Решение от 20 марта 2023 г. по делу № А40-221331/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-221331/22-180-1699
20 марта 2023 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 20 марта 2023 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (164500, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, СЕВЕРОДВИНСК ГОРОД, ГРУЗОВОЙ ПРОЕЗД, ДОМ 27, ОФИС 206, ОГРН: 1192901003240, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: 2902086627)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

Об урегулировании разногласий при заключении договора

В судебное заседание явились:

От истца – Овсянкин Д.В., дов. от 04.10.2022г.

От ответчика – Минин Д.С., дов. №33-Д-996/22 от 22.11.2022г.



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (164500, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, СЕВЕРОДВИНСК ГОРОД, ГРУЗОВОЙ ПРОЕЗД, ДОМ 27, ОФИС 206, ОГРН: 1192901003240, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: 2902086627) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), возникшие при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139,5 кв.м., изложив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора: 3.1. Цена Объекта составляет 13 855 833 (тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят пять тысячвосемьсот тридцать три) рубля 00 копеек, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит…..(далее по тексту в редакции Ответчика).

П. 3.4. Договора: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 164 950 (сто шестьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят) рублей 39 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга….(далее по тексту в редакции Ответчика).

Определением от 15.12.2022г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «БК-Пифагор» (127247, г.Москва, Дмитровское ш., д. 100, стр. 2, эт. 3, оф. 4307), эксперту Николаеву Владимиру Викторовичу, перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул.Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139,5 кв.м. по состоянию на 01 августа 2022 года без учета НДС?».

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

20.02.2023 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик поддерживал доводы отзыва.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что 01 августа 2022 года ООО «АРМУС» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с Заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

В Заявлении Истец просил Ответчика заключить договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139,5 кв.м., (далее – Объект).

Заявление было подано посредством заполнения электронной формы, размещенной на интернет-сайте Ответчика.

Заявление о выкупе Объекта было направлено Истцом Ответчику на основании норм, закрепленных в Федеральном законе от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец ссылается на то, что начиная с 10 июля 2019 года и по настоящее время И владеет и пользуется Объектом на основании подписанного с Ответчиком Договором аренды № 00-01059/19 от 29 июля 2019 года. Истец также является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет, что подтверждается копией выписки из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Признав право Истца на выкуп Объекта, Ответчик 06 сентября 2022 года, посредством системы электронного документооборота, направил Истцу для подписания проект договора купли-продажи Объекта.

Согласно направленного Ответчиком Истцу для подписания проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), Объект отчуждался Истцу по продажной цене 18 721 000 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется (п. 3.1. Договора).

По условиям п. 3.2. Договора, оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения.

В соответствии с п. 3.4. Договора купли-продажи, Истец должен был выплачивать Ответчику ежемесячно сумму основного долга, составляющую не менее 222 869 рублей 05 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

29 сентября 2022 года по заказу Истца, оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» проведена оценка выкупной стоимости Объекта и составлен Отчет № 0022Н-57. Согласно данным, указанным в Отчете, рыночная стоимость Объекта по состоянию на 01 августа 2022 года составляет 5 273 651 рубль 00 копеек.

30 сентября 2022 года Истец передал Ответчику Сопроводительное письмо, в котором уведомил Ответчика о том, что полученный Истцом от Ответчика Договор купли-продажи Объекта подписан Истцом с протоколом разногласий.

В письме от 07 октября 2022 года Ответчик уведомил Истца об отказе от заключения Договора купли-продажи Объекта с учетом предложения Истца об уменьшении выкупной стоимости Объекта.

В соответствии со ст. 432 Г'К РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В связи с тем, что Ответчиком отклонен протокол разногласий, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением от 15.12.2022г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «БК-Пифагор» (127247, г.Москва, Дмитровское ш., д. 100, стр. 2, эт. 3, оф. 4307), эксперту Николаеву Владимиру Викторовичу, перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул.Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139,5 кв.м. по состоянию на 01 августа 2022 года без учета НДС?».

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

20.02.2023 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 139,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139,5 кв. м. по состоянию на дату 01.08.2022 года, без НДС составляет: 13 855 833 (тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО «БК-Пифагор» (127247, г.Москва, Дмитровское ш., д. 100, стр. 2, эт. 3, оф. 4307), Николаевым Владимиром Викторовичем.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий по договору купли-продажи по цене, установленной судебной экспертизой, в связи с чем полагает возможным изложить п.3.1 и 3.4 договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора: 3.1. Цена Объекта составляет 13 855 833 (тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит…..(далее по тексту в редакции Ответчика).

П. 3.4. Договора: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 164 950 (сто шестьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят) рублей 39 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга….(далее по тексту в редакции Ответчика).

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (164500, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, СЕВЕРОДВИНСК ГОРОД, ГРУЗОВОЙ ПРОЕЗД, ДОМ 27, ОФИС 206, ОГРН: 1192901003240, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: 2902086627) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139,5 кв.м., изложив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора: 3.1. Цена Объекта составляет 13 855 833 (тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит…..(далее по тексту в редакции Ответчика).

П. 3.4. Договора: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 164 950 (сто шестьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят) рублей 39 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга….(далее по тексту в редакции Ответчика).

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (164500, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, СЕВЕРОДВИНСК ГОРОД, ГРУЗОВОЙ ПРОЕЗД, ДОМ 27, ОФИС 206, ОГРН: 1192901003240, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: 2902086627) 35 395 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.


Судья Т.А.Ламонова