Постановление от 7 сентября 2025 г. по делу № А53-45383/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-45383/2022
г. Краснодар
08 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы видео-конференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, помощником судьи Давыдовым Д.Д., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 07.10.2022), от заинтересованного лица – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 31.01.2025), в отсутствие третьих лиц: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 Цзиньшунь, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, общества с ограниченной ответственностью «Три Кита», общества с ограниченной ответственностью «ПАН-КОМ», общества с ограниченной ответственностью «МФП "АИКОМ"», надлежащим образом извещенных о

времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 по делу № А53-45383/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) об отказе в предварительном согласовании предоставления в собственность без проведения торгов относящегося к землям населенных пунктов земельного участка общей площадью 136 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020403:ЗУ1 для проектирования, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка, расположенного по адресу: <...> (далее – земельный участок) от 01.12.2022 № 59.30-25129/4 (далее – решение № 59.30-25129/4), возложении на департамент обязанности в течение месяца с момента вступления решения в законную силу утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенную к заявлению предпринимателя от 18.11.2022, принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и направить его в адрес предпринимателя в порядке, установленном статьями 39.15 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023, признано незаконным решение № 59.30-25129/4. На департамент возложена обязанность в течение месяца после вступления судебного акта в законную силу утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, приложенную к заявлению предпринимателя от 18.11.2022, принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и направить его в адрес предпринимателя.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.11.2023 решение суда от 30.03.2023 и апелляционное постановление от 28.06.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суд округа указал следующее. Здание заявителя частично расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3, принадлежащего предпринимателю на праве общей долевой

собственности (308/10000 и 11/10000 долей в праве). Удовлетворив требования предпринимателя об утверждении схемы и возложении на департамент обязанности предварительно согласовать предоставление земельного участка, суды не выяснили позицию остальных участников общей долевой собственности относительного такого формирования земельного участка для обеспечения предпринимателю реализации права на приобретение в собственность земельного участка, занятого спорным зданием. Суды установили, что спорное здание расположено в пределах двух земельных участков, однако согласились с позицией предпринимателя, предложившего сформировать земельный участок под частью принадлежащего ему на праве собственности спорного здания, что не отвечает законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и правообладателя земельного участка, необходимого для использования этого объекта. Кроме того, суды неполно исследовали основанные на пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса доводы департамента о том, что по испрашиваемому предпринимателем земельному участку проложены транзитные сети инженерно-технического обеспечения: водопровод и канализация, что препятствует приватизации земельного участка.

При новом рассмотрении суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 Цзиньшунь, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, общество с ограниченной ответственностью «Три Кита», общество с ограниченной ответственностью «ПАН-КОМ», общество с ограниченной ответственностью «МФП "АИКОМ"».

В процессе рассмотрения настоящее дело объединено с делом № А53-7312/24, в рамках которого предприниматель оспорил решение департамента от 14.02.2024 № 59.30-342/17-МУ об отказе предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020403:429 площадью 136 кв. м (далее – решение № 59.30-342/17-МУ).

Решением суда от 14.11.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.04.2025, признаны незаконными решения департамента от 01.12.2022 № 59.30-25129/4 и от 14.02.2024 № 59.30-342/17-МУ. На департамент возложена обязанность в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020403:429. Распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении заявления отказать. Податель кассационной жалобы настаивает на том, что действующим законодательством не предусмотрено принятие решения об утверждении схемы расположения земельного участка в целях его формирования под частями здания. При признании права собственности на объект капитального строительства в рамках дела № А53-18799/2007 суды констатировали расположение спорного строения в границах земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 09.06.1999 № 1291. В настоящее время это земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:3. Испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории общего пользования, действие градостроительных регламентов на которую не распространяется. На земельном участке расположены два одноэтажных строения, в которых размещены объекты торговли и питания. Таким образом, установлено несоответствие характеристик заявленного объекта права характеристикам расположенных в пределах земельного участка строений. На момент оказания муниципальной услуги у заявителя отсутствовало подтверждение имущественных прав на строения по фактически существующим характеристикам. Департамент считает, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации не имеет права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020403:429 в собственность без проведения торгов. В соответствии с данными информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в виде топографической съемки, предоставленной департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры) с письмом от 05.02.2024

