Решение от 21 февраля 2018 г. по делу № А40-100705/2016

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-100705/16-155-866
г. Москва
22 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2018 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания

до объявления перерыва в судебном заседании помощником судьи Артес А.Ю.,

после объявления перерыва в судебном заседании секретарем с/з Драгун Е.Н.

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по заявлению АО «Первый Строительно-монтажный трест»

к Департаменту городского имущества г. Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

об урегулировании разногласий

с участием:

от истца - ФИО1 и ФИО2 по доверенности от 09.02.16г.№04-02/42а

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 27.12.2017г. №33-Д-1274/17; ФИО4 по доверенности от 27.12.2017г. №33-Д-1277/17

от третьего лица - ФИО3 по доверенности от 05.09.2017г. №4-47-1372/7; ФИО4 по доверенности от 18.01.2018г. №4-47-45/8

УСТАНОВИЛ:

АО «Первый Строительно-монтажный трест» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 1288,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Люсиновская, д. 39, строен.5 (с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв.м (этаж 2, пом. I - комн., с 1 по 7; пом. II - комн., с 1 по 9, А); с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м (этаж 3, пом. III - комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, с 3 по 5, 5а, 6, 6а, 66, 6в, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 86, 8в, 9, 10, 10а, 11, 12. Б; пом. IV - комн. 1, 2, 2а, 26, 3, За, 36, 4, 4а, 46, 4в, 5, 6, В; этаж 4, пом. III - комн., с 1 по 6, 6а, 66, с 7 по 9, 9а, 10, 11, Б; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 36, 4, 5, В); с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв. м (этаж 5, пом. I - комн. 1, 2, 2а, 3, За, 36, с 4 по 6; пом. II - комн., с 1 по 11, А, Б; пом. III - комн., с 1 по 12, В; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 4, 5).

Департамент требование Истца не признал.

Изучив материалы дела, суд считает, что требование Истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

АО «Первый Строительно-монтажный трест», являясь субъектом малого и среднего предпринимательства города Москвы обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении в свою собственность арендуемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Люсиновская, д. 39, строен.5, общей площадью 1288,2 кв.м. (с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв.м (этаж 2, пом. I - комн., с 1 по 7; пом. И - комн., с 1 по 9, А), с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м (этаж 3, пом. III - комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, с 3 по 5, 5а, 6, 6а, 66, 6в, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 86, 8в, 9, 10, 10а, 11, 12, Б; пом. IV - комн. 1, 2, 2а, 26, 3, За, 36, 4, 4а, 46, 4в, 5, 6, В; этаж 4, пом. III - комн., с 1 по 6, 6а, 66, с 7 по 9, 9а, 10. 11, Б; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 36, 4, 5, В), с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв. м (этаж 5, пом. I - комн. 1, 2, 2а, 3, За, 36, с 4 по 6; пом. II - комн., с 1 по 11, А, Б; пом. III - комн., с 1 по 12, В; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 4, 5).

По результатам рассмотрения заявления истца ответчик письмом от 01 марта 2016 г. № 33-5-17406/15-1/71-0 направил в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), которое ответчик получил на руки 16.03.2016.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составляет 160 034 000 руб. (в т.ч. объекта 1 - 26 871 000 рублей, объекта 2 - 67 171 000 рублей, объекта 3 - 65 992 000 рублей).

Поскольку истец посчитал цену объекта завышенной и не соответствующей реальной стоимости выкупаемого помещения, он привлек оценочную организацию для определения рыночной цены арендуемого помещения.

Согласно отчету №06429 от 26.03.2016 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленному ООО «ЮК «Ваш адвокат» рыночная стоимость объекта оценки составляет 75 177 000 рублей.

Истец письмом от 06.04.2016 направил в адрес Департамента городского имущества подписанный договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий в части цены приобретаемого помещений (объекта) и реквизитов сторон договора.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009 г.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии с абз. 2 п. 2. ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В рамках рассмотрения дела Арбитражным судом города Москвы определением от 27.09.2017 г. назначена повторная судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1288,2 кв.м.: с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв.м. (этаж 2, пом. I - комн., с 1 по 7; пом. II - комн., с 1 по 9, А), с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м (этаж 3, пом. III - комн. 1, 2, 2а, 26, 2в. с 3 по 5, 5а, 6, 6а, 66, 6в, 7. 7а, 76, 7в, 8, 8а, 86, 8в, 9, 10. 10а, 11. 12, Б; пом. IV - комн. 1, 2, 2а. 26, 3, За, 36, 4, 4а, 46. 4в, 5, 6, В; этаж 4, пом. III - комн., с 1 по 6. 6а, 66, с 7 по 9, 9а, 10. 11. Б: пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 36, 4. 5, В), с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531.2 кв. м (этаж 5. пом. I - комн. 1, 2, 2а, 3, За, 36, с 4 по 6; пом. II - комн., с 1 по 11, А, Б; пом. III - комн., с 1 по 12, В; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 4, 5), по состоянию на 04.06.2015г.».

