Решение от 21 декабря 2020 г. по делу № А73-15261/2020

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-15261/2020
г. Хабаровск
21 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.12.2020.

Решение в полном объеме изготовлено 21.12.2020.


Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Манника С.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,


рассмотрев в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции

заявление Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «Шопинг-Стрит» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 354068, <...> (Центральный район), д. 7; 680501, <...>)

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 680000, <...>)

о признании незаконным решения № 01-11-5470 от 27.07.2020 в отказе предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050313:62 и обязании предоставить земельный участок в аренду.


при участии в судебном заседании:

от ООО «ФИК «Шопинг-Стрит» - ФИО2 по дов. б/н от 10.09.2020, диплом; ФИО3 по дов. б/н от 02.11.2020;

от Министерства – ФИО4 по дов. № 1-22-4871 от 08.07.2020, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Финансово–инвестиционная компания «Шопинг-Стрит» (далее – заявитель, ООО «ФИК «Шопинг-Стрит») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (далее – Министерство) с заявлением, в соответствии с требованиями которого просит суд:

- признать незаконным решение Министерства № 01-11-5470 от 27.07.2020 в отказе Обществу предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок кадастровый номер 27:23:0050313:62, площадью 1 934+/– 15 кв.м., расположенного примерно в 250 м по направлению на северо–запад от ориентира пересечения улиц, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> для достройки объекта незавершенного строительства и ввода в эксплуатацию в виде здания гостиницы;

- обязать Министерство предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок кадастровый номер 27:23:0050313:62, площадью 1 934+/– 15 кв.м., расположенного примерно в 250 м по направлению на северо-запад от ориентира пересечения улиц, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> для достройки объекта незавершенного строительства и ввода в эксплуатацию в виде здания гостиницы Общества.


Министерство представило отзыв на заявление о несогласии с заявленными требованиями.


По инициативе заявителя к материалам дела приобщена проектная документация 22163636-0237-П «Гостиница по ул. Весенняя, 21 в Индустриальном районе г. Хабаровска», 2018 года.


В судебном заседании представители заявителя настаивали на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в заявлении и письменных возражениях на отзыв.


Представитель Министерства в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.


В ходе судебного разбирательства судом совместно с представителями сторон произведен осмотр испрашиваемого земельного участка по ул. Весенняя, 21, с видеофиксацией расположения земельного участка и находящегося на нем объекта, составлен протокол осмотра.


Протокольным определением от 08.12.2020 судебное заседание отложено на 14.30 часов 17.12.2020 с целью ознакомления представителей сторон с протоколом и видеозаписью осмотра.


В судебном заседании представители сторон поддержали собственную позицию относительно рассматриваемого спора.


В ходе судебного разбирательства по материалам дела и объяснениям представителей сторон судом установлены следующие существенные для разрешения спора обстоятельства.


В государственной собственности Хабаровского края находится земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050313:62, площадью 1 934+/–15 кв.м., расположенный примерно в 250 м по направлению на северо-запад от ориентира пересечения улиц, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> - ул. Радищева. Из материалов дела также следует и подтверждено сторонами, что точным адресом земельного участка является адрес: <...>.


По материалам дела судом установлено, что на спорном участке 27:23:0050313:62 по ул. Весенняя, 21, с 2004 года расположен объект незавершенного строительства инв. № 2868 литер А, в виде фундамента – железобетонные блоки, площадь застройки 115,5 кв.м. Указанные обстоятельства, в частности подтверждаются сведениями из паспорта объекта незавершенного строительства инв. № 2868 от 13.02.2004 (л.д. 158-161), из договора купли-продажи от 19.03.2007 (л.д.140-141), прошедшим государственную регистрацию.


По договору купли-продажи от 19.03.2007 ООО «ФИК «Шопинг-Стрит» приобрело в собственность вышеуказанный объект незавершенного строительства. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра, собственнику выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 27 АВ № 036248 от 09.04.2007 (л.д. 142).