№ 59.34.2/3112, границы земельного участка пересекают объекты недвижимости, расположенные с северной и западной сторон. Таким образом, на испрашиваемом земельном участке частично расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие иному лицу. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 31.01.2024 № КУВИ-001/2024-30722870 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020403:429 не установлен вид разрешенного использования, что в соответствии с пунктом 20 статьи 39.16 Земельного кодекса является основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

В отзывах на кассационную жалобу предприниматель просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, поясняет, что, по его мнению, установленная законом исключительность права на приобретение земельного участка собственником находящегося на нем здания означает, что при наличии на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности конкретного лица, никакие другие лица не вправе претендовать на такой земельный участок. Если право собственности на объект, находящийся на земельном участке, зарегистрировано в ЕГРН единолично за предпринимателем, то только он вправе требовать предоставления земельного участка в индивидуальную собственность. Сведения, содержащиеся в техническом паспорте от 16.07.2007, в том числе о характеристиках здания (общей площади, площади застройки, этажности, количестве и площади помещений, комнат), являются актуальными и в настоящее время, что подтверждается совместным осмотром здания, проведенным сторонами с участием кадастрового инженера. С момента составления технического паспорта в 2007 году и признания права собственности на здание решением Арбитражного суда от 30.04.2008 (в редакции определения от 08.07.2008) работы по реконструкции, перестройке здания не производились. Здание с кадастровым номером 61:44:0020402:37 находится в индивидуальной собственности предпринимателя. В этой связи основания предоставления земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020403:429 в общую долевую собственность, установленные пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса отсутствуют. Действовавшие до 2022 года правовые акты, регулирующие земельные отношения и отношения в области градостроительной деятельности, давали возможность предполагать неправомерность размещения одного объекта капитального строительства (объекта недвижимости) на двух и более земельных участках. С 2022 года данный правовой подход утратил актуальность в связи с принятием Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) и Постановления Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 603 «О случаях и

порядке выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков» (далее – Постановление № 603). Для достижения целей рационального и эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости после оформления права собственности предпринимателя на спорный земельный участок необходимо принять меры для образования в установленном порядке единого участка для эксплуатации находящегося на нем объекта капитального строительства (здания), обладающего признаками конструктивного единства и целостности. С этой целью после выкупа спорного земельного участка предполагается принять меры по его объединению с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0020402:3, долей в праве собственности на который владеет заявитель, для образования единого земельного участка с целью его использования для эксплуатации оптово-розничного рынка.

От третьих лиц ФИО16, ФИО17 и ФИО18 поступила схема расположения здания с кадастровым номером 61:44:0020402:206 и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020403:429, которая с учетом разъяснений, изложенных в абзацах втором и третьем пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», судом кассационной инстанции не принимается и при рассмотрении кассационной жалобы не учитывается.

Определением от 07.08.2025 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 14 часов 40 минут 04.09.2025; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

Определением председателя третьего судебного состава от 01.09.2025 произведена замена судьи Сидоровой И.В. на судью Анциферова В.А. согласно статье 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), дело рассмотрено с самого начала.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы. Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в отзывах на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение суда от 14.11.2024 и постановление апелляционного суда от 04.04.2025 надлежит отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления предпринимателя.

Как видно из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.04.2008 (с учетом определения об исправлении опечатки от 08.07.2008) по делу № А53-18799/2007-С2-28 за индивидуальным предпринимателем ФИО39 признано право собственности на нежилое здание литер «Б» общей площадью 489 кв. м c кадастровым номером 61:44:0020402:37, расположенное по адресу: <...>.