Согласно поступившему в суд экспертному заключению от 17.10.2017 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Люсиновская, д. 39, стр. 5 общей площадью 1 288,2 кв. м по состоянию на 04.06.2015 г. составляет (без учета НДС) 80 069 871 руб.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Статья 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относит расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истец просит взыскать с Ответчика расходы на оплату услуг по подготовке отчета об оценке № 06429 от 26.03.2016 г., выполненного ООО «ЮК «Ваш адвокат», в размере 200 000 рублей; расходы на оплату услуг по подготовке заключения эксперта от 15.02.2017 № А40-100705/16-155-866, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы собственности», в размере 40 000 00 копеек; расходы на оплату услуг по подготовке заключения эксперта от 17.10.2017 №110/10/2017, выполненного ООО «Экспертно-правовое Бюро», в размере 40 000 руб., расходы на оплату услуг по оказанию юридической помощи (расходы на представителей), в размере 450 000 рублей.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В силу абзаца второго пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Суд, оценив представленные доказательства, учитывая п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1, пришел к выводу о том, что размер требуемой суммы на оплату услуг представителя превышает разные разумные пределы, и требование о взыскании судебных издержек на оплату услуг представителя подлежат удовлетворению частично в размере 30 000 рублей.

При этом, расходы на оплату услуг по подготовке отчета об оценке № 06429 от 26.03.2016 г., выполненного ООО «ЮК «Ваш адвокат», в размере 200 000 рублей понесены не в рамках рассмотрения дела и документально не подтверждены.

Расходы на оплату услуг по подготовке заключения эксперта от 15.02.2017 № А40-100705/16-155-866, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы собственности», в размере 40 000 руб. не являются судебными издержками, поскольку данный отчет имел неустранимые противоречия, выразившиеся в приведении несопоставимых аналогов объектов оценки, отказе от использования корректировки износа объекта недвижимости, в отчете имелись ссылки на утратившие силу правовые акты (распоряжение Правительства Москвы от 12.03.1996г. №223-РП), соответственно, данный отчет при рассмотрении дела не учитывался.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между АО «Первый Строительно- монтажный трест» и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 1288,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Люсиновская, д. 39, строен.5 (с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв.м (этаж 2, пом. I - комн., с 1 по 7; пом. II - комн., с 1 по 9, А); с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м (этаж 3, пом. III - комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, с 3 по 5, 5а, 6, 6а, 66, 6в, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 86, 8в, 9, 10, 10а, 11, 12. Б; пом. IV - комн. 1, 2, 2а, 26, 3, За, 36, 4, 4а, 46, 4в, 5, 6, В; этаж 4, пом. III - комн., с 1 по 6, 6а, 66, с 7 по 9, 9а, 10, 11, Б; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 36, 4, 5, В); с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв. м (этаж 5, пом. I - комн. 1, 2, 2а, 3, За, 36, с 4 по 6; пом. II - комн., с 1 по 11, А, Б; пом. III - комн., с 1 по 12, В; пом. IV - комн., с 1 по 3, За, 4, 5), изложив пункты 3.1., 3.4., 9 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

«3.1. Цена Объектов составляет 80 069 871 (восемьдесят миллионов шестьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 00 копеек, без учета НДС (в том числе: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв.м. - 12 195 067 (двенадцать миллионов сто девяносто пять тысяч шестьдесят семь) рублей, нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв.м.-34 187 361 (тридцать четыре миллиона сто восемьдесят семь тысяч триста шестьдесят один) рубль, нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв.м. - 33 687 443 (тридцать три миллиона шестьсот восемьдесят семь тысяч четыреста сорок три) рубля.».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 4 003 493 (четыре миллиона три тысячи четыреста девяносто три) рублей 55 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объектов.»

«9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец:

Департаментгородского имущества города

125009. <...> Д. 1/12;

ИНН <***>, КПП 770301001;

ОГРН <***> (дата внесения записи: 27.02.2013, регистрирующий орган: Межрайонная инспекция ФНС №46 по г. Москве

Заместительначальника Управления приватизации городского имущества ФИО5

___________________(подпись, М.П.)

Покупатель:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ПЕРВЫЙ СТРОИТЕЛЬНО- МОНТАЖНЫЙ ТРЕСТ»

119049, <...> д.ЗБ

ИНН <***>, КПП 774501001;

ОГРН <***> (дата внесения записи: 02.09.2002 Межрайонная инспекция МНС России № 39 по г. Москве)

Генеральныйдиректор управляющей организации обществасограниченной ответственностью «ЗНАМЕНКА» ФИО6

__________________(подпись, М.П.)»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу АО «Первый Строительно-монтажный трест» (ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу АО «Первый Строительно-монтажный трест» (ОГРН <***>) судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000руб.

В остальной части заявления отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд, в срок не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.


Судья Панфилова Г.Е.