По материалам дела судом установлено, что в период 2013 – 2016 гг. ООО «ФИК «Шопинг-Стрит» неоднократно обращалось в Министерство с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду для достройки объекта незавершенного строительства, о чем было отказано.


В дальнейшем, на основании заявления ООО «ФИК «Шопинг-Стрит» от 18.12.2017 № 1391/15-10 Департаментом архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска обществу выдан градостроительный план земельного участка от 03.01.2018 № RU27301000-030120180007 (находится в проектной документации).


Из градостроительного плана следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050313:62, площадью 0,1934 га расположен объект незавершенного строительства (находящийся в стадии реконструкции). Документация по планировке территории (проект межевания) в границах ул. П.Л. Морозова – ул. Радищева – ул. Краснореченской в Индустриальном районе г. Хабаровска утверждена постановлением Администрации г. Хабаровска от 27.07.2016 № 2625.


В указанном градостроительном плане также отражено, что земельный участок расположен в зоне центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня Ц-2, подзоне 1, где установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе: 5.1.3 Гостиница – основной вид разрешенного строительства.


По договору на выполнение проектных работ от 05.09.2017 № 05/0917, заключенному между ООО «ФИК «Шопинг-Стрит» и ООО «Антиква», проектной организацией в 2018 году разработана проектная документация 22163636-0237-П «Гостиница по ул. Весенняя, 21 в Индустриальном районе г. Хабаровска».


29.01.2019 общество обратилось к Министерству с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, в аренду. Ответом № 1-11-1322 от 26.02.2019 Министерство отказало обществу в предоставлении земельного участка в аренду, в связи с тем, что земельный участок имеет вид разрешенного использование «для размещения объектов физической культуры и спорта».


06.02.2019 общество обратилось в адрес Министерства с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на – «для строительства гостиницы». Ответом № 1-11-5389 от 04.07.2019 Министерство уведомило общество об изменении разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание».


В период оформления договора аренды на земельный участок в 2019 году у общества был похищен объект незавершенного строительства, что подтверждается материалами уголовного дела № 1-6/10-2020. Согласно материалам уголовного дела, в период с 30.04.2019 по 15.05.2019 ФИО5, разобрал и вывез на своем автомобиле, брус из которого был собран объект незавершенного строительства (каркас дома), принадлежащий обществу. Данный брус был конфискован у ФИО5 и являлся вещественным доказательством в уголовном деле. В феврале 2020 года ФИО5 восстановил объект незавершенного строительства до первоначального состояния.


28.02.2020 общество обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, в аренду. Ответом № 1-11-2191 от 23.03.2020 Министерство отказало обществу в предоставлении земельного участка в аренду, в связи с тем, что согласно выписке ЕГРН объектов недвижимости в границах земельного участка не имеется.

30.06.2020 общество вновь обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, в аренду, когда все несоответствия по земельному участку, указанные Министерством в предыдущих отказах, были устранены. Письмом от 27.07.2020 № 01-11-5470 Министерством отказано в предоставлении в аренду земельного участка.


Отказ мотивирован тем, что в 2019 году Министерством проведен осмотр фактического состояния земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050313:62, по результатам которого установлено, что в границах участка располагался объект незавершенного строительства – бетонный фундамент. По результатам повторного осмотра участка, проведенного 23.07.2020 на основании заявления, на территории выявлено наличие объекта незавершенного строительства в виде одноэтажного жилого дома. Договор аренды на земельный участок Министерством с обществом для целей строительства объекта (здания гостиницы) не заключался, разрешение на строительство обществом не представлено, возведенное в границах участка строение является несанкционированной постройкой; на основании п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ правовые основания предоставления испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства и ввода в эксплуатацию здания гостиницы у Министерства отсутствуют.


Не согласившись с решением Министерства об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050313:62, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.


В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.


Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).


Доводы заявителя о незаконности оспариваемого отказа в предоставлении в аренду земельного участка по существу сводятся к наличию на земельном участке объекта незавершенного строительства (фундамента), право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке и не оспорено; земельный участок обществу в аренду для завершения строительства ранее не предоставлялся; фактических оснований для отказа в заключении с арендатором договора аренды не имеется.