На основании договора купли-продажи от 11.04.2013 данное здание приобретено предпринимателем, в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности заявителя от 06.05.2013 № 61-61-01/207/2013-402.

По данным ЕГРН здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:3 площадью 31 296 кв. м категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для проектирования, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка, который находится в общей долевой собственности, предпринимателю принадлежат доли в праве в размере 308/10000 и 11/10000, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.10.2022 № КУВИ-001/2022-178094727.

В то же время согласно представленным данным топографической съемки (сведения ИСОГД от 22.09.2022 № 59-34-2/28903) фактически часть здания расположена за границами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3, на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Занятая зданием площадь земельного участка составляет 136 кв. м.

Ссылаясь на положения статьи 39.15 Земельного кодекса, пунктов 2.2, 2.6, 2.6.1 – 2.6.6 Административного регламента № АР-319-20-Т муниципальной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка», 18.04.2022 предприниматель обратился в департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность.

Письмом от 01.12.2022 № 59.30-25129/4 департамент уведомил предпринимателя об отказе в предварительном согласовании предоставления в собственность

испрашиваемого земельного участка. Отказ мотивирован тем, что согласно результатам проведенного департаментом обследования на земельном участке расположены два одноэтажных строения, в которых размещены объекты торговли и питания. Границы испрашиваемого к формированию земельного участка не соответствуют конфигурации объектов недвижимости на местности, а также пересекают объекты капитального строительства, в том числе здание, обозначенное как «магазин», основная часть которого находится на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:3. Здание с кадастровым номером 61:44:0020402:37 площадью 489 кв. м, под которым формируется испрашиваемый в целях предоставления в собственность земельный участок, является трехэтажным (с учетом подземного этажа), расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:3, который находится в общей долевой собственности. Данные обстоятельства свидетельствуют о несоответствии характеристик объекта права в заявлении характеристикам расположенных в пределах испрашиваемого земельного участка строений. Департамент указал, что в связи с отсутствием сведений о местоположении границы объекта недвижимости с кадастровым номером 61:44:0020402:37 установить фактическое местоположение испрашиваемого земельного участка относительно заявленного объекта права не представляется возможным. Данные обстоятельства в силу положений пункта 6 статьи 11.9, подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса являются основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка. Кроме того, согласно заключению департамента архитектуры испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории общего пользования, действие градостроительных регламентов на которую не распространяется; согласно сведениям топографического плана по испрашиваемому земельному участку проходят транзитные сети инженерно-технического обеспечения: водопровод и канализация, что в силу положений пункта 12 статьи 85, пункта 19 статьи 39.16 Земельного кодекса является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Дополнительно департамент указал, что собственник земельного участка обязан размещать объекты в пределах границ своего участка, принятие решения о предварительном согласовании в целях формировании земельного участка под частями здания действующим законодательством не предусмотрено.

В рамках исполнения решения Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2023 (до его отмены постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.11.2023) департамент сформировал земельный участок площадью 136 кв. м и 23.10.2023 поставил его на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 61:44:0020403:429.

30 января 2024 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов и заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020403:429 площадью 136 кв. м.

Письмом от 14.02.2024 № 59.30-342/17-МУ департамент уведомил предпринимателя об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, указав на несоответствие характеристик принадлежащего предпринимателю здания, отсутствие права собственности предпринимателя на находящийся на земельном участке объект недвижимости, отсутствие вида разрешенного использования земельного участка, а также на иные обстоятельства, перечисленные в решении № 59.30-25129/4.

Предприниматель оспорил решения департамента от 01.12.2022 № 59.30-25129/4 и от 14.02.2024 № 59.30-342/17-МУ в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия

для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

Обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган, который принял такое решение (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Исходя из части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса

являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 – 39.20 Земельного кодекса.

