная пошлина по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № ТО-21-21598 от 29.11.2016 за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 в размере 659 224,02 руб., пеню за период с 16.11.2018 по 11.02.2019 в размере 32 497,45 руб., всего 691 721 руб. 47 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 834 руб. 43 коп.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Судья Чикашова О.Н.