Возражения Министерства против удовлетворения заявленных требований, изложенные в отзывах, сводятся к следующим обстоятельствам:

- по результатам осмотра участка, проводимого министерством в 2019 году, выявлено, что на участке расположен только фундамент, что не соответствует сведениям ЕГРН, согласно которым объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю, имеет 44 % готовности.

- в период с 2019 года по июль 2020 года заявителем без оформления разрешительной документации и прав на участок были осуществлены действия по строительству объекта;

- по существу, действия заявителя по восстановлению объекта незавершенного строительства следует расценить как реконструкцию, что требует получение разрешительной документации;

- по факту заявителем восстановлен объект незавершенного строительства – «жилой дом», который был приобретен им по договору купли-продажи от 19.03.2007, площадью застройки 115,5 кв. м, что не соответствует целям предоставления земельного участка, указанным при подаче заявления о предоставлении участка в аренду без торгов;

- зона Ц-2 (подзона Ц-2-1) не предусматривает размещение индивидуальной жилой застройки, в связи чем строительство «жилого дома» на участке оценивается как самовольная постройка, поскольку разрешенное использование участка не допускает строительства на нем данного объекта (ст. 222 ГК РФ);

- заявителем зарегистрирован на праве собственности объект незавершенного строительства, площадью застройки 115,5 кв.м, приобретенный им по договору купли-продажи без прав на земельный участок. Предметом договора был незавершенный строительством ИЖД. Вместе с тем, государственная регистрация права собственности на объект недвижимости не является безусловным основанием для признания права на объект гражданских прав. Документов, подтверждающих законность возведения объекта незавершенного строительства на спорном участке прежним собственником (продавцом), министерству не представлялось;

- для признания гостиницы объектом незавершенного строительства (в целях окончания ее строительства) в отношении нее должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента. Из представленной проектной документации следует обратное. Планируемый к строительству объект гостиницы различается по площади, виду фундамента, материалу стен, перекрытий, что подтверждается данными технического паспорта и проектной документацией.


Рассмотрев доводы сторон, исследовав материалы дела, оценив в рамках статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, приведенные ими доводы и возражения, выслушав объяснения представителей сторон, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.


В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.


Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) также предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.


Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены статьей 39.16 ЗК РФ.


Согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.


Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ установлено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.


В рассматриваемом случае спорный отказ Министерства о предоставлении обществу в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства и ввода в эксплуатацию здания гостиницы земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050313:62 основан пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ (с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов).


При этом отказ мотивирован тем, что в 2019 году Министерством проведен осмотр фактического состояния земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050313:62, по результатам которого установлено, что в границах участка располагался объект незавершенного строительства – бетонный фундамент. По результатам повторного осмотра участка, проведенного 23.07.2020 на основании заявления, на территории выявлено наличие объекта незавершенного строительства в виде одноэтажного жилого дома. Договор аренды на земельный участок Министерством с обществом для целей строительства объекта (здания гостиницы) не заключался, разрешение на строительство обществом не представлено, возведенное в границах участка строение является несанкционированной постройкой.


Однако Министерством не учтено следующее.


В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.


Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, на спорном земельном участке расположен объект, не завершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции) инв. № 2868, в виде фундамента – бетонные блоки, площадь застройки – 115,5 кв.м, право собственности на который приобретено ООО «ФИК «Шопинг-Стрит» и 09.04.2007 зарегистрировано в ЕГРН, то есть до 01.03.2015.


Право собственности ООО «ФИК «Шопинг-Стрит» объект, не завершенный строительством (находящийся в стадии реконструкции), в установленном частью 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ порядке заинтересованными в этом лицами, в том числе и Министерством не оспорено.