В силу статьи 39.14 Земельного кодекса предоставление земельного участка начинается с подготовки схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать, и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок. После подготовки схемы расположения земельного участка процедура предоставления земельных участков предусматривает: подачу в уполномоченный орган заинтересованным лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 данного кодекса, в случае, если участок предстоит образовать или границы участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 7 статьи 39.15 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 данной статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, приведенных в пункте 8 статьи 39.15 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.15 Земельного кодекса решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.17 названного кодекса.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

При разрешении спора суды исходили из того, что предприниматель обратился в уполномоченный орган за предоставлением ему земельного участка в собственность за плату на том основании, что является собственником расположенного на нем здания, в связи с чем предоставление ему земельного участка должно осуществляться без проведения торгов.

Право собственности на здание признано решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.04.2008 по делу № А53-18799/2007-С2-28. Суд первой инстанции установил, что перечень помещений, указанных в решении суда делу № А53-18799/2007-С2-28, полностью совпадает с помещениями здания литер Б, состав которых приведен в техническом паспорте здания, выполненным Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 16.07.2007. Участвующими в деле лицами не оспорен тот факт, что с момента признания права собственности внешние габариты здания не изменялись. Департамент привлекался к рассмотрению дела № А53-18799/2007 в качестве третьего лица, знал о состоявшемся судебном акте, документы, послужившие основанием принятия решения, включая техническую документацию на здание, перед ним раскрыты. Установленные судебными актами по делу № А53-18799/2007 обстоятельства не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении спора с участием департамента, изменение этих обстоятельств департамент не доказал.

Довод департамента о расположения земельного участка в границах территории общего пользования отклонен судами как ненашедший подтверждения.

В части доводов департамента о расположении на земельном участке магистральных сетей водопровода и канализации суды установили, что инженерные сети предназначены для обеспечения деятельности зданий и сооружений рынка, к которому относится и здание предпринимателя. Удовлетворение требований предпринимателя не нарушает прав и интересов пользователей инженерных сетей, находящихся на испрашиваемом участке.

Тот факт, что при образовании земельного участка и постановке его на кадастровый учет департаментом не указан вид разрешенного использования участка, оценен судами как не препятствующий выкупу, поскольку неправомерное поведение

муниципального органа не должно влечь негативных последствий для субъекта предпринимательской деятельности. Данное нарушение устранимо по воле собственника – департамента, а после выкупа участка – предпринимателя.

По итогам повторного рассмотрения дела суды пришли к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок площадью 136 кв. м соответствует минимальным требованиям, позволяет разместить объект недвижимости (часть здания) и не препятствует рациональному использованию данного объекта, образование земельного участка не нарушает закон, права других лиц, заявленные цели его использования, соответствуют разрешенному виду использования земельного участка. Схема расположения земельного участка составлена без нарушений, отказ департамента является неправомерным. Суды заключили, что в данном случае требования предпринимателя направлены на преодоление существующего недопустимого положения, когда принадлежащее предпринимателю здание частично расположено за границами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3, находящегося в общей долевой собственности. Земельный участок испрашивается для приведения сложившихся отношений в соответствие с требованиями закона. С учетом положений пункта 1 статьи 11.2, пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса имеются основания для последующего объединения частей участков, на которых размещен объект предпринимателя, и образования надлежащим образом земельного участка под этим объектом.

Между тем при разрешении спора суды не учли следующего.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплено, что земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно материалам дела и пояснениям представителя предпринимателя, данным в судебном заседании, оформление права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:3, на котором расположено здание заявителя, осуществлялось путем выкупа земельного участка в общую долевую собственность в 2009 году, дата самой ранней регистрации права собственности на земельный участок в соответствии с представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН является 22.01.2010, в настоящее время у участка 39 сособственников.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 03.10.2004 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс

Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности») граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Статьями 11.3 и 11.9 Земельного кодекса (как в действовавшей в 2009 году, так и в действующей в настоящее время редакции) предусмотрен порядок образования земельных участков из земель (земельных участков), находящихся в государственной или муниципальной собственности, требования к образуемым и измененным земельным участкам.

