Решение от 6 декабря 2023 г. по делу № А73-13903/2023

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13903/2023
г. Хабаровск
06 декабря 2023 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 05 декабря 2023 года.


Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи К.А. Архиповой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройрегион 27» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 680015, <...>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 680000, <...>)

о признании незаконным решения, выраженного в письме от 30.06.2023 № 13-07/8392 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «Стройрегион 27» – адвокат Гук С.П. по доверенности от 26.08.2023;

от Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска – ФИО2 по доверенности от 28.12.2022 № 09-14/16387, диплом ВСБ 0290169,



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройрегион 27» (далее – заявитель, Общество, ООО «Стройрегион 27») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, Департамент), согласно которому просит суд признать незаконным решение, выраженное в письме от 30.06.2023 № 13-07/8392 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050844:36 (с местоположением: <...>).

В порядке восстановления нарушенного права, заявитель просит возложить на Департамент обязанность повторно рассмотреть заявление Общества о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050844:36 (с местоположением: <...>).

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв с 28.11.2023 по 05.12.2023.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и возражениях на отзыв.

Представитель Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска в судебном заседании против заявленных требований возражал по доводам, изложенным в представленном отзыве.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и следует из материалов дела, ООО «Стройрегион 27» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050844:48, степенью готовности 85% (планируемое значение – автостоянка), с местоположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Железнодорожный, пр-кт 60-летия Октября (91 м на северо-запад от нежилого здания по адресу <...>).

Право собственности на указанный объект возникло на основании договора купли-продажи от 19.05.2021 № 15, заключенного между Обществом (покупатель) и ФИО3 (продавец), зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 25.05.2021 за № 27:23:0050844:48-27/020/2021-12.

Первичное право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 21.03.2008 (запись регистрации № 27:27:01/010/2008-487) за обществом с ограниченной ответственностью «Дальстройсервис» ИНН <***> (далее – ООО «ДСС»), прекратившим 25.11.2020 свою деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (дело № А73-3813/2013). Данный объект вошел в конкурсную массу и был продан на торгах правопредшественнику заявителя - ФИО3, с которой 17.03.2017 заключен договор купли-продажи № 1, зарегистрированный в ЕГРН 05.03.2021 за № 27:23:0050844:48-27/020/2021-10.

Объект незавершенного строительства расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050844:36, площадью 2 672,88 +/- 18 кв.м, с месторасположением: <...>; земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов; имеет вид разрешенного использования: под автостоянку транспорта организации.

На основании договора аренды земельного участка от 14.11.2006 № 1481, заключенного между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Дальстройсервис» (арендатор), данный земельный участок предоставлен арендатору во временное пользование.

При продаже объекта недвижимости на торгах, права аренды на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050844:36, в конкурсную массу ООО «ДСС» не вошли.

21.06.2023 вх. № 11254 ООО «Стройрегион 27» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду без проведения торгов, на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), цель использования испрашиваемого земельного участка – для завершения строительства объекта незавершенного строительства – автостоянка.

Решением Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, выраженным в письме от 30.06.2023 № 13-07/8392, Обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050844:36 в аренду отказано. Основанием для отказа явился тот факт, что на заявителя не могут быть распространены положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0050844:48 разрешение на строительство не выдавалось.

Не согласившись с данным отказом Департамента, полагая его незаконным и необоснованным, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на то, что поскольку, по его мнению, публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ООО «Стройрегион 27» имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Возражения Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска согласно отзыву сводятся к законности и обоснованности оспариваемого решения.

Выслушав доводы и возражения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

По общим правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции, действующей с 01.03.2015 (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, как добросовестного застройщика, лишенного возможности завершить строительство того объекта, который начат строительством.

При этом завершение строительства объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим для того, чтобы завершить строительство объекта, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства.

Как следует из материалов дела, распоряжением Мэра города Хабаровска от 17.07.2006 № 2115-р обществу с ограниченной ответственностью «Дальстройсервис» утвержден проект границ земельного участка из земель категории «земли поселений» площадью 2 672,88 кв.м, образуемого путем деления земельного участка с кадастровым номером 27:23:050844:0026 по адресу <...>, под некапитальный объект-автостоянку.

Согласно Выписке из государственного земельного кадастра от 03.10.2006 № С23/06-413 (кадастровой план земельного участка) разрешенное использование/назначение земельного участка с кадастровым номером 27:23:050844:36 – под некапитальный объект – автостоянку; цель предоставления выписки: для оформления решения о предоставлении участка.

В последующем, на основании распоряжения Мэра города Хабаровска от 01.11.2006 № 3332-р «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Дальстройсервис» земельного участка в аренду» 14.11.2006 между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Дальстройсервис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1481 (далее – договор аренды земельного участка).

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка, арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 27:23:050844:36, площадью 2 672,88 кв.м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 91 м по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, для использования под автостоянку транспорта организации согласно проекту границ земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора.

Пунктом 1.2 договора аренды земельного участка определен срок действия договора: с 14.11.2006 по 13.11.2007.

Таким образом, судом установлено, что испрашиваемый ООО «Стройрегион 27» в аренду земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050844:36, был сформирован на основании проекта границ земельного участка, под некапитальный объект – автостоянку.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства на спорном земельном участке, не выдавалось, что подтверждается ответом ДАСиЗ от 19.07.2023 № 01-7-/6587, а также техническим паспортом объекта незавершенного строительства – автостоянка, на основании которого, в том числе, за ООО «ДСС» зарегистрировано первичное право собственности на указанный объект, из которого следует, что документы, на основании которых начато строительство (разрешение на выполнение строительно-монтажных работ), не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в данном случае достройка объекта без надлежащих разрешительных на то документов, недопустима, поскольку создает ситуацию, которая влечет предоставление в аренду земельного участка в обход законодательно установленных публичных процедур для строительства объектов недвижимости.

В рассматриваемом случае заявитель не имеет права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050844:36 в аренду без проведения торгов, что в соответствии с подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ является основанием для отказа в его предоставлении.

Довод Общества о том, что поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка (25.11.2020), на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ООО «Стройрегион 27» имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства этого объекта, суд отклоняет, как несостоятельный, по следующим основаниям.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 39.6, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства непосредственно данного объекта, тогда как в рассматриваемом случае судом установлено, что спорный земельный участок в аренду для строительства не предоставлялся.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с выводом Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска о том, что положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в данном случае на заявителя не распространяются.

Оценив в совокупности установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, выраженное в письме от 30.06.2023 № 13-07/8392 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, что в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При таких обстоятельствах, расходы по уплате государственной пошлине при подаче заявления в суд в размере 3 000 руб. подлежат отнесению на заявителя, из бюджета Обществу в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возращению излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «Стройрегион 27» отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стройрегион 27» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 28.08.2023 № 381.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья К.А. Архипова