В период 2016-2020 гг. собственником объекта незавершенного строительства получен градостроительный план земельного участка от 03.01.2018 № RU27301000-030120180007, из которого следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050313:62, площадью 0,1934 га расположен объект незавершенного строительства (находящийся в стадии реконструкции). В указанном градостроительном плане также отражено, что земельный участок расположен в зоне центра обслуживания и коммерческой активности районного уровня Ц-2, подзоне 1, где установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе: 5.1.3 Гостиница – основной вид разрешенного строительства.


ООО «Антиква» (проектная организация) в 2018 году разработана проектная документация 22163636-0237-П «Гостиница по ул. Весенняя, 21 в Индустриальном районе г. Хабаровска».


В паспорте объекта незавершенного строительства по ул. Весенняя, 21, инв. № 2868, по состоянию на 07.12.2018 и на 17.09.2020 (л.д. 66-69) отражено техническое описание объекта, как по проекту, так и фактически.


Согласно заключению ООО «Антиква» (проектная организация) от 30.11.2020 № 56 (л.д. 155) в проектной документации предусматривается использование существующего фундамента для строительства 2-х этажной гостиницы.


При фактическом осмотре испрашиваемого в аренду земельного участка судом установлено наличие на нем фундамента, а также свободного места, предназначенного для строительства 2-х этажной гостиницы.

На основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок ООО «ФИК «Шопинг-Стрит» в аренду для завершения строительства не предоставлялся; перечисленные в статье 39.16 Земельного кодекса основания для отказа в заключении с арендатором договора в ходе судебного разбирательства судом не установлено.


Проектной документацией строительства гостиницы также предусмотрено благоустройство территории, в том числе: озеленение территории, включающее в себя восстановление газонов; дорожное покрытие – из асфальтобетона; пешеходные тротуары – вдоль парковочных мест и входного тамбура.


Кроме того, судом установлено, что в непосредственной близости от спорного земельного участка расположен вновь построенный Дворец единоборств «Самбо». В этой связи строительство на спорном земельном участке здания гостиницы позволит использовать ее для проживания участников спортивных мероприятий.


Возражения Министерства, изложенные в отзыве, судом отклоняются, учитывая, что спорный отказ в предоставлении испрашиваемого в аренду земельного участка по существу является формальным, противоречит основным принципам эффективного использования находящегося в государственной собственности Хабаровского края земельного участка, платности использования земли.


Фактически же земельный участок длительное время не используется и захламляется, а плата за использование земельного участка в бюджет края не поступает.


Таким образом, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, ООО «ФИК «Шопинг-Стрит» имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства.


Следовательно, спорный отказ в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка не соответствует пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ и одновременно нарушает права заявителя в осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку препятствует реализации прав на достройку объекта капительного строительства в виде гостиницы, что в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ является основанием для признания решения Министерства незаконным.


Судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. за подачу заявления в арбитражный суд первой инстанции в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат возмещению плательщику за счет Министерства.


Руководствуясь статьями 110, 170-176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Хабаровского края

Р Е Ш И Л:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Финансово–инвестиционная компания «Шопинг-Стрит» удовлетворить.

Признать незаконным решение Министерства имущественных отношений Хабаровского края № 01-11-5470 от 27.07.2020 в отказе Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово–инвестиционная компания «Шопинг-Стрит» предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок кадастровый номер 27:23:0050313:62, площадью 1934+/–15 кв.м., расположенного примерно в 250 м по направлению на северо-запад от ориентира пересечения улиц, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> для достройки объекта незавершенного строительства и ввода в эксплуатацию в виде здания гостиницы.

Обязать Министерство имущественных отношений Хабаровского края предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово–инвестиционная компания «Шопинг-Стрит» в аренду без проведения торгов земельный участок кадастровый номер 27:23:0050313:62, площадью 1934+/–15 кв.м., расположенного примерно в 250 м по направлению на северо-запад от ориентира пересечения улиц, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> для достройки объекта незавершенного строительства и ввода в эксплуатацию в виде здания гостиницы.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Финансово–инвестиционная компания «Шопинг-Стрит» 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение – Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья С.Д. Манник