В частности, согласно пунктам 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным кодексом, другими федеральными законами.

В пункте 7 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"») предусматривалось, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 Земельного кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

По смыслу приведенных выше правовых норм собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, имеет исключительное право на приватизацию всего земельного участка, занятого соответствующим зданием. В случае если земельный участок сформирован таким образом, что здание расположено частично за его пределами, до приватизации земельного участка его границы подлежат уточнению в установленном порядке (статья 25 действующего в рассматриваемый период Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Данные правила распространялись также на случаи приобретения земельного участка в общую долевую собственность расположенных на нем зданий (соответствующее исключение законом не предусмотрено).

В настоящее время право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду, предусмотрено в статье 39.20

Земельного кодекса, особенности осуществления государственного кадастрового учета при уточнении границ земельных участков – в статье 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При этом в соответствии с пунктами 2 и 10 статьи 39.20 Земельного кодекса в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 названной статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

При рассмотрении дела суды установили, что право собственности на нежилое здание литер «Б» общей площадью 489 кв. м c кадастровым номером 61:44:0020402:37, расположенное по адресу: <...>, признано в судебном порядке на основании положений статьи 222 Гражданского кодекса как на самовольную постройку.

Ввиду приобретения права собственности на здание его собственнику принадлежало исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, расположенного под зданием.

Согласно материалам дела собственниками расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:3 объектов недвижимого имущества оформлено право общей долевой собственности на данный земельный участок, в частности, заявителю принадлежат доли в праве в размере 308/10000 и 11/10000.

Тот факт, что согласно представленным данным топографической съемки (сведения ИСОГД от 22.09.2022 № 59-34-2/28903) часть здания предпринимателя с кадастровым номером 61:44:0020402:37 расположена за границами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3 свидетельствует о том, что при оформлении права

общей долевой собственности на земельный участок не соблюдены требования статьи 36 Земельного кодекса (в названной выше редакции) и не произведено уточнение границ земельного участка.

Данное обстоятельство не лишает предпринимателя как собственника соответствующего здания на оформление прав на земельным участок, занятый зданием, однако предполагает соблюдение установленного как прежним, так и действующим законодательством порядка, предусматривающего уточнение границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3 и оформление права общей долевой собственности на земельный участок при невозможности его раздела.

Доводы департамента о том, что документы-основания для размещения здания предпринимателя на спорной территории отсутствуют, правомерно судами не приняты с учетом признания права собственности на здание с кадастровым номером 61:44:0020402:37 в судебном порядке на основании статьи 222 Гражданского кодекса.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2022 № 308-ЭС21-28715 (дело № А32-49829/2017) высказана следующая правовая позиция.

Из положений статьи 222 Гражданского кодекса следует, что законодатель установил для недобросовестного застройщика санкции в виде непризнания права собственности на самовольную постройку; непризнания самой самовольной постройки законным объектом недвижимости, исключение ее из гражданского оборота; сноса постройки или обращения ее в собственность обладателя вещного права на земельный участок, на котором она возведена, с компенсацией застройщику лишь расходов на ее возведение.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса признание права собственности на самовольную постройку допускается лишь при наличии установленных в ней оснований. Легализуя постройку, суд оценивает степень вины застройщика и безопасность постройки, а также решает вопрос о том, можно ли считать такую постройку безопасным зданием, строением, сооружением и ввести ее в гражданский оборот.

Помимо собственно признания права собственности на постройку такая легализация исключает применение приведенных выше санкций, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса: постройка более не считается самовольной; является полноценным объектом гражданских прав; не подлежит сносу по тем основаниям самовольности, которые были предметом рассмотрения при ее легализации, поскольку объект уже введен в гражданский оборот.

Отказ собственнику легализованной в судебном порядке самовольной постройки в реализации предоставляемых государством льгот на выкуп земельного участка на том основании, что постройка изначально была самовольной, означает введение еще одной санкции, которая законом не предусмотрена.

Такой отказ в льготе противоречит принципу соразмерности ответственности допущенному нарушению, не учитывает вину застройщика, которая уже была оценена судом, признавшим право на постройку. Кроме того, отказ в признании легализованной судом самовольной постройки зданием, строением, сооружением, в отношении которого собственник вправе реализовать все права, по существу означает пересмотр обоснованности такого судебного решения.

После вступления в силу и исполнения решения суда о признании права собственности на самовольную постройку для гражданского оборота в целом и для решения вопроса о возможности приватизации земельного участка под таким объектом в частности, основание возникновения права на недвижимость правового значения не имеет. Собственник соответствующего здания, сооружения имеет исключительное право на приобретение земельного участка под ним (статья 39.20 Земельного кодекса).

Между тем оформление права собственности на земельный участок, занятый соответствующим объектом недвижимого имущества, должно осуществляться в установленном законом порядке. Согласно материалам дела названное исключительное право реализовано путем оформления права общей долевой собственности на земельный участок собственниками расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

В этой связи до выделения земельного участка под зданием предпринимателя в индивидуальную собственность и (или) при невозможности такого выделения (в частности, с учетом положений пунктами 2 и 10 статьи 39.20 Земельного кодекса) создание ситуации, когда здание окажется расположено на двух земельных участках, один из которых находится в общей долевой собственности предпринимателя и иных лиц, а второй в индивидуальной собственности предпринимателя не соответствует требованиям о рациональном использовании земель и является обходом положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса (в прежней редакции), пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса в действующей редакции, предусматривающих случаи оформления общей долевой собственности на земельный участок.

Вопреки выводам судов оформление предпринимателем права собственности на земельный участок площадью 136 кв. м, занятый частью здания, приводит также к нарушению принципа единства правовой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, поскольку создает ситуацию, при которой часть

здания с кадастровым номером 61:44:0020402:37 расположена на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:3, а часть на ином земельном участке, который предприниматель просит приобрести в индивидуальную собственность.

Доводы предпринимателя о том, что в последующем планируется объединение земельных участков, носят предположительный характер и не имеют нормативно установленных гарантий. Судами не указан правовой механизм, позволяющий обязать заявителя по настоящему делу осуществить названное объединение или выполнить соответствующие мероприятия по объединению земельных участков в отсутствие инициативы собственников.

Доводы предпринимателя о том, что пунктом 6 статьи 7 Закона № 58-ФЗ предусмотрено установление случаев и порядка выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков, и Постановлением № 603 утверждены данные правила судом округа отклоняются. Применительно к обстоятельствам настоящего дела имеет место не строительство нового объекта, а оформление прав на земельный участок под существующим объектом, при этом заявителем инициировано оформление части земельного участка в индивидуальную собственность при нахождении второй части земельного участка, на котором расположено здание, в общей долевой собственности 39 лиц (включая предпринимателя).

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем подлежат отмене.

Поскольку заявителем выбран не соответствующий закону порядок оформления прав на земельный участок под зданием и в рамках настоящего дела реализовать надлежащий способ не представляется возможным (требуется проведение в установленном порядке мероприятий по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:3, а также внесению изменений в договор, на основании которого осуществлена его приватизация), в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать, что с учетом вышеизложенного не лишает заявителя права на судебную защиту.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы кассационный суд вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного и

всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применена норма права.

Поскольку в рассматриваемом случае фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, установлены судами и необходимость в дополнительном исследовании доводов и доказательств отсутствует, суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями названной нормы, считает возможным отменить судебные акты ввиду неправильного применения норм материального права и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В связи с отказом в удовлетворении заявления основания для отнесения на департамент понесенных предпринимателем судебных расходов по уплате государственной пошлины отсутствуют (статья 110 Кодекса). Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 по делу № А53-45383/2022 отменить.

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Авдякова

Судьи В.А. Анциферов М.Н. Малыхина